摘要：上一轮的牛市行情，经历过的人一定都记忆深刻：各路房企高歌猛进，跑马圈地，极致追求规模+速度，建筑工地在重庆遍地开花。

重庆楼市，进入深度“盘整期”。

上一轮的牛市行情，经历过的人一定都记忆深刻：各路房企高歌猛进，跑马圈地，极致追求规模+速度，建筑工地在重庆遍地开花。

自2021年下半年开始，重庆楼市风向变了。

体量收缩，这直接带来的是重庆房地产行业的深度“洗牌”。

曾经那个地产大舞台，有人辞官归故里，也有人星夜赶考场。

我观察发现，过去近4年时间，重庆有一家房企非常稳健，甚至还保持稳中有进。

我先说它在重庆房企销售中的排名：

2022年，第5名；

2023年，第5名；

2024年，第4名；

2025上半年，第4名。

值得注意的是，虽然这家房企目前重庆在售的项目并不多，但在每一个区域板块的市占率却极高。

· 长嘉汇，2025上半年重庆项目销售金额NO.1（与香港置地联合开发）；

· 渝天府，稳居西永片区成交金额TOP1；

· 1872，去年全重庆住宅成交套数第一名。

这家房企就是：招商蛇口

逆势“翻红”，招商蛇口到底做对了什么？

如今，房地产已从“增量市场”步入“存量市场”。

为了撬动市场，各路房企开启疯狂练内功模式：拼产品，拼户型，拼装标，拼得房率。

那么，持续优异成绩单背后，招商蛇口做对了什么？

这周，我又来到了招商1872项目现场。

与大多数项目不同，1872销售中心最显眼位置摆放的并不是价格促销信息，也不是产品价值信息…而是一张儿童主题的手绘图。

我走近定睛看到图上的信息：“夏天是属于小朋友的快乐”，第三届小鲸鱼计划暑假游泳成长营。

很显然，这是招商蛇口对小业主说的话。

从中，我能读到这家企业的态度：回归到“人”本身。

这不得不引发新一轮思考：

房子，之于人的价值与意义是什么？

为什么很多人感觉，虽然过去生活条件不好，但邻里关系却很好？

因此，对于房企而言，超越产品本身，亟需解决的一大问题：邻里感。

我观察发现，为了强化邻里感，目前房企往往给出的解决方案是：社群运营。

过去，几乎都是非标企业做社群，像麓湖，阿那亚，偏重文旅类单核企业的探索。

但超大房企做社群的，并不多见。

为什么？

我认为，很难。

1、业主的基数太大，而每个小区的定位不同，业主结构差异性大，很难投其所“好”。

2、社群要坚持做，一年复一年，投入的成本与运营费用可见一斑。

那么，招商蛇口，这家千亿央企，拥有海量的业主基数，它的社群运营为什么能成？

事实上，要真正激活社群，并不是简单的客户维护，而是向生活服务转型的深层考量。

这是一个全新的生态圈，以此去形成完美闭环：

开发商+物业——空间服务——社群主理人——业主——新的社群主理人。

我在招商蛇口的“社区运营”体系里看到，每个模块都已细致入微的落地。

少年行桨板运动

我举几个例子：从“业主”到“共建者”。

业主，社群，社区这三者的关系应该是什么？

在招商蛇口看来，“社群是社区的灵魂，而业主是灵魂的执笔人。”

