摘要：为贯彻落实全国住房城乡建设工作会议精神，广泛凝聚地方物业管理协会力量，推动完成年度重点工作任务。经研究,协会定于4月23-24日在南昌市、5月13-14日在沈阳市分别召开物业管理协会(南方区域)和(北方区域)工作座谈会:现将有关事项通知如下:
物业行业每日资讯速递
#朝闻物启
2025-4-11 星期五 第587期
●中国物业管理协会：将于4月23 - 24日在南昌市、5月13 - 14日在沈阳市分别召开物业管理协会（南方区域）和（北方区域）工作座谈会
●第一服务：一季度签约31个项目，覆盖全国18城
●中铁建物业：河北中心截至当前外拓总面积约达2000万平方米，涵盖住宅、商业、公园等12类业态
●天骄智慧服务：中标苏州建设交通高等职业技术学校、苏州旅游与财经高等职业学院 ，荣获重庆市渝中区民营企业50强
●华发物业：中标米林市委党校新区物业管理服务等三项业务
●合嘉源：以"党建+公益"模式开展助农纾困行动，解决包菜滞销问题
●融创服务：打造「员工之声」员工沟通建议平台
●保利物业：深化“一号位精神”，重庆公司全面落实品质进阶行动4.0
●绿城服务金科丽：多方面保障员工发展，提出新阶段的员工深度关爱体系
●浙商证券：物业公司价值修复空间打开
●保利物业：获The Capital Group Companies, Inc.增持30.52万股，每股作价约30.16港元
●越秀服务：耗资约124.6万港元回购42.3万股
●国泰海通：维持保利物业“增持”评级，下调目标价至36.68港元
●长沙市：力推物业小区公共收益信息公开，倒逼管理透明、规范
●包头市物业管理协会：包头市物业服务质量提升年暨整治群众身边腐败物业领域专项整治工作行动方案
●瑞景城市服务：通过适老化改造、儿童友好场景营造、无障碍设施升级焕新社区公共空间
●中湘美好：商管公司中标郴州市百福投资集团有限公司三资盘活商管（招商运营）项目
●柳州市众城城市环境服务有限公司：中标鱼峰区环卫业务外包采购项目
●山子高科：拟4.74亿元剥离物管及酒店业务，全面转向汽车相关领域
●中信证券：购物中心逆势增长，地产头部平台强者恒强
● 中国物业感动人物：世茂服务旗下浙江野风物业服务有限公司业务主管 张尧腾
●中国物业管理协会：将于4月23-24日在南昌市、5月13-14日在沈阳市分别召开物业管理协会（南方区域）和（北方区域）工作座谈会
为贯彻落实全国住房城乡建设工作会议精神，广泛凝聚地方物业管理协会力量，推动完成年度重点工作任务。经研究,协会定于4月23-24日在南昌市、5月13-14日在沈阳市分别召开物业管理协会(南方区域)和(北方区域)工作座谈会:现将有关事项通知如下:
会议议题：(一)解读协会2025年工作要点和行业近期重点事项；(二)围绕“以人民为中心”思想教育提升行动、社会责任履行提升行动、和谐场景营造提升行动、人才培养提升行动、企业标准执行提升行动、行业文化建设提升行动、参与全国统一大市场构建提升行动、加强与业务主管部门紧密协同提升行动八项主题开展工作的情况进行交流(主题任选)；(三)总结讲话。
●第一服务：一季度签约31个项目，覆盖全国18城
4月10日，第一服务公布一季度签约项目。
根据公告，第一服务一季度成功签约31个项目，覆盖全国18座核心城市。
业态方面，一季度签约的项目涵盖高端住宅、医院高校、体育馆、商业办公楼、物流园等多种业态。其中包括咸宁体育中心、中南大学湘雅医院、北京工业大学通州校区、京东物流园等。
●中铁建物业：河北中心截至当前外拓总面积约达2000万平方米，涵盖住宅、商业、公园等12类业态
河北雄安新区设立后，支持政策强调引入先进物业管理理念。中铁建物业河北中心外拓团队应运而生。作为重要实施主体，通过市场化外拓实现跨越式发展，截至当前外拓总面积约达2000万平方米，涵盖住宅、商业、公园等12类业态，在国家级战略高地书写了国企市场化转型的典范。
