摘要：但剧本显然不是这么写的，最终，这块地被招商拿下，楼面地价超过4.5万，距离南京地王仅差两手加价，可以说有点小遗憾，但这个地价已经突破了认知上限，常务副GOAT地王，实至名归。

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昨天，河西农研所这块地，出现了大意外，大逆袭！

首先这个价格，狠狠地打了我的脸，我在直播中说过，这块地能拍上4万，但很难达到4.5万，基本上在4.2-4.3万之间吧。

但剧本显然不是这么写的，最终，这块地被招商拿下，楼面地价超过4.5万，距离南京地王仅差两手加价，可以说有点小遗憾，但这个地价已经突破了认知上限，常务副GOAT地王，实至名归。

去年下半年，这块地的估值其实还不到4万，甚至低价成交，现在直接给你加了1万，说明什么？说明南京土地市场好起来了，虽然跟杭州没法比，但跟自己比，出现了很大的跃升！

我们来讨论一下，这块地的三个意义！

1. 为什么这块地价格这么高？

过去一年，开发商看低南京，光看不买，情绪低落，南京土地市场一落千丈。这次土拍之前，有多家房企表示势在必得。比如绿城，金陵月华这么成功，当然想搞个月华2.0；招商金陵序也极为成功，招商也想搞个金陵玺；建发放弃雨核，错过南部新城，所以这块地也有想法。在土拍之前，开发商的情绪比较饱满，所以拍上4万问题不大。

更关键的，还是市场预期。这块地的容积率比较低，可以全部小高层，也可以搞高低配，价格顶到7万+是问题不大的。

有人说，现在南京7万+的豪宅都卖不动，现在都在打折促销呢，怎么这块地开发商还敢拿？目前南京顶豪市场，其实也出现了明显的分化，开始那一批豪宅，都蹲在那里卖不动，总价太高，户型太大，地段差一点点意思。但随着月华和金陵序的成功，开发商发现河西中还是存在结构性机会：

产品还可以迭代，可以上墅厅，可以提高得房率，可以搞低密，这些手段上去之后，有可能走出独立行情的。

还有一个重要理由，就是河西中控地了。去年农研所、名品城、指挥部...各种地块上来，把大家吓死了，谁都不想肉搏。今年年初LD觉得控制土地，一下子信心起来了。

2. 这块地王，对于市场有什么影响？

很多人说，有地王，也无法提升房价，我就不买房。但你要这么看，如果没有地王，南京市场可能会更差。

其实时间到了4月份，南京新房市场就很差了，南京的豪宅市场更差，不好卖的，更不好卖。一些二手业主也没啥信心，紧急出货的还有不少。老一批豪宅的价格已经顶不住了，比如XX那几个小区。

如果农研所这块地拍不到4万，那对于河西豪宅又是一个打击，二手出货量会更大，南京豪宅市场有崩盘的迹象。

所以，这块副地王，扶大厦将即倒，功德圆满。这块地王给开发商很大的信心，也给二手房东很大的信心。没有必要着急出货了，没有必要降价促销了，再熬一熬，说不定后面行情变好了呢！

南京，真的很需要这块副GOAT地王！而且相比于河西南G11这块地，G28是民企、央企全参与，市场化定价，说服力更高。

3. 项目的市场定位，还是要主打鼎豪！

这块地价格一出来我们就知道了，要主打鼎豪了，金陵玺已在路上了。

起步户型150、160，已经不可能了，档次提升起来了。我感觉要做200平+起步了，当然超过300平的也不多（没有跟KFS做任何沟通，个人感觉而已）

产品形态，肯定要拔高拔高再拔高，能拔多高拔多高。低密、墅厅等元素决定了，这个项目的上限很高。地价都搞这么高了，肯定要向上突破，没有回头路。你搞个160起步，弄个刚改，价格太高也顶不住，购买力价格很敏感，所以目标还是有钱人，还是富人。

那么南京市面上这么多豪宅，富人都不出手，南京还有富豪买房人吗？

有，还不少。他们只是觉得现在的豪宅跟他们的需求不匹配，地段和产品没做到心尖尖上，一旦有合适的产品，这部分人会冒出来。确实不多，但支撑1-2个顶尖楼盘没有问题。

也就是说，南京顶豪不是没有需求，而是这个需求只能同时支持1个楼盘。A盘卖完，你再上B盘，B盘卖完，再上C盘，A/B/C同时上，大家都难受。

南京其他顶豪对于G28的态度，又爱又恨。

爱的是，这是地王盘，给市场带来了活力；恨的是，G28肯定更高端，产品形态更丰富，也会抢了他们的一些潜在客户。

这个地价，未来房价必须要卖7万+了，否则利润没法保证，不如去雨核拿拿快1.65万的地了。

产品更好，价格更高，这就是G28的预期，整体总价要拔到1500万朝上了。

九龙湖这块地昨天拍的也非常激烈，地价竟然高达1.73万！该说不说，九龙湖真牛X！

除了河西，南部新城，现在南京地价能稳稳拍到1.7万的，真不多。不要跟我说江北，我说的是市场化价格。从这个角度看，九龙湖还是厉害的。

这块地，金茂拿下来，对江宁是有好处的。这块地属于上限和下限范围都很大的地块，如果产品做得一般，根本卖不上溢价，它的小地缘客户群不够多，周围产业人群更多一些，所以需要开拓大地缘，范围要扩展到整个江宁，这才有机会。

只有品牌开发商，才有这个号召力，普通房企搞不定的。所以江宁也很聪明，户型设计给你限定好了135以上，主攻大户型，一些普通开发商拿捏不了。现在金茂拿下，直接官宣金茂府，江宁稳了！

情况就是这么个情况，你说土拍刺激房价吧，倒也不至于。但这次土拍对于南京房价信心的提升，还是有帮助的。我们不排除南京房价在5月份后可能还是会有一定波动，但起码不是全面下滑，总有一些项目、一些地块，是可以走出独立行情的。这就够了！

该说不说，这次土拍，最大的利好项目，就是丹荔云府，它就是G28背后的那个人，已经赢麻了，麻麻的了...

来源：贴心棉袄