出事了! 解放日到来澳洲经济前景暗淡澳房策353

摘要：刚刚拿到3月份澳洲房市数据，不负众望，澳洲房市大盘连续第2个月全线上涨，看起来是个不错的趋势。但是这次央行暂停降息的决策，和行长会议后的发言，让我开始担心澳洲未来的经济走势，尤其是在“解放日”之后的市场走向。澳洲政府还刚刚发布了一项重大决策，如果实施，将会给澳

【澳洲房产】澳洲经济迎来危机时代! 澳洲房价重回顶峰! 新政将会继续推高房价! 澳洲央行再次暂停降息, 等待“解放日”到来【澳房策353】

欢迎来到澳房策，我是Alex老师。

刚刚拿到3月份澳洲房市数据，不负众望，澳洲房市大盘连续第2个月全线上涨，看起来是个不错的趋势。但是这次央行暂停降息的决策，和行长会议后的发言，让我开始担心澳洲未来的经济走势，尤其是在“解放日”之后的市场走向。澳洲政府还刚刚发布了一项重大决策，如果实施，将会给澳洲房市带来底层上涨动力。这些利好利空和不确定性，让澳洲经济和房市的未来，进入了未知领域。本期我们就来拆解最近澳洲经济和房市大事件，让您看清市场和未来。

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澳洲央行维持利率不变

这回事情还挺严重的。澳洲央行行长在利率决策会议后的发布会上说，川普的关税政策可能引发澳洲经济严重下行，而RBA决策组也明确说，如果澳洲在全球贸易战中遭受冲击，就会马上降息。

消息大家都知道了，这次央行会议决定维持利率在4.1%不变。但是很罕见强调了未来关税战将会引起的不确定性。行长说由于美国给全球加关税，其他国家也会相应反制，增加报复性关税。这种双方贸易壁垒，将会减慢全球贸易流动。澳洲在这场战争中被夹在中间，非常脆弱。

我们回顾一下这几年的世界贸易走向，基本局势就是贸易自由度在下降。澳洲是一个相对比较小的经济体，但是开放程度很高，愿意跟全世界做生意。澳洲最近30年的财富增长，很大一部分是通过向全世界卖矿石，卖文凭，卖身份赚来的。在全球化里面拿了很多好处。现在全球贸易体系出现变化，对澳洲可不是什么好事。

川普说将会把4月2日定为“解放日”, 这一天会宣布实施全面的“对等关税”

解放日

这个“解放日”是怎么回事呢? 川普刚上任就开始骂美国传统贸易伙伴，说贸易逆差和不对等关税的问题。比如美国从欧盟进口的汽车收2.5%的关税，而欧盟从美国进口的汽车收10%的关税。这样一来，美国厂商向欧盟出口汽车时面临更高税率，导致在欧洲市场竞争力下降；欧盟汽车品牌进入美国市场时，关税负担更轻，更有优势。

这个”解放日”就是说在4月2日当天，美国的关税政策集中全面升级，可能对美国最大的贸易伙伴征收高额关税。这会颠覆数十年以来形成的全球贸易准则。比如对汽车行业全面征收25%关税，对加拿大和墨西哥所有商品征收25%关税开始生效。

其他国家对美国商品施行的，还有一种叫做“非关税壁垒”的东西。以欧盟为例，在汽车、化工及数字服务领域，一系列环境标准、数据保护法规也被部分美国企业看成“变相”阻碍商品或服务进入欧盟市场的手段。再举个更简单的例子，比如一个国家规定超市里面的奶粉必须先卖完本国的，才能卖美国的。那就会导致美国奶粉卖不出去。这些都是不通过关税，阻碍商品流入的手段。美国将会报复这类非关税壁垒。

因为解放日临近，金融市场已经出现了大规模抛售，标普500指数创下近三年来最差季度表现，过去三个月跌幅到4.6%，市场担忧关税可能引发经济衰退。

全球贸易战的可能性让市场押宝澳洲降息将会加速。看现在的央行利率，应该有很大降息空间，能够应付未来1年的市场不确定性。

我们很多人对于关税和通胀的关系有所误解。比如美国和中国都加了关税，他们彼此国内的通胀就会有上升的压力，但是对于澳洲来说通胀走势不确定。如果美国不要的商品都被倾销到澳洲来，澳洲本地的通胀可能会下降。但是如果供应链成本上升，通胀就会走高。现在连央行都拿不准未来通胀的走势，就更别说我们普通人了。我自己更倾向于认为国际关税会让澳洲通胀走低，当然这都是猜的。