在制度建设上，团队借鉴总部管理体系，结合新区特点制定管理制度。投标环节，经营部与多部门成立“一标一团队”投标小组，制定严格流程规范。项目运营阶段，建立涵盖人员、财务、设备管理的详细制度，联合市场拓展、品质管理、后勤管理。截至目前，物业公司河北中心共投标89次、136个标段，中标20个项目，累计服务面积约2300万平方米，中标金额约12000万元。
2022年初，河北中心中标雄安新区商务服务中心保洁业务，这是首个市场化项目。团队开启从“后勤保障”向“城市服务商”转型，结合精细化服务与市场化拓展。
雄安新区物业管理招标对接国家战略，数字化、绿色化从“加分项”变“准入项”。2021年起，新区提出“15分钟生活圈”“绿色建筑运维”等政策，中铁建物业迅速响应，投标文件经历3轮交叉审核，零容错把关。
河北中心将市场开拓作为党支部重点工作，以“党建+市场开拓”为主线，分析困难、把握机遇。外拓团队中标燕南堤物业服务项目。项目落地后，团队组建运营管理团队，按制度和标准工作。2024年2月开园后，累计完成950次接待任务，包括国家级、省级接待，接待游客53万余人次，2024-2025年获三次季度“服务标兵单位”、年度“最美运营服务单位”，燕南堤项目评为绿色生态类打卡点。该项目成功运营赢得赞誉，树立品牌形象，随后相继中标中央绿谷公园等项目，实现多元业态开花。
如今，河北中心成立单独市场拓展部门，配备总监级负责人，团队从一人发展到“1+4”人。2024年修订《市场外拓管理办法》，明确全周期标准，结合党建工作，发挥党员先锋作用。通过《拓后管理办法》形成闭环，外拓项目获25面锦旗及表扬信，验证制度有效性。
2025年初，河北中心坚持党建引领，中标“雄安大河片区安置房及配套设施工程物业服务项目”，新增管理面积约90万平方米，合同额超4500万元，该项目成为外拓团队进军雄安住宅的又一“里程碑”，也是响应国家“住有所居、居有所安”政策的典型案例，随着定州园林博览会等项目落地，形成“住宅+公建+城市运营”多元格局。
展望未来，中铁建物业将在集团战略蓝图的指引下，坚定不移地聚焦核心业务优势，以敏锐的市场洞察力与开拓精神，持续探索并拓展新兴业务领域，力求在多元化发展中实现新的突破。
●天骄智慧服务：中标苏州建设交通高等职业技术学校、苏州旅游与财经高等职业学院 ，荣获重庆市渝中区民营企业50强
天骄智慧服务中标苏州建设交通高等职业技术学校、苏州旅游与财经高等职业学院 ，荣获重庆市渝中区民营企业50强。
●华发物业：中标米林市委党校新区物业管理服务等三项业务
华发物业中标米林市委党校新区物业管理服务、雄安体育中心体育馆物业管理服务、珠海传媒文化综合体物业管理服务。
●合嘉源：以"党建+公益"模式开展助农纾困行动，解决包菜滞销问题
近日，翔安区新圩镇凤路村包菜喜迎丰收，但市场行情却不尽如人意，成吨蔬菜堆积田间，3月中旬海峡导报发起的"爱心助农倡议"引发社会广泛关注。作为扎根社区的红色物业力量，合嘉源党支部迅速响应号召，联合企业工会、志愿者团队，以"党建+公益"模式开展助农纾困行动，通过批量采购滞销包菜，既解农户燃眉之急，又将爱心传递至养老院、福利院及学校，更惠及广大业主，谱写了一曲多方联动的暖心乐章。
在得知包菜滞销消息后，党支部联合工会志愿者，迅速成立专项工作组，以市场价首批采购10吨包菜，既保障菜农收益，又为后续公益行动储备物资。
4月3日清晨，在党员先锋队的带领下，志愿者兵分两路开展爱心配送：一队将8000斤新鲜包菜陆续送至厦门霞辉养老服务中心、我爱我家养老服务机构及厦门龙山小学；二队则开启厦门各小区的派送，12000斤包菜，被陆续送往罗宾森、源昌君悦山、宝墅湾、新天地、泉水湾、宝嘉誉峰等小区物业服务中心设立"爱心蔬菜领取点"，向辖区20000余户业主、物业职工免费分发爱心蔬菜；独居老人、困难家庭还享受党员上门配送服务。
