年收租超35亿！瑞安活成了“魔都商业物业大地主”

摘要：到南京路上很久以前羊肉串店吃一顿烤肉，至新天地打卡大韩民国临时政府旧址，来外滩感受夜上海的繁华。时间再充裕者，为上海迪士尼再留一天。

来源 |WIN商业地产头条（ID：Dtoutiao）

作者 |撰文 | 黎浩然编辑 | 付庆荣

头图来源 |小红书@上海新天地

2024年11月8日，中国对韩免签政策落地，魔都“含韩量”暴增。

到南京路上很久以前羊肉串店吃一顿烤肉，至新天地打卡大韩民国临时政府旧址，来外滩感受夜上海的繁华。时间再充裕者，为上海迪士尼再留一天。

这个韩国人来沪citywalk的经典路线中，新天地是个绕不开的热门地标。长红20余年，其在城市一波又一波的更新浪潮中，愈发闪亮。

虽它的开发者——瑞安房地产，未能在房地产的下行周期中独善其身，业绩波动不断。但就“旧改”这门生意看，曾经它是先锋，现在已成经典。

租金收入35.47亿元

活成“魔都商业物业大地主”

3月28日，瑞安房地产公布了2024年业绩，期内录得总收入81.73亿元，同比下降16%；利润8.1亿元，同比下跌42%；股东应占溢利1.8亿元，同比下跌78%。

虽总业绩三大指标均有下跌，但单就租赁物业看，瑞安房地产2024年的租金及相关收入涨了2%至24.56亿元，主要由蟠龙天地开业带来的额外租金贡献所带动。

去年全年，瑞安房地产的租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额增长9%至35.47亿元，其中77%由上海物业组合贡献，特别是2023年开业的蟠龙天地和鸿寿坊。两个项目均为城市更新项目，开业以来即受多方关注，吸引来自各地的旅客。

// “王牌商场”收租稳定

瑞安房地产擅长以文化、自然和社交为核心的内容创新，推动旗下商业物业组合获取高出租率和稳定增长的租金收入。

截至2024 年12月31日，集团旗下零售物业的平均出租率达到94%，零售物业组合的销售额和客流量实现双增长，分别增加8%和12%。

蟠龙天地：全年累计客流超1800万人次

以创新生活方式打造的蟠龙天地自开业以来一直广受好评，印证了集团在城市更新领域多元商业营造方面的专长。该项目以首创的「Urban Retreat城市微度假」概念，将江南传统文化与现代生活融为一体，成功将江南水乡焕新为一个现代化地标。

2024年，蟠龙天地全年客流量已超过1800万人次， 2025年春节期间更吸引到97万到访人次，使之成为上海最受欢迎的「Urban Retreat城市微度假」目的地。

据赢商大数据统计，蟠龙天地在2025年前两月的日均客流已经达到5.5万人左右，接近2023-2024年的客流最高点。

上海新天地：版图扩容升级，人气高热不减

作为上海经久不衰的人气地标，上海新天地继续吸引来自全球各地的消费者和新租户，并成为了举办上海时装周、新天地表演艺术节等国际节庆和本地活动的热门场所，兼顾商业消费和旅游目的地两大属性。

在社会整体消费意欲下降的大环境下，线下消费明显由购买商品转向为体验及活动支出。上海新天地有着老上海文化和现代生活格调结合的多重体验，正迎合了当前的消费潮流，人气持续高热不减。免签政策之下，上海新天地更是在海外游客中亦留下了高口碑。

据赢商大数据统计，得益于免签政策及双旦节庆，上海新天地整体客流量于去年12月达到全年最高峰，高于“五一”、暑假及国庆黄金周的传统旺季，高话题性让其淡季不淡。

资产提升计划已完成的新天地时尚II于2023年1月开业，场地更为宽敞、时尚、年轻，引入了大量原创品牌，改造后的中庭常态举办各类时装秀活动，满足年轻人对潮流、社交场景的追求。项目出租率由2023年末的91%提升至2024年末的94%，持续提升。

因应城市发展需要及消费趋势变化，上海新天地正进行版图扩容与功能升级。作为上海新天地社区最新成员，太平洋新天地商业中心是在建中的一个大型商业项目，它由三座办公楼和一个零售商业体——太平洋新天地Xintiandi Galleria组成。

该项目的一大特色是拥有上海最大、面积达6500平方米的超维度全景天幕，突破室内外及天气限制，打造24小时全天候多元活力中心。太平洋新天地商业中心将为上海新天地增加零售和办公出租面积，不断为集团创造新的经常性租金收入来源。

