摘要：2025年开年伊始，美国投资市场呈现出多个积极信号。并购活动开始升温，IPO市场排队上市的企业数量明显增加，房地产市场也出现复苏迹象。私募股权投资的监管环境变得更加明朗，而在基础设施领域，数据中心的快速发展正在为未来几十年的经济增长奠定基础。

在快速变化的世界中，作为投资者，把握大趋势至关重要。

2025年开年伊始，美国投资市场呈现出多个积极信号。并购活动开始升温，IPO市场排队上市的企业数量明显增加，房地产市场也出现复苏迹象。私募股权投资的监管环境变得更加明朗，而在基础设施领域，数据中心的快速发展正在为未来几十年的经济增长奠定基础。

而对投资者来说，复杂世界没有简单应对，投资者也需要因时而变，我们始终相信，塑造未来的大趋势将超越短期波动。

沙烨（左）对话Christopher James（右）

近日，由上海交通大学资产管理研究中心、安泰经济与管理学院、中银科技金融学院主办的“大师对话：2025变局与新机”举行。黑石战术性机会策略团队（Tac Opps）全球主管、私募权益策略基金（BXPE）主席Christopher James（以下简称CJ），上海不动产业务团队董事总经理曹文伟，私人财富部董事总经理、大中华区主管任莹，上海私募总经理石思佳，上海交大教育发展基金会理事、成为资本管理合伙人沙烨，上海交大教育发展基金会合规及风险管理委员会主席、普洛斯集团中国区执行总裁黄佳，上海交大发展联络处处长汪雨申、副处长于洋，安泰经管学院党委副书记、纪委书记殷洁出席本次活动。活动吸引了300余位交大校友现场聆听。

交大安泰副院长、中银科技金融学院执行院长刘少轩在开场致辞中指出，当前全球金融市场正经历深度调整周期，中国虽拥有超300万亿的广义货币投放量（M2），但面临“资金充裕而资本短缺”的结构性矛盾。他强调，资本的本质在于价值创造，如同“将水库之水引向发电站转化为能源”，而中国新质生产力的发展正需要这种活化能力。

他强调，科技创新需“事业合伙人”机制，弥合技术思维与商业落地的鸿沟，中银科技金融学院将通过产教融合、科技金融创新，努力将资金存量转化为驱动新质生产力的高质量资本。而技术转移硕士（MTT）项目以国家战略需求为导向，创新人才培养模式，囊括双师资授课、长实践课程和科创生态赋能三大培养特色，培养国家战略急需的复合型科创人才，为“科技强国”建设提供有力支撑。

现场精彩对话实录：

股权投资新范式

沙烨：Christopher先生，您在黑石工作了 20 多年，还管理着黑石两个非常重要的业务：战术机遇部和黑石私募股权策略基金。能给我们简单介绍一下黑石集团以及你自己吗？

CJ：非常荣幸再次来到上海，这是我第二次造访这座城市。感谢各位的参与，也感谢今天能够与大家进行深度交流。

我成长于纽约，随后进入杜克大学深造，主修环境科学与经济学。之后，我进入哈佛大学攻读法学博士与工商管理硕士双学位。然而，在就读期间，我选择退学并先后加入了一家软件公司和一家音乐公司。

在音乐行业工作期间，我意识到该行业因盗版问题而陷入困境，发展前景受限，因此决定转型。随后，我进入私募股权投资领域，开启了职业生涯的新篇章。

在黑石集团的职业生涯始于不良债务基金部门，专注于处理不良债务及经营困难的企业。2007年，我参与了公司的首次公开募股（IPO），并在此后负责业务拓展工作，包括创建和收购新业务，以及扩大资产管理规模（AUM）。

迄今为止，我在黑石集团已任职21年有余，这段经历令人受益匪浅。

黑石战术性机会策略团队（Tac Opps）的全球主管、黑石私募权益策略基金（BXPE）主席 Christopher James

沙烨：以您在这个行业这么多年的经验，肯定经历过行业的起起落落。能讲讲在过去几十年里，私募股权行业是如何发展演变的，您又见证了哪些行业周期吗？

CJ：这是个很好的问题。自苏世民先生创立黑石集团以来的40年间，该行业经历了三个关键发展阶段。

在行业发展初期的典型策略是：识别市场低估企业，通过优化资本结构和现金流管理实现价值提升。但随着市场成熟度提升，这种模式的竞争壁垒逐渐消解，单纯依靠金融工程已难以持续获取超额收益。