宝嘉誉峰所在的社区更是联动社区志愿者，参与到爱心企业的派送中来，将辖区内的公益食堂、困难家庭加入到派送行列。此次爱心助农不仅去化滞销农产品，更带动社会各界加入帮扶行列。“支部牵头、工会倡议、志愿者出力、社区参与、业主助力"，这样联动模式成为社区公益新范式。
●融创服务：打造「员工之声」员工沟通建议平台
在集团高质量发展的征途中，一线员工的智慧与声音始终是驱动提效的核心动力。为打破层级壁垒、缩短反馈链路，真正实现“问题发现在一线、解决在一线、优化在一线”。
2025年，集团倾力打造「员工之声」员工沟通建议平台。此平台不仅是一道连接集团与基层的数字化桥梁，更是一套“倾听-响应-解决-优化”的生态型闭环管理模式，让每一份诉求掷地有声，让每一次建议赋能未来。
心声直通集团，让声音穿透壁垒。平台突破传统反馈路径，构建“零过滤”直达通道。一线诉求将实时同步至集团，确保问题本质不稀释、解决方向精准锚定，真正实现“从基层到顶层，只需一键直达”。
专人跟进，让责任贯穿始终。集团成立专人专项服务组，以“处理责任人”与“限时办结制”双轨并行。每一条建议均从受理、分派、处理到反馈全程可追踪，承诺“事事有回音，件件有落实”。
闭环式管理，让问题彻底终结。建立“三级评估机制”，让短期问题解决与长期机制建设同频共振。即时响应：48小时内初步答复，明确责任归属与解决路径； 深度复盘：高频问题纳入月度议题，溯源漏洞； 长效优化：将员工诉求转化为制度升级清单，推动服务迭代。
●保利物业：深化“一号位精神”，重庆公司全面落实品质进阶行动4.0
为进一步深化理解“一号位精神”，全面落实品质进阶行动4.0，保利物业重庆公司隆重举行品质进阶4.0启动会。
总经理在会议中指出，“品质成就生活，进阶引领服务”。围绕实现品质与发展并进的目标，公司必须坚持以“一号位精神”为指引，围绕业主所需所想，建立客户具象化服务品质标签，强化服务响应，坚持品质赢得市场！会后，各项目迅速召开品质进阶行动宣贯会，做好项目一线员工的会议精神传达，切实保障品质进阶行动工作的全面动员与有序部署。
保利各项目开启“清洁服务品质提升强化”专项行动，为业主全力营造一个安全、整洁、有序的居住环境。保利部分项目聚焦业主多元生活需求，用至诚之心提供暖心生活，定期开展形式多样的贴心便民服务，用无数小美好汇聚业主的大幸福。
针对社区环境品质提升，结合春季季节特性，保利物业重庆公司以“四个一”为指导，开展春季环境服务品质提升专项行动，包括一次补植焕新、一次精细养护、一次土壤改良和一次晾晒计划。
●绿城服务金科丽：多方面保障员工发展，提出新阶段的员工深度关爱体系
绿城物业服务集团有限公司行政总裁金科丽在 2025 物业管理行业宣传工作会上发表关于员工关爱的主题演讲，介绍了绿城服务 30 年来在员工关爱方面的思考探索与实践。
在绿城服务有一个特殊的词叫本体。本体是本源，是绿城服务的建企之本、治理之基、发展之源。在绿城服务，员工是企业的唯一本体，企业存在的唯一理由是员工的进步和成长。
绿城服务第二个特殊的词叫“收成”，不仅有收入还要有成长。一是建立完善员工培训机制。绿城服务发布并迭代“六航四桂双聚双平台”培训体系，聚焦各级员工培训。在下一个阶段，绿城服务还要进一步完善技能比武制度、推进实训基地建设等。绿城服务非常看重专业认证，在2024年新增各类持证专业人才7000多人。二是建立完善员工沟通机制。在员工的沟通机制上，绿城服务设立有95059员工热线、董事长信箱、员工职业生涯关键节点的谈话机制，以及每年召开的五一员工座谈会等。三是建立完善员工福利机制。在绿城服务，除了常规的福利机制外，还有一些特殊的福利制度，如为多胞胎女员工提供补贴和教育费用，落实 “一餐饭”“一张床” 等举措。四是建立完善员工荣誉体系。绿城服务每年都会评选每个工种的百强员工和年度最美物业人，也参加了各级政府的评选。五是切实保障员工收入提升。绿城服务向一线员工实施分润机制，2024年绿城服务的合伙收益发放累计覆盖18298人。
