摘要:2 024 年 12 月,国家金融监督管理总局北京监管局联合北京市规划和自然资源委员会发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》, 2025 年 4月 8 日北京市通州区与昌平区同步完成不动产信托财产登记全国“双首单”。
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文 | 余泽坤本文原创,转载请联系授权
2 024 年 12 月,国家金融监督管理总局北京监管局联合北京市规划和自然资源委员会发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》, 2025 年 4月 8 日北京市通州区与昌平区同步完成不动产信托财产登记全国“双首单”。
北京在不动产信托登记取得突破的同时,也为股权信托登记带来了新的思考方向。
2025 年 4 月 10 日,国家金融监管总局北京监管局宣布股权信托财产登记即日起试行,这一政策直接针对民营企业股权传承痛点,允许将公司股权直接过户至信托公司名下,并在工商登记簿明确标注 “某信托公司代表某信托产品”。
这两大政策取得重大突破,不仅为不动产与股权纳入信托财产扫清了制度障碍,解决了长期困扰不动产信托与股权信托的登记难题,标志着我国财富传承进入 “信托登记时代”,为高净值家庭和民营企业提供了前所未有的风险隔离与资产保护工具。
01 传统财富传承的 “痛点”
长期以来,我国信托财产登记制度的缺失,使得不动产、股权等核心资产难以有效纳入家族信托,形成 “制度性梗阻”:
1. 不动产信托:交易税费高企与权属模糊
过去,若想将房产装入家族信托,需通过设立 SPV (Special Purpose Vehicle,特殊目的实体) 公司迂回操作:先将现金注入信托,再由信托设立公司购买房产。
这一过程涉及契税(3%-5%)、增值税(5%-9%)、房产税(1.2%)等多重税费,持有成本极高。更关键的是,房产登记在 SPV 公司名下,无法直接体现信托财产的独立性,存在 “财产混同” 风险,一旦信托公司出现债务问题,房产可能被强制执行。
2. 股权信托:工商登记壁垒与控制权风险
股权作为企业核心资产,传承时面临 “登记无门” 的困境。工商部门仅允许自然人和法人登记为股东,家族信托因缺乏明确法律主体资格,只能由信托公司代持股权,导致:
3. 特殊需求群体保障缺失
对于自闭症、失能等特殊人群家庭,传统传承方式(遗嘱、赠与)无法实现资产的长期定向管理。因缺乏不动产信托登记制度,只能通过现金信托保障孩子生活,却无法将核心房产纳入信托,资产保护存在缺口。
02 北京新规的 “破局”与创新
此次北京试点政策通过 “流程再造 + 制度创新”,解决了长期困扰市场的登记难题:
1. 不动产信托登记:附记登记实现 “非交易过户”
新规明确 “预登记→签合同→附记登记” 三步流程,核心创新在于:
2. 股权信托登记:工商公示明确 “信托持股” 身份
针对股权登记,北京允许将公司股权直接过户至信托公司名下,并在工商登记簿注明 “某信托公司代表某信托产品”,文件中称:
3. 特殊需求信托落地:制度保障 “老有所依”
新规为特殊人群保障提供了标准化工具。以北京首单不动产信托田女士案例为例,通过不动产信托登记,房产可定向用于其子的终身照护,信托合同可约定:
03 从 “试点” 到 “普惠”
北京新规的意义远不止于解决登记技术问题,更在于构建了 “制度 + 服务 + 生态” 的财富管理新体系:
北京不动产与股权信托登记制度的落地,是我国财富管理行业的 “里程碑事件”。它不仅解决了长期存在的登记难题,更标志着信托从 “资金通道” 向 “财产管家” 的转型。
04 财富管理律师全程保驾护航
随着全国各地 陆续跟进试点,不动产 信托和股权信托,有望在律师的专业推动下,成为守护家庭财富、促进企业稳健发展的强劲 “新引擎”,引领财富传承步入 “精准规划、法律护航” 的崭新时代 。
新规落地后,财富管理律师成为连接政策与客户的关键桥梁,在三大环节发挥不可替代作用:
1. 需求诊断与方案设计
2. 合规审查与文件起草
3. 争议解决与长期监管
北京德谕泽律师事务所
德谕泽律师事务所 (Beijing De law Offices) 由高鸣飞律师于2018年在北京创立,以“助力民营企业家家业长青,服务千万家庭可持续发展”为机构使命,致力于成为全球卓越的家庭可持续发展领域的律师事务所,为企业家人身安全、财产安全、家业长青全面保驾护航。 基于九大类关键风险源的风险管理体系,德谕泽梳理出246+个传承法律风险源和对应的解决方案,并形成系统的专业服务能力,为客户订制符合家族可持续发展战略的法律服务。德谕泽还与中国标准化研究院、正和岛等机构合作,共同制定了国内首个传承法律风险管理团体标准。 基于在行业的领先地位及卓越的表现,德谕泽曾被评为Asian Legal Business (汤森路透《亚洲法律杂志》) 年度精品律所、胡润百富年度传承法律风险管理机构最佳表现奖、亚太财富论坛家族财富管理创新之星、家族企业杂志最佳家族传承法律风险管理机构奖、桂客年度专精特新律所奖、律新社年度精品品牌律所。 基于多年的前瞻性工作和丰富的经验,德谕泽打造出忠于客户、“家族成员”式的“家族传承护卫官”服务理念,致力于成为民营企业家忠诚的传承伙伴,护卫民营企业家家业可持续发展。 德谕泽是国内专业提供家族传承法律风险管理服务的律师事务所,围绕传承法律风险管理,德谕泽拥有覆盖企业家短、中、长期的三大法律服务——“后顾无忧”“日常安心”“家族百年传承ESG战略”;同时,也为企业家客户提供家族私人律师、重大诉讼、破产重整、遗产管理等专业服务;另外还拥有民事信托托管、人身安全、财富纠纷、声誉保护等14项专业服务。来源:自由菠萝dkH66q