随后，行业开始转向运营优化策略，通过供应链重组、管理效率提升等成本控制手段提高企业利润率。然而这种模式同样面临边际效益递减的问题。

当前行业已进入第三发展阶段，成功的关键在于创造增量价值，包括新产品研发、市场拓展、数字化转型等能带来实质性增长的价值创造手段。

需要特别指出的是，私募股权行业具有显著的周期性特征。过去三年受全球利率上行和经济不确定性影响，行业经历了交易活跃度下降和退出渠道收窄的调整期。但目前市场正在呈现积极变化：投资组合压力释放、流动性需求回升，这些因素将推动资产重组和资金回流的良性循环。值得关注的是，LP-GP关系的动态平衡正在重塑——只有建立有效的资金循环机制，才能保障行业可持续发展。

沙烨：正如你提到的，私募股权行业的竞争越来越激烈了，那么，展望未来 10 到 20 年，对于这个行业、对于普通合伙人来说，最重要的成功因素是什么呢？他们需要具备哪些能力才能脱颖而出、在竞争中取胜呢？

CJ：人才是投资决策和资产管理的核心要素，因此招聘高素质、高水平且积极进取的专业人才至关重要。无论是在投资基金领域，还是在管理投资项目的团队中，优秀人才始终是关键的差异化因素。

规模是另一个重要因素。在私募股权领域，具备一定规模是吸引优秀人才和获取必要资源的前提。规模不仅能够提升企业运营效率，还使我们能够获取大量信息和数据，从而更好地识别未来的投资机会。

行业趋势同样不容忽视。私募市场和基金行业正在经历整合与洗牌。企业要么专注于特定细分领域，要么发展成为多元化的大型平台，具备多种投资策略和规模优势。相比之下，处于中间状态的基金，由于业务分散且缺乏特定领域的专业知识和资源，将面临更大的生存压力。这种整合趋势是市场成熟的体现，也是竞争加剧的结果。

综上所述，人才、规模和行业趋势是当前私募股权领域的三大关键因素。企业必须在这三个方面具备优势，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

上海交通大学教育发展基金会理事、成为资本管理合伙人 沙烨

沙烨：你认为现在的市场，已经到了可以大规模投资、未来会更加活跃的阶段吗？

CJ：在当前宏观环境下，我们持乐观态度并计划持续加大投资力度，尤其是在私募股权领域，我们将围绕几个长期看好的重大主题展开布局。首先，能源转型和电力需求是我们重点关注的领域。随着全球电力需求的持续增长以及对清洁能源的追求，这一领域蕴含着巨大的投资潜力。我们特别关注特许经营等商业模式，认为其具有显著的投资价值。

其次，生命科学领域也是我们的重点投资方向。随着技术进步推动对蛋白质折叠和氨基酸组成的深入理解，生命科学与个性化医疗的结合日益紧密，这为我们提供了重要的投资机会。

总体而言，我们对投资活动的增加持积极态度，尤其是在私募市场不断壮大的背景下。与公开市场相比，私募市场展现出更大的活力和潜力。例如，10到15年前，美国有约8,000只上市股票，而如今这一数字已降至4,000只。与此同时，营收超过2.5亿美元的公司中，超过90%为非上市公司。这表明私募市场蕴含着丰富的投资机会，其规模将持续扩大以满足市场需求。从长期宏观趋势来看，私募投资活动将愈发活跃，成为资本配置的重要领域。

沙烨：在并购交易中，你们需要关注和担心哪些方面？成功的关键因素是什么？又存在哪些潜在风险呢？

CJ：投资是一项颇具挑战性的活动，持续获得具有吸引力的回报并非易事。

为了降低投资难度，一种有效的方法是聚焦于具有长期增长潜力的行业和主题。例如，投资一家研发电动汽车的企业显然比投资传统燃油发动机公司更具发展前景。因此，致力于识别那些能够引领未来发展方向、具备持续增长动力的领域，例如数字基础设施。在选择特定行业后，会进一步筛选优质企业，重点关注其盈利能力、自由现金流状况以及增长的可持续性。这些指标是衡量企业质量的关键因素。