步入新时代，对员工的关爱始终需要依靠人文、科技双轮来进行驱动。人文方面，培养员工的服务信仰、技能和保障，通过学习文化等方式激活团队；科技方面，利用数据洞察代替对人的依赖，提升服务效率，推动各界面联动，构建以项目为单位的各类模型助力员工。同时提出新阶段深度关爱体系，包括深度沟通、持续学习、提高收入、尊重员工，旨在打造高质量团队，推动行业高质量发展 。
●浙商证券：物业公司价值修复空间打开
浙商证券认为，在房地产行业止跌回稳的趋势下，央国企房企信用稳定，压制物业公司估值因素逐步消化，物业公司类固收的红利属性凸显。
1）中高端物业+AI优化成本，长期打开利润修复空间
新房市场供给呈现“量缩质优”的趋势，政策端对“好房子”持续进行引导，改善型住宅需求占比持续提升，有望为中高端物业带来发展机遇。中高端住宅的物业费标准通常比普通住宅高两倍左右，物业公司营业成本中广义人工成本占比近7成，中高端物业单价高、人工成本占比高的特点为后续成本优化提供空间。AI科技的应用能够助力物企优化成本，例如通过自动化管理停车、电梯等系统，减少人工巡检和维修频率，降低维护和人员成本。我们认为，未来在AI科技赋能下，物业公司有成本优化空间，有望逐步实现利润修复。
2）ROIC分子和分母端均有优化空间
我们认为，由于物业公司轻资产、强现金流的属性，ROIC和股息率双重指标可以作为对比估值的主要判断依据。提升物业公司ROIC有两条思路：a）分子端提升：①提升运营效率（例如科技应用降本增效）、②增加高利润率业务收入占比（例如增加市场化定价的商办业务占比）、③增强定价权（例如提升物业费匹配更好的服务）。b）分母端的提升，我们认为主要体现在管理好存货周转和应收账款周转上。尽管物业公司高速拓展规模的时期已过，但通过上述方式提高内生效率仍然有望带动物业公司ROIC的优化。
3）止跌回稳，物企红利属性显现
2025年以前物业公司估值和开发商估值同步波动，我们认为主要因为政策工具此前并未完备，且止跌回稳目标在2024年9月以前并不清晰。因此物业公司虽然利润增速和分红表现均不错的情形下，估值持续下探。2025年以后房地产行业止跌回稳目标清晰，房企主体信用趋于改善，物业公司的红利资产属性才能得到逐步释放。我们认为当前央国企物业公司已经具备了估值修复的基础，尤其是在内外部局势复杂多变的情况下，买央国企物业=买现金流。参考中国国贸的PE估值和剔除现金PE估值，我们认为大部分央国企物业公司估值还有20-30%的修复空间，个别物业公司股息率和利润改善会进一步推动市值提升。
●保利物业：获The Capital Group Companies, Inc.增持30.52万股，每股作价约30.16港元
4月7日，The Capital Group Companies,Inc.增持保利物业(06049)30.52万股，每股作价30.1571港元，总金额约为920.39万港元。增持后最新持股数目为1249.28万股，最新持股比例为8.15%。
●越秀服务：耗资约124.6万港元回购42.3万股
越秀服务公布，2025年4月10日耗资约124.6万港元回购42.3万股股份。
●国泰海通：维持保利物业“增持”评级，下调目标价至36.68港元