从“业主”到“共建者”，我看到，在招商蛇口重庆小区出现了这样一群人：

彭书全，渝天府太极社群主理人，他自小喜欢太极，并与业主社员们共同组织了太极公益课堂活动，在渝天府邻里百家宴上一起演出。

“招商社群主理人”对于他来说，是成就感。

胡腾月香，非遗开州汉绣第126代传承人，她也是招商1872非遗社群主理人。

她将招商1872作为一个重要基地，方便今后开展更多的社群活动。

“招商社群主理人”对于她来说，是传承。

郑丽华，70岁，从新疆乌鲁木齐来到招商渝天府小区。

她是民族舞的爱好者，带动业主社员们一起去传播新疆舞曲。

目前，她主持的舞蹈社群，业主成员来自五湖四海：东北的、宁夏的、本地人的居民也不少…

今年中秋节，她与业主社员们一起准备举办一次新疆舞的舞蹈秀。

“招商社群主理人”对于她来说，是热爱。

是不是很好奇：招商蛇口，它是如何将海量的业主“聚”在一起的？

对此，我读到了这背后的三个关键词：

1/一

领跑者

招商蛇口在重庆做社群运营的时间，非常早。

今年是招商蛇口入渝的第21年，事实上，早在17年前有了第一批交付开始，就启动了做社群。

它应该是重庆最早启动社群建设+运营的房企。

长时间积累+高频次互动，招商蛇口重庆小区就变成了真正的“熟人社会”。

运动公社亲子拳击

2/一

以业主为中心

要聚集业主，孵化社群，前期一定是房企牵头去做。我观察发现，招商蛇口采取了“层层递进”的逻辑。

第一步，为了吸引更多业主加入，让社群“动”起来，招商蛇口前期在重庆小区做了大量的调查问卷：业主们的兴趣爱好是什么？

以此，去形成相对精准的大数据，找到重合度较高的兴趣标签。

星计划非遗文化

第二步，招商蛇口将社群生活的解释权交还给了业主。

根据业主的主流兴趣爱好，与主理人共创，并依托招商荟·招夕相见为主要社群平台，打造星计划、少年行、小鲸鱼计划、生活研习社、老友记、运动公社等六大社群。

这六大社群基本做到了老年、青年、儿童等年龄段人群全覆盖，让每个人都能从中找到专属乐趣。

渝天府-jolly 咖啡

第三步，从“我”到“我们”。

在六大社群下，更以兴趣爱好作为核心，衍生出各类兴趣小社群。

比如，太极、非遗、美食、篮球、羽毛球、游泳、徒步登山、瑜伽…

累计算下了，这样的兴趣小社群有70余个。

而且，数量还在不断增加。从一个人，到一群人！

3/一

持续+坚持

招商蛇口重庆公司做社群活动的频次+频率令我倍感震惊。

相关数据显示：仅从24年，就开展社群活动超过400场，平均每天要做1.1场，吸引超4.27万人次参与。

今年上半年，组织的线上、线下各类社群活动已超过180余场，吸引超70000人次业主参与。

少年行科技馆研学

比如，在最近落幕的2025招商蛇口重庆公司体育季，吸引了超300位业主踊跃报名。

值得注意的是，今年是第十七届体育季，也就是说，招商蛇口已经坚持做了17年！

又比如，近期启动的2025招商蛇口甲板生活节。

今年，已是甲板生活节的第五周年。

我在《2025甲板生活节活动指南》中看到，生活节的内容很丰富，包括了水上欢乐派对、小鲸鱼计划、水上欢乐运动会、星空电影节等12+趣味活动。

这场生活节将贯穿整个8月的时间，覆盖重庆11个项目，预计会有50000+重庆业主参加！

如今，有越来越多的业主，自愿申请成为了社群的主理人。

他们的身份发生着细微变化：是邻居，亦是社群主理人，也是志同道合的朋友。

然而，在这个过程中，

你有没有发现：招商蛇口的身份完全变了？

从修房子，到为业主构建了一个完整的生活圈。

招商蛇口，是运营者。

过去，做社群活动，开发商是引导者、组织者。

如今，社群活动的主角是业主，开发商变成了运营者，负责做配合与协助。

比如，现在招商蛇口重庆小区的日常社群活动。

社区活动

当社群发起需求之后，招商蛇口重庆品牌会牵头联合物业、客服落地全社区全业主可参与的标志性社群活动。

三方联动协助业主，会给予一定的支持，包括宣传、拍摄、报名、征集，乃至活动执行所需的物资、场地等。

同时，还会提供更大的平台，比如社群大会，会邀请社群业主们进行展示表演。

社群主理人大会

招商蛇口，是同行者。

事实上，社群活动只是“好房子”的其中重要一环。

就在今年6月，招商蛇口发布了《2025重庆招商“好房子”新提案》。

我从这份新提案中，看见招商蛇口对于“好房子”的完整诠释：

好房子=好安心+好智能+好精细+好光景+好成长

如何去理解？

产品设计，都紧紧围绕美好生活而展开。

我举个例子，关于好成长，一个好社区，是与孩子、人生共正常。

当下，重庆品质项目都会在公共空间上投入不小费用去打造。

1872三期阅青斓架空层实景图

好看的空间 VS 实用的空间

但归根到底，一个好的空间设计，应该回归到生活，追求实用性。

在这一点，招商蛇口做得很“超前”。

早在招商江湾城开始，就做了全架空设计。