此外，管理团队的执行能力同样至关重要。即使行业前景良好且企业本身具备优势，若管理团队能力不足，也难以实现最佳投资回报。因此，我们在评估投资机会时，会特别关注管理团队的质量和执行力。

倾向于优先投资那些处于增长阶段、抗风险能力强且能够吸引优秀人才的大型企业。

沙烨：还想问一个近年来最热门的话题，那就是人工智能。显然，在过去两年里，人工智能推动了美国股市的增长，那么，在人工智能这个重大主题下，目前存在哪些投资机会呢？

CJ：我们高度看好生成式人工智能的发展前景，认为这是一项具有颠覆性的技术趋势，将深刻改变我们的生活和工作方式。为此，我们正在这一领域进行战略性投资。

从投资策略的角度，我们主要聚焦于基础设施领域，类似于为淘金者提供镐和铲子。我们为大型云服务提供商以及大模型提供底层的硬件和软件支持，使其具备开发模型所需的基础工具。

从风险与回报的平衡角度来看，这种投资策略是合理且稳健的。作为私募股权投资机构而非风险投资公司，我们更倾向于采用这种更为稳妥的方式。

基于这一逻辑，我们的投资重点在于收购数据中心。目前，我们在数据中心领域的投资规模已达800亿美元，是全球最大的私有数据中心所有者。

沙烨：还有最后一个问题，交大有很多充满抱负的学生，都以你为榜样。你毕业于被誉为 “南方常春藤” 的杜克大学，还曾从哈佛大学辍学。你的职业生涯非常丰富，你曾在一家音乐公司工作，之后又在黑石工作了 20 年。对于希望规划自己职业生涯的学生，你有什么职业建议吗？

CJ：除了“努力工作”和“拓展人脉”这两条常见建议外，我想补充两点。

首先，在职业生涯早期，选择工作时不应过于关注行业或公司本身，而应更多地关注与你共事的人。他们是否受人尊敬、富有智慧，并在其领域处于领先地位？更重要的是，他们是否愿意培养你，花时间投资于你的成长，并为你提供共同发展的机会？因此，关键在于你所在的团队是否真正关心你、支持你，是否具备创造力、影响力，并愿意与你合作，作为一个整体共同进步。

其次，我强烈建议大家在职业生涯中尝试不同领域。虽然在黑石有许多人从很早就立志进入私募股权行业，这固然值得赞赏，但从丰富人生经历的角度来看，多样化体验具有重要意义。在当今高度互联的世界中，无论是制造一部iPhone还是建设一个数据中心，都涉及多学科协作。因此，从职业和商业决策的角度出发，积累跨行业经验是非常有价值的。即便在职业生涯早期需要专注于某一领域，但在适当阶段拓宽视野、接触不同行业和人群，了解他们的工作方式，将为你带来更全面的发展。

因此，我鼓励大家在职业生涯早期多尝试新事物，积累多样化经验，然后再确定自己的专注方向。

数字基建新引擎

黄佳（左）对话曹文伟（右）

之后进行的第二次“大师对话”环节中，曹文伟和黄佳就商业房地产及新基建领域的投资，进行了讨论。

黄佳：接下来的话题是不动产投资，请文伟分享他对当前市场环境的看法，尤其是美国通胀趋缓但利率仍处于高位的背景下，不动产行业的趋势如何？

曹文伟：虽然我没有“水晶球”，但我可以分享一些基于我们公司观察到的信息。利率环境对不动产投资至关重要。美国市场在过去两三年经历了高利率的挑战，但目前已进入一个相对稳定的阶段。尽管降息速度可能较慢，但利率环境已较之前更为利好。我们对未来几年，尤其是2025年后的市场持相对乐观态度。