按计划，太平洋新天地Xintiandi Galleria将于2025重磅登场。项目以「在地新生」为理念，传承上海新天地的基因，它不仅延续了当地街区肌理及文脉，更将通过一系列世界级的文化内容，为消费者提供高质量的生活体验。

此外，2023年，太平洋新天地商业中心的T3办公楼已落成并全面投入营运；T2办公楼已于2024年5月竣工，凭借优越的地理位置和高质素的办公环境而备受租户青睐，截至2024年8月30日出租率已达65%。此外，250米的超高层办公楼T1已于2024年11月竣工。

瑞虹天地（月亮湾、星星堂、瑞虹坊、太阳宫）：出租率升至90%

瑞虹天地是一个集购物中心、办公楼、文化及娱乐设施与住宅物业于一身的大型总体规划综合社区，现正更新成为时尚的城市生活中心。

项目位于上海虹口区，毗邻多所顶尖大学及中央商业区，透过四条地铁线（上海地铁4号线、8号线、10号线及12号线）及两条隧道（新建路隧道及大连路隧道）连接至陆家嘴中央商业区及浦东商业区，交通便利程度高。

瑞虹天地的零售部分包括月亮湾、星星堂、瑞虹坊、太阳宫4个商场，合共可供出租建筑面积为29.6万㎡。截至2024年末，零售商场的整体出租率达到90%，较2023年同期的86%有所提升，但租金及相关收入则下滑3%至3.39亿元，牺牲了部分租金以提升出租率。

// 活成“魔都商业物业大地主”

随着新办公楼及新商场的入市，瑞安房地产进一步夯实了其“魔都商业物业大地主”之位。

截至2024年末，瑞安房地产土地储备的总建筑面积为800万平方米，包括580万平方米的可供出租及可供销售面积，220万平方米的会所、停车场和其他设施，分布于五个中国主要城市的核心地段，合共十四个发展项目。

在580万平方米的可供出租及可供销售的总建筑面积中，约260万平方米的建筑面积已经落成并持有作销售及/或投资用途，约90万平方米的建筑面积正处于发展阶段，余下的230万平方米则持有作日后发展用途。

分区域看，瑞安房地产在上海管理的办公楼及零售面积达280万㎡，在上海拥有总值人民币近790亿元的商业资产组合，是上海最大型的私营商业物业业主和管理者之一。

降负债与蓄力

资产置换擦亮“旧改”招牌

作为典型的港资开发商，瑞安房地产同样坚持“慢节奏”，且有着与多数内地开发商不同的“先商业、后住宅”逆向开发逻辑。

而与恒隆、太古、九龙仓这类以高端商业为代表的港资玩家相比，瑞安身上还有更鲜明的“城更商业开发商”特征标签。

通常，其会通过拍下城市中心的老旧街区地块，爆改出人气商业项目，提升周边土地的价值。随着区域发展逐渐成熟、具备更优越的商业条件时，再开发写字楼、酒店、住宅等物业。

主打旧改让瑞安房地产红遍上海滩，但亦因旧改开发周期长、投入大、回报慢，让其有了更大的资金压力。2015年，瑞安房地产提出往轻资产模式转型之时，其当年的净资产负债率达到了81%，受到了投资者的诟病。

如今，经过多年轻资产化的努力——出售旗下资产部分股权以及引入合作伙伴后，瑞安房地产的净资产负债率已降至2024年的52%，现金及银行存款总额为77.34亿元。自2021年来，瑞安房地产累计已偿还离岸债务合共452亿元。

这十年间，瑞安房地产一方面持续出让项目的部分股权，既为降负债，更为开发新项目蓄力，从而达到资产置换的最终目的；另一方面，寻觅重点城市，特别是上海的大型城市更新机会，伺机出手，期盼着打造下一个长盛不衰的城市标杆。

// 降负债蓄力，资产置换再夺上海旧改

2015-2017年，瑞安房地产先后出售上海浦东四季酒店、四季汇等多家酒店物业，以及武汉天地企业中心2号、上海企业天地、大连天地、瑞虹新城等项目股权，令公司的净资产负债率从最高峰降至2018年的低位后，便立即重启扩张。

先是在2018年7月联合太平洋保险、永业集团摘下上海太平桥地区的收官商办作品之一——总面积超30万㎡的商办+零售综合地块，后又在2019年10-11月拿下上海鸿寿坊项目的宅地和商地。

鸿寿坊同样是旧改作品，规划中有3栋不得整体拆除、需要保护修缮的一般历史建筑，并要求整体保护南侧空间肌理和弄巷体系。在其他开发商看来较为苛刻的条件，对于久经上海新天地、瑞虹新城等项目磨炼磨炼、擅长“织补式改造”的瑞安来说，却相对得心应手。