如果中国的情况还行，而且通过财政刺激支撑经济，短期内对我们澳洲有帮助。但归根结底，这对全球经济整体来说不见得是好事。长期的影响也没法预测。

通胀下降, 利率就会下降。如果澳洲出现经济问题，失业率升高，也会通过降息来解决。这都跟澳洲房价走势直接相关。澳洲政府刚刚放出一个消息，如果实施的话，会大幅度推升澳洲房价，促进这波房价上涨周期成型。

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开放信贷房价飙升

决定房价的要素说到底是供给和需求的力量对比。现在新房和二手房供给想要短期内上升，非常困难，那么需求端就成了房价更重要的决定因素。澳洲本地人口增幅一直以来都是一条直线，因为人们不愿意生。澳洲人口增加最大的原因就是移民。我们都知道人口多了，对房产需求就会更大，房价自然有上涨的动力，但是无论两党谁当选，减少新增加的永久移民数量，临时居民和留学生数量都会被纳入议事日程。所以人口对于房价的推升动力，比我们预想的要稍微少一些。

需求端的另外要素就是金融和政策方面，说白了就是人们有没有实力买更贵的房子。澳洲人均GDP衰退已经持续7个季度，物价虽然没有之前涨得那么快了，但是比疫情之前的价格还是贵了不少。那么人们的实际收入和可支配收入都在变少，自然买房用的现金方面跟不上。在政府的补贴一定的前提下，就只剩下贷款能力一项重要因素可以决定人们的购买能力，以至于决定房价。

利率因素我们频道一直在实时关注。利率降低，说明人们的贷款能力增加，但是2月份降息0.25%对于增加人们实际贷款能力的作用有限，更多的是提升信心。从2月下旬到3月底只是6周的时间，澳洲房价大盘就触底反弹，到我们发稿为止，又创造了历史新高。

当然利率下降还需要时间，我估计今年还会降个2次，每次再降0.25%。如果成真的话，仍然对人们的贷款能力提升有限，但是人们的信心将会非常强。

贷款能力方面还有一个隐藏要素, 澳洲审慎监管委员会APRA制定的还款能力缓冲Mortgage Serviceability Buffer。APRA是联邦政府部门，专门管理金融机构，看着他们别胡搞瞎搞杠杆开得太高引起系统性金融风险。其中的“还款能力缓冲”政策，就是针对申请人的住宅信贷还款能力测算时候，打的提前量。

买房申请房贷的时候，每家银行都会测试收入水平能不能支撑贷款偿还。在做测试时，银行不会只以现在的利息水平做衡量，而是要考虑一定的利率上升风险，所以会在现有的贷款利率基础上，再加额外的缓冲要求，加在一起去测试还款能力决定贷款量，这个就是“还款能力缓冲”，现在的缓冲是3%。这是在疫情爆发后，官方利率降低到0.1%时加上去的。但是现在澳洲已经进入利率下降周期，利率上升的风险就会小很多，所以这个缓冲就可以适当调低。

自由党达顿刚刚把这条加入了竞选纲领之中。如果当选，会敦促APRA降低还款能力缓冲，放松信贷监管，让年轻人能贷更多的款，买到自己第一套房子。现在有40%的首次置业者，因为现有的贷款政策没法拿到足够的贷款买房。这个3%的缓冲就是原因。根据我们自己的测算，缓冲降低0.5%，人们的贷款能力就会提高5%。再结合政府的各种买房补贴和父母亲戚凑的现金，大家的买房能力会得到非常大的提升。当然信心也会大幅度上升。缓冲降低并不只针对首次置业者，它是针对所有人的，但是对首次置业者的帮助比其他人要大。如果自由党当选而且降低缓冲成真的话，我看不到年底，澳洲房市就会明显上涨。

我们刚刚拿到了最新的数据报告。澳洲房价大盘在3月份加速上涨0.4%，连续涨了两个月已经有形成趋势的苗头了。悉尼, 墨尔本, 布里斯班, 阿德莱德, 珀斯, 5大城市全线上涨。降息虽然不多，而且4月1号刚刚暂停降息，但还是挡不住大家买房信心的回升。现在的不确定性就只剩下大选，和川普的统一关税政策到底如何。

