摘要：美国总统唐纳德·特朗普于4月2日（周三）宣布对外国进口商品加征新一轮关税，这一举措迅速引发经济震荡，尤其在房地产市场、建筑行业、房贷利率及美联储货币政策方面掀起波澜。
美国总统唐纳德·特朗普于4月2日（周三）宣布对外国进口商品加征新一轮关税，这一举措迅速引发经济震荡，尤其在房地产市场、建筑行业、房贷利率及美联储货币政策方面掀起波澜。
根据全美住宅建筑商协会（NAHB）统计，美国新建独栋住宅的建筑材料成本平均为174,155美元，其中约12,713美元依赖进口。尽管此次关税未直接涉及钢铁、铝材和木材等核心建材，但大量用于住宅建设的进口产品仍在受影响之列。这意味着，即便关键建材获得豁免，整体建筑成本仍难免上升。
不过，部分建筑商已提前采取应对策略，如总部位于洛杉矶的知名建商KB Home在3月财报电话会议上表示，他们已为第二季度的大部分供应合同锁定价格，以缓解关税冲击。但整体市场仍面临成本上升的压力。
NAHB主席巴迪·休斯（Buddy Hughes）表示：“虽然具体影响难以精确估算，但可以确定的是，建筑成本将不可避免地上升。”
特朗普的新关税政策公布后，美国股市在周四出现剧烈震荡，投资者纷纷涌入债市避险，导致10年期美国国债收益率下滑，进而拉低了房贷利率。据Mortgage News Daily报道，30年期固定房贷利率在关税宣布后的第二天大跌12个基点至6.63%，为去年10月以来的最低水平。
理论上，利率下降应有助于刺激购房需求，尤其在春季购房旺季刚刚开启之际。然而，孙斯陶认为，房价依旧高企，使得购房者的负担并未明显减轻。尽管利率短期内下降，但仍远高于疫情时期的超低水平，对市场的实际推动作用有限。
房屋可负担性仍然是一个关键挑战。NAHB数据显示，目前美国房价中位数约为46万美元，而70%的美国家庭（约9400万户）买不起40万美元的房屋。更令人担忧的是，市场上低价房供应仍然短缺，约5287万户家庭的收入不足以支撑20万美元以上的房屋购买。
特朗普的关税政策也让美联储的政策制定更加棘手。经济学家警告，这一举措可能引发“滞胀”风险，即通胀上升但经济增长放缓，令美联储陷入两难。
美国服务业3月份增速降至9个月来的最低点，反映出政府削减开支以及因美国关税政策引发的不确定性。根据供应管理学会（ISM）的数据，服务业指数从2月份的53.5%下降至3月份的50.8%，虽仍高于50%的扩张临界点，但为去年6月以来的最低水平。
该报告还显示，衡量新订单的指数下降1.8点至50.4%，就业指数下降7.7点至46.2%，为近一年最低水平。而衡量通胀的“支付价格指数”下降1.7点至60.9%，仍高于长期平均水平。
ISM调查委员会主席史蒂夫·米勒（Steve Miller）指出，越来越多企业报告因关税活动导致成本上升。尽管服务业对关税的直接影响较小，但企业为寻找新供应来源而增加的成本可能推高物价。经济学家警告，如果贸易战持续，可能导致价格上涨、招聘放缓，甚至使美国经济陷入衰退。
市场交易员对美联储今年降息的预期因此出现波动。部分投资者认为，关税带来的经济不确定性可能促使美联储今年最多降息四次，首次降息或将在6月启动。然而，摩根士丹利等机构则持不同观点，认为通胀压力可能迫使美联储维持高利率更长时间，甚至全年不降息。
美联储副主席菲利普·杰斐逊（Philip Jefferson）在4月初的一次演讲中表示：“目前没有必要急于调整利率政策。” 他强调，美联储正密切关注贸易、移民及财政政策变化，并将在政策制定时全面评估其累积影响。
摩根大通（JPMorgan Chase）首席经济学家Michael Feroli预测，新关税政策可能导致核心个人消费支出价格指数（PCE）上升1-1.5个百分点，推高整体通胀水平，并可能使美国实际可支配个人收入在第二、三季度下降，进而增加经济衰退的风险。
在高房价、高利率及经济不确定性的多重影响下，美国房地产市场正呈现明显分化。根据Realtor网站的数据，3月新房挂牌量同比增长10%，活跃房源增加28%。然而，市场需求的反应却较为迟缓。
孙斯陶在南加州洛杉矶和尔湾市场观察到，尽管春季房产旺季已拉开帷幕，待售房屋数量有所增加，但市场成交速度却有所放缓。房屋在市场上的挂牌时间延长，价格下调的房源比例上升，显示买家在高利率环境下持观望态度。
Realtor网站的数据显示，在部分地区，购房需求依旧低迷。例如，3月份，佛罗里达州杰克逊维尔和迈阿密的房屋签约销售量分别下降15.1%和13.7%，弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩下降14.2%。
Realtor网站首席经济学家Danielle Hale表示：“高昂的购房成本加上经济不确定性，使得买家在春季市场的反应较为迟缓。市场正在重新平衡，购房者的选择变得更多，但短期内不会迎来快速复苏。”
特朗普的新一轮关税政策，无疑为原本已经复杂的房地产市场增添了更多变数。从建筑成本上升到房贷利率下降，再到美联储政策调整的不确定性，孙斯陶认为，未来几个月的美国房地产市场走向仍充满未知数。对于购房者和投资者而言，短期内需要更加谨慎地评估市场环境。
来源：孙斯陶