再看近2年，瑞安房地产继续践行轻资产战略以降负债，同时为下一个旧改项目蓄力。2023年，瑞安将上海鸿寿坊项目65%的股权售予大家保险旗下私募基金；又在2024年先后将上海蟠龙天地项目中的酒店物业，以及杨浦中央和创智天地项目的大部分股权分别出售给上海青浦徐泾、中国人寿旗下私募基金。

多个资产出售后，瑞安房地产再度备足子弹。去年10月30日，与上海南桥镇政府正式签订南桥镇“贝港城中村”改造项目合作框架协议。项目占地约779亩，规划建设住宅、商业、酒店、公园、学校、文化配套等多元业态。

贝港城中村的签约，也进一步为瑞安打开了上海奉贤板块的商业版图。

// 擦亮“旧改”招牌，守住个性化优势棋盘

瑞安房地产与内地的商业故事，起点就是旧改。

在上海，自1996年以来，瑞安房地产已经布局了多个城市更新项目，在贝港城中村项目之外，还包括新天地、瑞虹新城、创智天地、虹桥天地等项目。

再看向佛山、武汉、重庆和南京，其落地的商业项目，大都带有明显的“城市更新”烙印，是每座城市进化的代表作之一。

佛山岭南天地所在的祖庙东华里一带，改造前房屋低矮破旧、杂乱无章，文保单位年久失修、损毁情况严重。2007年5月，禅城区政府提出“三大改造”战略，瑞安房地产以75.1亿元的成交价联合竞买投得此地，2008年2月28日岭南天地正式启动，并于2012年开业，迅速成为佛山文商旅融合的样板和城市地标。

武汉天地，涉及的是“建国以来武汉市最大的旧城改造工程”。2009年，4.6万平方米武汉新天地商业街区率先面世，以9栋汉口旧租界历史保护建筑及60余株原生梧桐树为核心。2016年、2019年，壹方南馆、壹方北馆先后开业，带动汉口滨江区域经济发展，成为赋能武汉城市更新的可持续发展的典范。

不难看出，无论在上海还是其他城市，以更新为名的“天地模式”，是瑞安房地产独有的、最具代表性的一张名片，“街区+盒子”、历史建筑与现代商业的无缝融合是其赖以生存的法宝。

瑞安的天地系列具备几个鲜明特征：

区位优越，项目所处区位皆为一二线城市的核心区域；

修旧如旧，区内拥有多个富含当地文化的历史建筑或文化遗迹，瑞安对旧建筑进行适当修葺，使历史建筑与现代商业进行融合，传统文化与西式文化进行结合；

体量大，项目总占地面积庞大，涵盖商业、住宅、写字楼、酒店等，并且开发周期较长。

凭借保护建筑带来的浓厚文化氛围，以及丰富的餐饮、体验业态，瑞安“天地系”商场形成了较强的人流聚集效应，主要面向具有消费实力的年轻中产阶层，也包括居住在城市里的外籍人士以及中外游客。

例如，上海新天地项目保留了上海最典型、最古老的石库门里弄的历史风貌；蟠龙天地项目则以江南古镇文化为特色，打造了水乡古镇商业区；佛山岭南天地就保留了祖庙东华里片区浓厚的岭南民居风格。

业态选择上，相较于其他港资着重于高端零售业态，瑞安对项目内的不同片区做了明确划分，街区与盒子、盒子与盒子之间定位有差异，招商重点会随之而变，但均把餐饮和文娱业态放在重要的地位。在可统计数据的20个项目中，餐饮业态面积占比超40%的项目有6个，文体娱占比超20%的有9个。

关于这点，在财报中呈现的数据亦可印证。于2024年6月30日，瑞安房地产前三大零售租户中，餐饮、娱乐在总租户面积中的占比分别为32.3%和15.7%，处于第一和第三。

具体看，上海新天地有着较高的餐饮业态占比，且着重于首店和具国际影响力餐饮品牌的引进。单在2024年，就引进了Miracle Coffee上海旗舰店、亚洲人气餐厅JOURNAL STANDARD FOODIES、桂满陇·露台海鲜小酒馆等多家首店，Shake Shack、PS.Café、Ladurée等全国首店亦是在近几年入驻于区内。

而瑞虹天地月亮湾为42.68%的文体娱、20.67%的餐饮、18.97%的餐饮和17.69%的生活服务业态面积占比，其围绕音乐娱乐主题进行打造，带来了差异化的定位，既满足了周边居民的日常消费需求，亦令月亮湾成了上海音乐爱好者、年轻潮人的新去处。