摘要：住建部发布数据显示，自2023至2024年7月全国共活化利用300多片历史文化街区、1800多个历史建筑。截至目前，全国共有历史文化街区1274片，历史建筑6.72万处。
住建部发布数据显示，自2023至2024年7月全国共活化利用300多片历史文化街区、1800多个历史建筑。截至目前，全国共有历史文化街区1274片，历史建筑6.72万处。
历史文化街区更新作为城市更新中兼具特殊性与复杂性的细分领域，如何通过科学合理的更新模式与路径，实现历史街区的活化再生与可持续发展，已成为亟待破解的关键命题。
以下结合多个案例，来剖析国内历史街区更新所采取的多元路径。
以荔湾区西关历史文化街区——永庆坊项目为例，项目一期的改造成本为每平方米1万元，计划总投入达6.5亿元。
按初期规划测算，建筑改造成本回收周期就需12.5年，而运营方万科仅持有15年经营权，面临着“时间窗口”倒逼的盈利压力。为此，万科后续向荔湾区城市更新局申请了业态调整，通过引入更多的配套商业设施，以优化项目的经济回报。
显然，商业化可以为历史街区带来更多的发展机遇，但开发商也面临着较大挑战：如何平衡项目保护与开发，实现历史建筑的活化利用与资产价值的提升。
当前历史街区的更新实践已形成多元化模式体系，主要可分为政府主导、政企合作、居民主导三大类。借助更新改造手段以实现资产增值及项目溢价。
IP转化：引入文化艺术业态，将建筑文化积淀转化为特色IP
历史建筑具有深厚的文化积淀和独特的空间特征，相比新建项目需从零开始塑造场地特色、讲述品牌故事而言，其能够更为高效地实现IP价值的转化与传播。
这一显著优势有力地推动了历史街区的转型升级，促使了一系列以文化旅游、文化商业及艺术园区为主导的文化艺术产业迅速崛起。
因此目前众多历史街区更新后，文化艺术类及其相关的衍生业态（创意服饰店、老字号餐饮等）普遍占据了整体业态的50%至70%。
业态革新：通过更新改造与定位调整，引入“非标”商业驱动租金上涨
洛阳魏坡·新序所在的魏坡村，拥有豫西最大清代建筑群。早期魏坡村采用传统古村开发模式，引入小吃、展演等业态。但因业态单一、缺乏特色，游客量逐年下降，最终于2021年闭街。
随后，魏坡村将25宗闲置宅基地（约1万㎡）及16宗清代古民居（6000㎡）整合后出租给了华创永道集团，每年需向村集体缴纳租金12万元。该集团计划投资20亿元改造，于2024年重新开街。项目定位为“艺术赋能、文化再造、设计共生”的开放街区，占地面积约4.8万平方米。项目最大的变革在于引入了一系列个性化、社交性强的潮流业态，如复合文化空间、策展书店、天然染色工作室等创意品牌，以及特色餐饮茶咖、民宿等。目前已有69家店铺入驻，其中河南首店27家，洛阳首店42家。
在更新改造之后，2024年国庆期间借助国际咖啡节等活动，项目总营业额超千万元。项目构建了“价值提升-价值增长-价值兑现”的运营体系，初期培育本地品牌，中期引入创新元素，后期提升业态层级，创造新消费场景。借助业态创新强化运营收益能力，最终形成租金差额，获得长期收益。
场景激活：历史建筑化身展演文化空间，在传统租金收入外创新价值点
上海WYSH翡悦里建筑面积约2万平方米，曾是上海飞乐电声总厂的所在地。2019年，嘉华以总价2.5亿元拿下项目地块。该出让地块原先并未涵盖两栋优秀历史建筑。为了协调并提升区域内的整体风貌，嘉华不仅购入了武夷路188号建筑，还租用了武夷路174号。项目最终于2024年6月正式对外开放。
翡悦里商业布局有别于社区商业，聚焦生活家具、精选服饰、高端餐饮等，主打国际品牌首店与旗舰店。目前某买手品牌已入驻武夷路174号。翡悦里的一大特色在于定期举办时尚活动与艺术展演，包括武夷路188号在内的区域共提供约2000平方米活动空间，场地日租金3万至10万元不等。
目前，翡悦里已助力玛莎拉蒂、小红书、CROCE等品牌成功举办活动，并与索尼音乐、上影集团、摇摆舞工作室等合作，推出露天电影、舞会等文化艺术活动。同时项目积极与设计师合作，在公共空间举办个展，吸引市民打卡。通过活动流量变现，有效拓宽了资金收入渠道。
文化设施经济效益难显，商业化过度也易引发价值流失
在缺乏住宅配套收益的情况下，历史建筑改造为博物馆、社区空间等文化场所进而产生的经济效益有限。为避免功能单一，可融合文化沙龙、演出、资源对接等多重功能，实现文化价值与效益的平衡，以增强造血乃至输血的功能。
另外此类项目在社交媒体上多依赖"网红打卡"效应。为防止过度商业化导致价值流失，可通过功能分区、差异化租金等方式保护文化艺术机构，提升客户粘性。同时，建立商家与文化机构的协作平台，推动文创开发、IP联名等合作，促进资源整合。
可采取区域统筹更新方式实现长期资金平衡
如今一些历史街区更新正突破单一商业开发的局限，转向区域统筹的整体性改造。以提篮桥历史风貌区为例，其未来的更新规划包括“35%住宅+34%办公+15%商业+15%文化”。
通过多样化的业态融合，结合销售资金回笼、长期自持资产增值、租金收入与多种经营方式实现项目的长期资金平衡。此外有关部门也可持续探索跨区域的联动开发模式，通过地块捆绑出让等方式，有效平衡征收成本与项目盈利。
来源：丁祖昱评楼市一点号