摘要：冯仑：实际上这种说法可以用一个形象的比喻来理解：就好像你今天只吃两碗饭，但端上来五碗，当你吃完两碗后，剩下的饭就不再需要了。房地产开发也是如此，当供应远远超过需求时，开发的必要性就会降低。

前段时间，冯叔与好友赵健进行了一场直播对谈。「风马牛地产研究院」整理了这场直播的部分内容分享给大家，希望对大家能有所启发。

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赵健： 在《人生的逻辑》第 29 章「卖房的逻辑」中，您提到「房地产的开发时代过去了，甚至在 2019 年就已经结束了。」为什么这么说？

冯仑： 实际上这种说法可以用一个形象的比喻来理解：就好像你今天只吃两碗饭，但端上来五碗，当你吃完两碗后，剩下的饭就不再需要了。房地产开发也是如此，当供应远远超过需求时，开发的必要性就会降低。

从行业规律来看，房地产开发属于「从无到有」的增量创造过程，但当以下几个转折点出现时，开发时代就会逐渐结束。全世界房地产的发展规律都是这样。

第一，人均 GDP 超过 1 万美元，经济发展到一定阶段，人们对住房的需求从单纯的居住转向品质和功能的提升。第二，城市化率超过 60%，城市人口增长放缓，城市新增人口对住房的需求减少。第三，人均住宅面积超过 40 平方米，住房供应已经相对充足，开发新房的需求就会减少。 当这些因素出现后，房地产市场 需求就会大幅减少。

比如，2019 年，新房和二手房的交易总量达到 19 万亿元，但到 2024 年市场交易总量已经降至约三分之一。

从这个角度来看，房 地产开发时代已经结束，未来也不需要这么多新房。 但开发时代的结束，并不意味着房地产行业的终结。 这就好比年轻人青春期过后不再长个，但不代表着他的人生结束了。 反而，他的人生才刚刚开始。

房地产行业也是如此，开发时代虽然结束，但行业还会在资产运营管理、房产服务、城市更新等领域继续发展。

为什么我会这样判断？

其实，我预判这件事也不复杂。就好比小孩看到大人牵手，一开始他不知道这是大人们在谈恋爱，更不知道他们可能会有孩子。但随着年龄增长，他看得多了，发现大人们在房间里动静很大，最后甚至「造出个孩子」。于是，他就明白这是怎么一回事。这是一个提前明白的过程。那些「扒窗户看」的人，自然比没看的人更早知道。

当我们明白了房地产开发时代结束之后，可以提前做哪些准备呢？比如，如果未来注定房地产交易量会很少，那我们就必须「减量」。这里的「减量」，包括减少开发规模、降低价格、放慢开发速度。基于这样的判断，我们公司在 2016 年就把开发业务卖掉了，也正是因为这一决策，我们今天才没有背负沉重的负担，也没有面临「爆雷」的危险。

所以，这就像那个多看了大人一眼的小孩，早早地做好了准备。而我之所以能够提前看到这些趋势，是因为我一直在观察和学习。过去 30 年，我出国考察学习了 100 次，其中美国去了六十多次，新加坡去了二三十次，日本、德国等发达国家也去了很多次，甚至连不发达的地区，比如非洲和南美洲，我也去过。通过这些学习经历，我发现房地产开发的趋势是有共性的，不仅仅是中国，全球许多国家都面临类似的情况。

此外，我发现，有些国家地区的人均 GDP 才 3,000 到 5,000 美金，人口还在不断增加。由此推测，人均住房面积可能只有十几到二十平方米。 于是我想，既然那里还有很大的开发需求，那我们可以去那里发展业务。这就好比一个 50 多岁的成年人，看到小孩时，会把自己的成熟经验告诉他，帮他少走弯路。我们在海外寻找机会，也正是基于这样的思路。

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赵健： 房地产开发时代结束，房子不好卖了，但我发现我所在的城市南京，从去年开始大街小巷的房产中介生意还挺好的，这是为什么？

冯仑： 它主要是以存量房交易为主，也就是二手房买卖。

比如，现在离婚率高达 50%，这意味着大量夫妻在离婚时需要分割财产，而房产往往是重要的资产之一。如果无法通过现金分割，夫妻双方往往会选择出售房产来分钱。而且，离婚后，许多人会选择重新组建家庭，这又带来了租房或购房的需求。 从某种意义上来说，离婚也在促进房地产市场的交易。此外，房企也在不断创新，做好的产品来鼓励大家换房，促进市场交易。

总之，房地产行业的兴衰并非仅仅取决于行业自身的发展逻辑，外部环境和不可控因素也会影响。

人类的生存离不开固定的人造空间，而房子正是这种空间的体现。尽管人们的生活方式和社会行为不断变化，但人们始终需要在房屋中生活，这是无法改变的基本事实。

所以，无论人们是选择租房还是购房，是从小房子搬到大房子，还是从条件差的房子搬到条件好的房子，这些行为都会在房地产市场中产生交易。

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赵健： 刚刚您也提到，房企也在不断创新，做好的产品来鼓励大家换房。您怎么看企业创新这件事呢？

冯仑： 创新可以换个说法叫「增量」。 房 地产行业 的「增量」就是指 你做的事情和别人有什么不同。比如， 技术创新 是一种增量，以前某种科技材料没有，现在有了。它具有隔热、清热、健康等功能，这是增量 也是 创新。

此外， 我一直强调，人生要有增量。 你活了一辈子，给地球上 80 亿人增加了什么？ 所以我做的每一件事都不太重复。 虽然房地产行业本身是重复的，但每个项目我们可以创造更多的增量。

事实上，「知识」也是如此。 现在，存量知识已经被 AI 解决了。 AI 即将挑战的是增量知识， 而增量知识主要有两种。

一种是绝对的增量。 比如我的同学经常跟我说「野蛮生长」这四个字是我创造的。 对他来说，你盖再多的房子都没什么价值，还不如发明的这个成语有意义。 这种绝对的增量，是指以前没有而现在有的创造。

另一种是相对的增量。 以前也有，但我做得比别人更好。比如，我写的书《人生的逻辑》，别人之前也讲过一些人生的逻辑，但我把它重新串联起来，加上新的故事，这种表达也是一种增量。再比如，「我爱你」这件事，有人用诗歌表达，有人用绘画表达，有人用音乐表达，这都是增量。以前你只会用文字写，现在有人用绘画来表达，这就是增量，表达方式不一样。

所以，企业有两种选择：要么创造全新的增量，要么努力在存量上创新。无论是绝对的创造，还是相对的创新，归根结底都是为了让人们的生活更加丰富多彩、更有意义。这种选择不仅决定了企业的发展轨迹，更决定了它能为整个社会创造多少价值。

来源：面包财经