摘要：四大做地项目元岗、长湴、柯木塱、凌塘陆续发布首期控规，凌塘招标引入拆迁公司，大观村一个月内完成100%签约，准备开始复建，棠东、棠下土地收储全部签订，吉山村旧改规划出炉...

天河要走黄埔老路？旧改杀疯了！

2025年的天河，各旧村改造，接连传出好消息。

四大做地项目元岗、长湴、柯木塱、凌塘陆续发布首期控规，凌塘招标引入拆迁公司，大观村一个月内完成100%签约，准备开始复建，棠东、棠下土地收储全部签订，吉山村旧改规划出炉...

一桩桩一件件，都指向一个事实：天河旧改，开弓没有回头箭。

天河旧改加速推进，主要在于：

1、年初高质量大会，天河定下KPI，明确提出完成23个城中村改造，力争今年完成城市更新固定资产投资350亿元。

2、4096亿城中村专项借款加速落地，天河分食，资金到位，旧改拿到了钞能力。

旧改，势在必行。

1

改改改，改出一个新天河！

天河宇宙中心的光环很靓丽，但能看的有且只有珠江新城、天河北一带，CBD商务氛围浓厚，城市感强。

出了核心区，则是杂乱的城中村景象，让人有极大的心理落差。

而旧改更新，是天河蝶变、价值拉升的希望，也是众多天河信仰买房人的希望。

推进中的旧改，利好了谁？

吉山村--奶厂珠吉笑纳

吉山村由吉山、岐山和大淋岗三村组成，改造范围达171公顷，规划总建筑面积约289万平米，位置上非常优越，西临牛奶厂，东近珠吉。

区域近年来一直是广州楼市刚需刚改买房热门之选，盘多且具备性价比，包括珠江花城、华润天河润府。但问题也很明显：城市界面一般，配套未升级。

奶厂和珠吉提升脸面的希望，就落到夹在中间的吉山身上。

（图源南方都市报）

吉山旧改，从2019年提出改造，中间几度波折。但从去年控规发布，到如今的城市更新单元详细规划出炉，意味着，吉山村旧改，迈入新阶段。

根据《天河区吉山村城市更新单元详细规划》，吉山旧改能逆转当下区域的困局：

第一，全新的建筑，将更新城市形象面。

第二，交通出行效率，将得到提升。

一方面，规划4地铁，19号线、23号线、29号线和37号线。

另一方面，完善路网，新增3座立交、新增12条支路、调整12条道路。打通区域内的多条干道，包括茅岗北路、奥体横路、奥体南路，拓宽珠吉路等，未来开车出行会顺畅不少。

第三，增加学校、公园、商业等配套，生活便利度提升。

规划1处36班小学、1处42班小学、1处48班完全中学、1处54班九年制学校；对片区三大公园进行提升改造；复建区规划商业街区满足需求。

此外，发展电竞产业，引人、留人。

大观村--智慧城奶厂获利

大观村走的是另一种新的旧改模式，政府主导征收补偿工作，招标引入企业代建复建安置房，其余地块由政府收储并安排出让。

这两年推进很快。2024年10月开始清租-公布拆补-开启签约-动工-复建安置备案通过，再到今年3月首期复建房确定引入广州高新集团建设，预计最快7月开建，28年交付。

整个旧改，将建高品质回迁房、学校及社区服务中心等，同步植入智慧城市管理系统，全面提升人居环境品质。

未来，保利小新塘旧改+越秀世界大观一二三期开发（四期准备出让）+大观村旧改，片区正式进入连片开发状态，不管是城市界面，还是配套都会得到极大提升。

区域的盘子，保利天汇、缦云、观樾+二三期+奶厂二手，都是旧改获利者。

凌塘村--智慧城进入开发新阶段

凌塘村位于天河智慧城华观路产城融合带，改造范围总用地面积139.55公顷，改造后实施范围内总建筑面积185.15万㎡。

就在上周，珠实旗下的广州拆迁公司中标了凌塘村整村动迁项目，总征拆面积约105万㎡。意味着凌塘即将开拆。

而在社交平台上，我们也看到不少凌塘租客发帖称，房东在清租，要求4月搬走。

开拆估计快了。

早在3月初，规自局发布了凌塘村首开区控规，将两宗地块用途调整为纯居住用地，并规划总建面3.5万㎡的公建配套，包括36班小学、18班幼儿园、社区居委会等30处公共服务设施。

无疑，凌塘旧改推进，会大大提升智慧城核心区的城市界面和配套，并新增新的住宅，满足区域的居住需求。

珠实天河都荟，一方面能吃到利好，一方面也将有新劲敌。

2

天河，将批量出地！！

一系列旧改推进，腾挪土地，释放大量新地资源，能为区域群众提供更好的居住环境和配套，同时也为天河城市的城市发展提供更多空间。

其一，是路网的完善。改变城中村道路杂乱无章，开车拥堵的问题，新增扩建道路成为可能。

其二，促进区域产业的升级。旧改释放新的产业用地，落地产业项目，优化产业布局。参考智慧城，新建写字楼+产业园，吸引了新能源汽车生物医药等新兴产业入驻，推动经济发展。

天河蝶变，紧挨着的黄埔也能吃肉。

不管是产业还是楼市，黄埔都在承接天河的外溢。天河旧改，提升了整个东部板块的吸引力，也为黄埔的发展创造了更好的外部环境。

当然，天河旧改，还会带来供地格局的改变，住宅供应将大增。

昨天，广州发布了《2025年建设用地供应计划》，全市有超20宗地块是由旧改项目转化而来，用于商品房住宅+安置房建设。

天河15宗宅地，有2宗就由当下快速推进的旧改项目诞生而来。

一是凌塘旧改首开区地块，位于华观路北侧、戒毒所南侧，占地3.5万㎡，建面8.4万㎡，容积率只有3.2。

二是大观村北地块（AT1003045地块）安置用地，在大观街以南，航天奇观二期西地块以东，占地1.8万㎡，建面7.4万㎡，容积率4.0。

此外，天河住宅供应集中在天河东智慧城智谷片区以及金融城区域，接下来会是天河楼市持续的热点。

金融城的地块，呈现体量小+高容积的特点。

而智慧城的地块，体量相对适中，且容积率在1-3之间，低密，居住舒适度更高。

接下来2年的天河楼市，注定是厮杀场面。

而对于买房人来说，这是天大的利好。供应增多，选择丰富，价格也会有惊喜。

不急的，可以多等等对比。

来源：在湾区一点号