这是哪一年的产品？

2009年！

那时，重庆大多数项目都还没有这个空间意识。

这样的全架空设计就为后期的业主社群运营提供了最佳空间载体。

我注意到，如今的招商1872、招商渝天府等新项目，更是将空间+社群进行了完美结合，空间以“生活”为中心，进行展开。

星计划双语课堂

比如，我在1872与渝天府落地的业主共享空间里，看到了茶香缭绕的太极课堂、孩童嬉戏的自然乐园、星光下的邻里酒廊。

这些空间已成为“招夕相见”社群的日常图景。

社群空间实景图

而且，我在1872儿童区还发现了一个细节：整个色调变了，从过去的海洋主题（蓝色系），变成现在的自然原色（绿色系）。

原来，绿色更能突显与自然的结合+高度还原。

又比如，招商蛇口在「蔓维拉」打造的全新微度假场域-Jolly Café，很有情调。不仅提供专属定制饮品，还推出了定制下午茶、手冲咖啡体验课等专属定制服务。

手冲咖啡体验课

而且，我还看到了一个很有意思的空间——小招服务站。

这是由招商蛇口在全国各个小区统一重点打造的服务空间。

业主不出小区，就能买到米面粮油、文具，还能租借羽毛球拍、轮椅、超市推车等日常用品。

空间设计以“人”为中心，追求“生活主义”，这是招商蛇口社群运营的智慧闭环。

不得不说，招商蛇口，很用心！

小招服务站

又比如，“好安心”，这是关于建筑价值的生长。

永远不要怀疑，招商蛇口对长期主义品质的坚持！

它持续在做产品的迭代+升级。

我举个例子：招商1872的市场热度一直很火爆，持续蝉联重庆楼市销售套数NO.1，然而它在三期「阅青斓」的产品上又做了迭代，创造出重庆首个超新规四代宅。

1872三期阅青斓实拍图

我专程去了实地，当走进大门那一刻，眼前豁然开朗，一幅震撼的“自然山水画”迎面而来。

这是由浮岛立体生态系统营造重构的景观生态。

而且，每一户都配置了空中庭院，得房率高于目前重庆市场上大多同类四代产品。

1872三期阅青斓样板间实拍图

我在1872三期的车库，发现了一个很特别的打动点：领航追光系统。

灯光随着车行，逐步点亮，加上头上的星空顶，充满仪式感。

星空天幕车库实拍图

招商蛇口在重庆的另一个项目，渝天府。

即便它是一座“超级大城”，仅依托周边配套+生态公园已经很能打，但它却在产品细节上做了精工雕刻。

蔓维拉立面实景图

渝天府在立面设计上，采用铝板、玻璃幕墙与石材的立体组合，搭配纯净线条与金属质感细节。颜值，非常高！

泱镜外立面实景图

同时，渝天府还植入了丰富的园林生活场景。

在溪屿组团，约3000平米围合式大中厅，构建出“轻舟游园”水系中庭；

溪屿景观实景图

在泱境组团，打造出一湾一轴五境九幕的亲水度假园林；

泱镜景观实景图

在蔓维拉，更是直接构筑出一座假日棕榈岛，“度假感”十足。

蔓维拉景观实景图

补充一句，重庆首个升级版小招服务站，就落地在渝天府林屿组团。

招商蛇口，是革新者。

招商蛇口还让我感动的地方：“彩虹计划”。

这是对“好陪伴”最好的诠释：你住的招商小区会进化！

招商蛇口会对已交付老旧小区内设施设备、园林景观进行持续的焕新升级。

“彩虹计划”，到底将钱花在了什么地方？

· 小区景观升级。

针对小区破损与枯萎的草坪进行超新栽种，对社区内的绿植进行重新移植，甚至还会去提升园区内树种品质和绿植的补栽。

· 运动设施改造。

比如，在招商渝天府，增设了羽毛球场，同时完善社区运动场地和配套儿童游乐场新增照明；

在招商依云江湾，儿童游乐场增加了照明设施、增设吊桥环+木马游乐设施翻新场地和石子。

· 公区设施维护保养。

对智能分类垃圾桶升级，对公共座椅进行翻新，对入户单元大堂洞石修复、窗帘更换；对车库负层天花板全面整改，对外墙楼栋字体材质进行更换及墙面恢复…

招商蛇口做得很精细，以此去提升公共空间的舒适度和实用性。

· 对社区通行设备进行更新。

对车库负一楼、负二楼金刚砂地面进行修复维护；对人行门禁系统设备进行升级换代…安全，就是给予业主最大的豪华。

· 全维度社区焕新。

比如，重点围绕楼栋围墙清洗维护，优化社区整体面貌；持续跟进园区更新设计，比如增设园区灭蚊灯及三期花镜整改等。

据我了解，招商蛇口每年都投入数百万计的费用，用于这项行动，而且已经坚持了数十年。

今年，招商蛇口还将在重庆10多个小区落地这项计划。

对业主的无微不至，

除了招商蛇口，重庆还能找出第二家这样的房企？

重庆的“社群文化”。

过去，当提到“社群文化”，往往很多人第一时间想到的是深圳、杭州、成都等城市。

事实上，重庆这座城市最不缺文化，也不缺志同道合的“圈子”。

可能需要的，就是搭建更多的平台。

作为“社群文化”的重要内容创作者，这对于房企来说，需要的是长期的坚持+深耕。

而这，也正是招商蛇口坚持做的事：

与业主保持高频次+高质量的互动沟通，让业主与社区，共成长。

我很期待，重庆有更多的“招商蛇口”们！

来源：媒人观察