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案例分析

-海外人士通过某书买澳洲房产-

这期还有点时间，我们来聊个最近的实例。有位粉丝到官网做了咨询，他说3年前通过某书上刷到的视频，还有同一个账号做的直播，买了黄金海岸水边的一套联排别墅楼花。当初想得很好，这几年昆州房价飞涨，本来满心欢喜期待着能拿到房子赚到钱，但是没想到房子成了他最烦心的事情，一个烂摊子不知道怎么收尾。

王先生在国内工作，3年前想送孩子去国外读书，就想着不如先买个房子吧。现在的人不懂的东西都去短视频平台上搜，他就去了某书刷视频。看到一个中年大哥50来岁，很精干，视频内容挺吸引他，就一直关注，还参加了直播。这个中年大哥是昆州的华人开发商，建筑商，曾经还做过房产销售，当年专门把澳洲的房子卖给国内没有澳洲身份的人，所以一套说辞是轻车熟路，在文字为王的时代，还曾经做过大V。说这套房子怎么怎么好，但是没有给客户做好进入，持有，和退出的预算和策略。当然像我们澳房策一样给客户做好全套策略全盘规划的公司，据我所知，市面上还没有。只能说王哥运气不好。

这房子买到手的时候挺便宜，按照现在的市场价涨了30万，本来挺好的。但是昆州最近发大水出了事。这套房子在水边，工地被淹了。然后开发商趁着这个节骨眼，想要取消所有海外人士购买房子的合同。能拿回定金，还给补定金这些年的利息，FIRB申请费，还有律师费。但这跟房子赚的30万比起来小巫见大巫了。我就很奇怪为什么补律师费。王先生说当时的律师也是这个做某书的大哥给找的。我心里就一凉，现在客户跟开发商有分歧，开发商找的律师能向着客户么？还有一个办法是不退合同也行，但是要补建筑费，说是因为建筑成本上涨。

有一种可能是第二个办法就是摆设，最后还是强制退出，这样开发商利益能够最大化。他们再卖一次，就能把那30万的差价放自己兜里了。当然需要扣除一些建筑成本的上涨。还有一种可能就是第二个办法会让客户出很高的建筑加价，这样也能把钱赚回来。这里面还有一个问题，昆州的房产合同，日落条款最长只有18个月。就是18个月不能交房的话，客户可以选择退出。但是这都过了3年了，律师都没有告知客户有这个条款，肯定是有问题的。当然我没有看到合同，不知道合同到底是怎么写的。我给王先生找了一位在昆州很有名的处理房产合同纠纷的诉讼律师，希望能帮到他。到我们截稿为止，这件事情还是没有解决。

我们总结以下这件事情的教训。

1. 在买澳洲房产的时候，真的不能上各个短视频平台去刷视频，尤其是不能上某书。在我看来，那是一个澳洲全体房产中介，使出所有方法，抢客人的战场。这就跟疫情前时代，线下摆摊做讲座拉关系找客人的方法是一样的，只不过这一套现在被搬到了短视频自媒体平台。客户凭着这个人的长相和给人的感觉去判断是不是可信。那你能判断出什么来呢？你记住一句话，形象越完美，越没有瑕疵的人，越可怕，因为你不知道他隐藏了什么。短视频平台上确实有实话实说靠得住负责人的中介/开发商/建筑商，但是混在一大堆表面上靠谱的人中间，你根本分辨不出来。甚至那些澳洲讲房产的账号，粉丝多点的，创意，文章，甚至截图都是照我抄的，还不给引用出处。我在影片里面讲过这个事情，给他们留面子了，没指名道姓。下次在有这事情，我就把他们全曝出来。

2.卖房就是卖房，他不管你这套房子是不是好，适不适合你，进入机制和退出机制是什么，能不能达到你未来的长期目标。只管卖给你。买家中介也是一样，别觉得买家中介就站在你这边，1个是他们专业能力和跨专业能力够不够，比如会计，财富规划，法务，贷款等等，2是他们劝你买某个区域的2手房到底是对你好还是方便他们操作呢？就针对这个问题，澳房策做了2号产品，就是想让你的知识经验以及实操能力超过那些不靠谱的买家中介们，省下买家中介费。想要自己全盘掌握澳洲房产投资实操，建立投资组合，或者想要以后为自己的家人孩子管理房产投资，甚至未来想要当个合格的买家中介或者让人信赖的卖家中介的朋友，都特别适合学习2号产品，相当于我亲自带徒弟了。可以到官网看详情。

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