摘要：青岛救市的第一个周末，老王去了北京，听了一堂课，逛了逛如菜市场的SKP，看了一场无比郁闷的球赛。
买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王
青岛救市的第一个周末，老王去了北京，听了一堂课，逛了逛如菜市场的SKP，看了一场无比郁闷的球赛。
关键时刻“脱岗”，是因为我对刚刚过去的周末，不抱任何希望。
换房族们摩拳擦掌有劲儿没处使，开发商在蹭热度的同时，都在观望。
没有人来真的。
宏观是我们必须接受的，微观才是我们可以有所作为的。
这句话是，老王周末充电最大的启发。
今天这篇文章，我也想告诉大家，如何把握住楼市“起风前”的黄金30天，抢在有房且有钱的哪些人前，入手真正的优质资产。
开发商的阳奉阴违
如果你关注几个楼盘的公众号，就会发现这个周末，大家都在炒作“以旧换新”，每个政策的细节都给你详细解读，末尾还要制造一点焦虑气氛。
然而，没有一个开发商，官宣自己已经正式启动以旧换新了。
你要问吧，答复都是出奇地一致：我们都在等相关部门出台细则。
其实，从开发商的角度上讲，我们能理解当下这种“骑墙”的心态。上个月国家统计局的数据出来了，青岛新房翻红了，环比增长并列全国第九。
很多楼盘，一季度都是超额完成任务的，老王在月末，也参加了一场答谢宴，这是过去三年没有过的。
开发商们的存货，并不多了，特别是一些准现房，在看不到新对手的情况下，现在根本不着急卖。
这个时候，你让他收一点定金，锁死有限的好房源，然后等一个50%去化的结果，很多营销总是不接受的。
虽然没有银四，但是现在卖一套算一套，五一大家都还想冲一冲。所以，不但本周成交指望不上，下一个周也够呛。
数据来自卓易
让老王来分析，五一也不会有什么起色，青岛新房再次起势，最快五月中下旬，也可能是六月中下旬。
因为现在青岛是本土开发商占大头，本土开发商的特点就是：
骄傲自大、没有战略性眼光、得过且过，钝感力十足。
不见到半年报的棺材板，有些人是不会着急的。
换房族的最大难题
上周五，老王在发布了“以旧换新”的细则之后，接到了大量的咨询。虽然还不知道普通老百姓能不能成功参加“依旧换新”，但是大家的底牌老王都清楚了。
主城区，总价350W-500W之间，配套成熟的大三室或者四室。
问题是，很多人没有意识到，符合条件的房子屈指可数，未来半年也很少有补仓。青岛一季度的土拍，甚至比东三省的省会和西南省会都惨淡。
数据来自克而瑞
所以，很多想以旧换新的朋友，找到老王就两个问题：
1、王老师，我某某小区的二手房以旧换新能卖多少钱？
2、我老房子卖了，我能买哪里？
市南区，云上观澜还有不到俩月就交付了，房子真心不多了，等到现房阶段或者市南行政中心西迁之后，流速比现在还要快；
市北区，那些二百多万的大高层，很多不符合以旧换新的规则，然后就是滨海的楼王大平层了；
李沧区，合川的大户型确实没有143㎡卖得快，但是洋房产品，量太少了；
世园会板块的新盘是出规划了，但是这种迭代的产品，如果顺销卖得好的话，以旧换新的折扣大概率和直接买的客户有差异。
青岛以旧换新最大的问题，就是在核心城区，没有太多的选择。
所以，第一时间知道以旧换新的核心资讯，然后抢第一波红利，对于我们来说至关重要。就像老王今天在新闻广播中说的那样：
半年单价涨1万元/平方米的市场，我们经历过，未来不见得不会在少数项目上复刻。
对于有房族而言，特别是那些手握次新房的人，现在通过正规渠道将房子卖在一个不错的价位上，然后拿着房款快速权衡，是比等相关部门整合和阴奉阳违的开发商出政策，更为明智的选择。
那么，无房族买房怎么办？
无房族不能傻等
如果说，考虑依旧换新的朋友还可以观望一下，那么持币买房的首置族或者养老改善族，那么：
这个政策的“悬空”期，就是最佳的入手机会。
因为一旦以旧换新落地，那么有房一族因为剩下了中介费，所以很多人也不会太介意折扣少那么一丢丢，还是会果断换房子。
当开发商做了一两套以旧换新，发现以旧换新的回款也很及时时，逐利性会让调动起他们的积极性。
为数不多的好房子，特别是今年交付的次新房，秒没，不是危言耸听。
新房没得选，转头去买二手房？
你这么想，很多人也这么想，但是市面上楼层好、户型好、物业好的房子就那么多，大家都想买，房东涨价可比开发商还感性。
而且，当政府的“指导价”出来之后，很多二手房小区就有了底价，不论中介们再怎么忽悠，这些房东都不会突破这个价了。因为政府收购起码可以省中介费，省下讨价还价的环节。
捡漏，在二手房市场，会变得越来越难。
所以，未来的30天，对于手握现金的改善族来说，就是这波行情最后的抄底机会。
我真心劝那些整天忙工作，忙孩子上辅导班，忙喝酒，忙旅游的朋友们，这个时机你抓住了，是真的可以省下一年工资的。
如果你看清这一点，是不是这个春末，99%的事儿都应该排在看房买房之后？
来源：甜淡清随