国泰海通发布研报称，考虑到物业行业已迈向高质量发展阶段，叠加近年地产行业调整进一步加剧外拓市场竞争，下调保利物业(06049)2025-2026年EPS预测为2.84/3.05元(原值为3.18/3.60元)，新增2027年EPS预测为3.33元，增速分别为6.5%、7.4%、9.4%，给予公司2025年12xPE，下调目标价至36.68港元。公司2024年主业基本盘保持稳定，外拓质量不断提升。考虑公司各项业务板块均衡发展以及在手现金充沛，对公司未来股东回报能力保持信心，维持“增持”评级。
●长沙市：力推物业小区公共收益信息公开，倒逼管理透明、规范
近年来，长沙众多小区推行的物业公共收益公开制度，增强了业主、物业公司、业委会之间的互信，提升了业主满意度。前不久，长沙市住建局《关于开展住宅小区公共收益信息公开活动的通知》，再度掀起关于公共收益管理的热议。该通知不但明确了物业公共收益“谁管理谁负责”的公开原则，提供了公示模板，还要求物业公共收益信息应当线下线上同步公开，让每一笔收入和支出都置于阳光之下，既回应了群众关切，也让行业中的优秀做法惠及更多市民。
位于西湖街道咸嘉湖社区的观湖小区开设了小区公共收益专户，开列了财务专账管理，依法依规将公共收益优先用于补充维修资金或业主共同决定的其他用途，实施了近40项基础设施改造，让公共收益最大价值化，小区业主得实惠，物业工作也更好开展了。
位于马王堆街道古汉城社区的浏阳河畔小区合理规划了外围240个车位，停车位增值服务创收用全部来加强小区建设。
通过小区宣传栏、公众号、微信群等平台，按季度及时公开小区物业费收支、公共收益和物业维修资金“三本账”，这让银盆岭街道铜盆湖社区景秀江山家园小区（三期）的800余户业主看清了自己小区的“家底”，服务该小区的家园物业业主满意度从几年前的20％提高到95％以上。
长沙已将公共收益公开纳入信用评价体系，将进行不定期的抽查、暗访，对发现的未规范公开公示的单位予以曝光，让物业小区公共收益管理公开、透明、规范。
●包头市物业管理协会：包头市物业服务质量提升年暨整治群众身边腐败物业领域专项整治工作行动方案
为进一步提升住宅物业管理服务质量，满足人民群众日益增长的美好生活需要，结合集中整治群众身边的不正之风和腐败问题专项工作，全面提升我市物业管理水平，增强人民群众获得感、幸福感。结合我市实际，制定本实施方案。
主要任务：推行物业服务企业标准化建设，出台物业服务清单，解决物业服务事项不清问题。提高专业化物业管理覆盖面，解决业主不能享受专业的物业服务问题。规范物业招标投标，解决物业服务企业选聘不规范问题。推进智慧物业建设，解决物业管理效能不高问题创新调处机制，解决物业服务费收缴困难问题。强化监管责任，解决投诉处理不到位问题。突出监管重点，解决群众关心关注问题。完善工作机制，解决物业服务企业服务不履约不到位、侵占业主公共收益等问题。加强人员培训，解决从业人员服务水平不高问题。规范企业关系，解决房地产企业和物业服务企业责任不清问题。起底遗留问题，解决基础设施建设不完善问题。推进配套设施建设，解决新能源汽车和电动自行车充电设备不足问题。完善监督机制，解决业主委员会履职不专业问题。做好桥梁纽带，解决物业协会作用发挥不明显问题。
工作要求：各旗县区应加强组织保障，压实属地责任，强化实地督导，加强政策宣传。
●瑞景城市服务：通过适老化改造、儿童友好场景营造、无障碍设施升级焕新社区公共空间
近日，由太湖新城集团瑞景城市服务负责实施的锡东新城全龄友好社区项目顺利竣工。项目通过适老化改造、儿童友好场景营造、无障碍设施升级焕新社区公共空间，打造覆盖全龄段的15分钟“生活剧场”，提升居民生活品质。