不动产投资与股票投资不同，需要从短期、中期和长期的视角综合考虑。当前的基本面整体向好，尽管通胀仍存在，但现金流健康，特别是美国商业房地产领域，现金流较2008年金融危机时增长了三倍。经济、就业和工资数据均表现良好。总体而言，经济基本面稳健，通胀存在但可控。

黄佳：文伟的分享为我们揭开了不动产投资的第一个关键点：现金流是衡量不动产投资的核心指标。接下来，想请文伟谈谈未来一年在不动产领域的机会与风险。

黑石上海不动产业务团队的董事总经理 曹文伟

曹文伟：过去几年，高利率环境对不动产投资构成了挑战。融资成本是关键因素，2024年融资成本已较高位下降约37%。

杠杆是投资的重要工具，2022年和2023年融资困难，成本高昂，许多项目难以实现盈利。然而，2024年市场流动性恢复，为投资创造了有利条件。尽管利率仍处于较高水平，但这也为收购项目提供了机会。2025年和2026年可能是投资的好时机。

此外，通胀导致重置成本上升，美国的建安成本在疫情后翻了一倍。因此，如果收购价格低于重置成本，这将是一个绝佳的投资机会。总体而言，未来12个月，尽管利率环境仍具挑战，但市场流动性的改善和重置成本的上升为不动产投资提供了新的机遇。

黄佳：我想听听文伟对写字楼、商场等资产门类的看法，以及他未来更关注哪些领域及其原因。

曹文伟：国外不动产投资的一个关键因素是供需关系的健康程度。以美国为例，当前利率环境下，许多人难以购房，因为如果出售现有房产后再购买，房贷利率可能从2%升至6%-7%，这导致市场流动性较低，尤其是公寓和独立别墅的存量稀缺。

在国外，长租公寓是一个重要的投资板块。近年来，国内一线城市也逐渐接受这种模式，即通过长租公寓解决住房需求，而非直接购房。在美国，长租公寓通常面向家庭，而在中国，则更多面向单身群体。当前高利率环境下，租房成本远低于购房。2022-2024年，美国长租公寓的新增供应几乎停滞，导致市场供不应求。

从现金流来看，长租公寓的表现较为稳定，出租率约为94%。尽管无法预测未来，但基于基本面分析，这一领域仍具有较好的增长潜力。

黄佳：人工智能领域和数据中心一直是当今的热门话题。想听听文伟对这方面的看法。

曹文伟：从宏观趋势来看，2010年至今，全球在线数据量增长了100倍，且这一趋势仍在加速。人工智能的兴起进一步推高了数据需求。例如，使用AI引擎进行搜索的计算需求是传统搜索的10倍，生成一段AI视频的计算需求更是传统视频的1万倍。因此，支撑这些行业发展的基础设施需求巨大。

黑石在数据中心领域布局较早。这些投资的一个重要特点是，我们提前与主要科技公司签订了长期租赁协议，从而大幅降低了风险。尽管仍存在开发和竣工风险，但客户需求已得到保障。

从全球范围来看，无论是美国、亚太还是中国，数据中心的需求都将继续增长。然而，建设数据中心的门槛较高，单个项目的投资通常在20-30亿美元之间，需要大量资本和专业的运营平台。

展望未来，我们预计到2030年，数据中心业务量将增长三倍。与此同时，谷歌、微软等科技巨头每年在数据中心领域的投资高达3000亿美元。因此，这一趋势将持续强劲。

上海交通大学教育发展基金会合规及风险管理委员会主席、普洛斯集团中国区执行总裁 黄佳

在之后的主题分享环节，黄佳就“低息和倒息差时代的新基建投资”的主题，与校友们进行了分享。

黄佳表示，中国的房地产市场与全球其他市场相比具有独特性。近年来，央行的利率调整对不动产投资产生了积极影响。低利率环境降低了融资成本，提升了资产估值，为优秀企业带来了更多投资机会。

普洛斯聚焦仓储物流、数据中心与新能源三大战略板块，本质是把握新基建领域的结构性机遇。截至当前，普洛斯已建成全球8000万方仓储网络（中国占4500万方），运营20座数据中心和2GW新能源项目。这三个领域共同契合保险资金等长期资本的核心诉求——稳定现金流与抗周期属性。

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来源：商学院资讯