在儿童友好方面，项目全面升级基础游乐设施，构建安全防护体系，打造集多种功能于一体的多元体验空间，让不同年龄段儿童都能享受游乐乐趣，受到家长好评。青年友好层面，构建阶梯式运动空间体系，增设羽毛球场、乒乓球台等运动设施和成人康养区，方便居民开展运动社交，提升了居民的生活满意度。老年友好上，打造适老健身区，增设休憩座椅和健身器材，配备便民衣帽架等设施，全区采用无障碍缓坡通道并设置防滑扶手，保障老人安全锻炼，丰富了老年人的生活。
未来，瑞景城市服务将继续聚焦 “微幸福” 民生工程，用专业和温度为居民创造更美好的生活。
●中湘美好：商管公司中标郴州市百福投资集团有限公司三资盘活商管（招商运营）项目
4月7日，中湘美好商管公司成功中标郴州市百福投资集团有限公司的三资盘活商管（招商运营）项目。此次中标是公司在郴州区域实现多业态服务纵深布局的重要里程碑——通过整合城市商业、文旅产业及产业园区资源进一步完善"三资盘活"业务生态链。同时也是公司进一步深挖郴州区域市场潜力，充分把握“三资盘活”市场机遇的重要营销成果，对构建起覆盖多元化业态的综合运营服务体系具有积极意义。
此次中标项目服务范围涵盖郴州百福投资集团旗下百福大厦、北湖区游客集散中心、陆港总部经济大楼等6个项目（总建面约17万㎡），形成综合商业、养老社区、总部办公等多业态资产组合。公司将通过业态创新提升资产效能，实现国有资产增值与城市功能升级的深度协同。
●柳州市众城城市环境服务有限公司：中标鱼峰区环卫业务外包采购项目
4月10日，柳州市鱼峰区综合行政执法局发布了鱼峰区环卫业务外包采购成交结果公告，项目中标供应商为柳州市众城城市环境服务有限公司，中标金额约1.23亿元，服务年限3年。
服务范围：鱼峰辖区（除鱼峰区白莲片区区域外的箭盘、麒麟、荣军、天马、驾鹤、五里亭六个街道办事处片区）清扫保洁服务及生活垃圾收集转运、市政公厕管理、转运站管理、垃圾分类亭（牌）管理等相关环卫业务工作。
●山子高科：拟4.74亿元剥离物管及酒店业务，全面转向汽车相关领域
4月10日，山子高科宣布，公司董事会和监事会已审议通过以4.735亿元人民币的价格向杭州禾众常青智慧服务有限责任公司出售浙江山子智慧服务有限责任公司100%股权的议案。此次交易尚待股东大会批准，值得注意的是，公司非独立董事徐芳和刘中锡在表决中选择弃权。
山子智服作为山子高科物业管理板块的核心企业，其主营业务涵盖办公服务、家政服务、餐饮管理及酒店管理等。此次出售后，物业管理及酒店业务将不再纳入上市公司的合并报表范围。山子高科此前于2024年6月28日剥离了地产相关业务，此次剥离物管业务后，公司将全面转向汽车相关领域，进一步聚焦其主营业务。
山子高科在公告中指出，出售股权旨在优化公司在汽车产业链的业务结构，并明确公司的行业战略定位。公司计划将此次交易所得资金用于重点项目投资及补充流动资金，预计此举将对公司的现金流产生积极影响，助力公司实现健康持续发展。
●中信证券：购物中心逆势增长，地产头部平台强者恒强
中信证券发布研报称，购物中心业态和写字楼，酒店等不同，总体的供求形势并不决定个体的经营结果。商家和消费者都会像更富活力的物理空间集聚，销售额的形成方可以推动租金稳中有升。在内需总体向上的背景之下，新增一些低质量，无竞争力的消费空间并不影响核心资产的价值。我国的商业地产行业开创了纯轻的商管运营模式。但该行认为，企业的好坏和轻资产还是重资产并无关联。如果没有跑赢同业的能力，轻资产模式就没有发展的余地。如果有了跑赢同业的资产，重资产公司也可以依托金融手段，不断扩大规模。长期来看，限制商业地产公司(无论轻重)发展的绝不是资金，而是运营能力+地段布局。该行看好商业地产企业的发展。
中信证券主要观点如下：外部不确定性增大，提振消费利好购物中心价值。头部品牌购物中心同店销售额跑赢社零，租金增长跑赢行业。依托超额收益，轻重资产持续外拓。购物中心存量不少，优质购物中心先发优势明显。多层次和立体化的资产变现通路，正推动轻重两个层面商业地产资产的重估。
来源：中物智库
