摘要：重庆新区东西南北都在开发，供应量较大，前期TZ客户多，市场不好，抛压也不小，特别是新区的边角料，配套不成熟，住起来也不方便。这类房子跌幅是比较大的。

昨天直播给大家分享了重庆买房10个坑，反响还不错，分享给大家，先写个大纲，后期有空可以逐一分开讲。

第一坑：新区边角料

重庆新区东西南北都在开发，供应量较大，前期TZ客户多，市场不好，抛压也不小，特别是新区的边角料，配套不成熟，住起来也不方便。这类房子跌幅是比较大的。

第二坑：核心区老破旧

重庆核心区山地地形，土地稀缺，很多房子都是高容积率，“筒子楼”，老房子太多了（房龄15年+），不稀缺，住起来也不舒服。过去几年掉价也比较严重。

具体可看下我之前的文章重庆这2类房子掉价严重？尽量远离

第三坑：CEO盘

什么叫CEO盘？可以简单理解为价格比周边的楼盘平均价格明显高出很多的楼盘。

这种楼盘在重庆分两种情况，第一种情况，核心区的CEO盘，因为位置极其核心或者占据独特的资源，这种房子肯定很稀缺，对有钱人来说是对身份的证明，但价格明显太高的房子，依然要注意，重庆最典型的代表，两江交汇的来福士广场，高峰期卖7万多的单价，现在二手卖2万多，且流通性还不是特别好。

第二种情况，远郊区的品质楼盘，特别是现在大火的四代住宅，因为品质特别好、得房率高，但如果该楼盘的单价明显高于周边的平均单价，也要警惕，不要为品质买单，具体哪个楼盘我就不说了，反正大家注意注意再注意，谨防站岗。

第四坑：经济型别墅

别墅作为大多数人的终极居住业态，大家都有一个别墅梦，别墅有天有地有花园，也是大家所向往的生活方式。

但正是因为这个想法，很多人就容易踩坑了。不是所有的别墅都不能买，我指的是经济型别墅，在重庆可以简单理解为总价在200万以内的别墅，更多都是叠拼别墅。

叠拼别墅楼间距大多数比较窄，居住体验并没有那么好，同时大多数叠拼别墅都在新区，配套并不成熟，且并不稀缺，体量也不小。别墅因为多层，有花园，装修成本也很高，一般你房屋总价多少钱就要花对等的钱去装修，可装修就跟买车一样，不保值的。还有就是别墅的流通性不好，20个客户可能只有1个客户接受你的装修风格。

因此买经济型别墅的大多数都亏钱，是典型的中产财富收割利器。

第五坑：江景房

重庆的江景房确实很漂亮，特别是外地的朋友来重庆，会惊叹。但要注意重庆有两条江，有四条岸，且江岸线很长，江景房在重庆并不稀缺，因此建议大家不要为了江景房支付过高溢价。

如果非常喜欢，要支付溢价，仅限两江四岸核心区，因为这一段比较稀缺，且江景绝美。

第六坑：公寓

年轻人刚毕业，预算有限，又想买在核心位置，预算又不高，这个时候是容易买公寓的，但是真心不建议。

公寓的梯户比就更高了，一层楼20/30户，开放式小区，通风采光极差，商业和居住两用，你住的房子周边有大量各种鱼龙混杂的商家经营，且公寓是按照商业性质去收取水电气费用的，居住成本并不低。

另外公寓的金融属性较差，首付需要50%，而住宅只需要15%，同样的首付金额，你其实可以买个更大的住宅的。且公寓的流通性很差，交易税费也高。所以公寓交易几乎也都是亏钱的。

第七坑：商铺

以前我们叫一铺养三代，而现在呢，你稍不注意，三代养一铺都有可能。

因为电商的冲击，线下商铺收缩。核心区的商铺呢，一般早有归属，于是乎大家买商铺只能去一些新区，刚交付不久的小区去买，但是这些商铺大都偏远，入住率不高，供应量还大，这就导致很多商铺完全租不出去，商铺如果租不出去，就砸在手里面了，你降价都卖不出去，不像住宅，你降价到一定程度是卖的出去的。

同时商铺的金融属性也差，交易税费高，商铺的选筹难度也远远大于住宅。

第八坑：车位

买房买车位天经地义，怎么会是坑呢？这又是一个典型共识误区。

首先现在很多楼盘车位配比都比较高，楼盘有个三层车位都很正常，不像老小区车位那么紧张了，小区的车位空置率一般都较高。

然后就是开发商的套路，跟你说车位首次开盘的时候价格最优惠，比如只卖10万一个，结果小区入住率不高，空置大量车位卖不出去，最后大甩卖，3万、5万一个车位，那前期买车位的不是大亏。

同时，车位空置率高，停车不困难，致使租车位也很便宜，一个月300-400是正常情况，你如果租车位也只要3-4千一年，平均5-10年都会换房，就算10年，租金总共也就3-4万。哪还买车位干嘛，租呀。车位卖不起价格，现在一般都是卖房的时候送车位，且车位交易税费也比较高，买车位几乎都是亏的。

第九坑：高挂牌率楼盘

前几年市场较好，TZ客户较多，特别是新区，市场转差，抛压就很大，于是你会发现很多楼盘挂牌率极高，甚至超过30%以上。

当一个楼盘30%以上房子都在卖的时候，未来价格是很难起来的，抛压太大。特别是TZ的客户，这类楼盘尽量远离，自住遇到笋盘捡漏倒还不错。

第十坑：楼盘1公里内配套匮乏，负面因素过多

重庆买房不要看地图买房，因为重庆是8D赛博城市，不是2D平面城市，还有一个垂直高差，江、桥、山脉众多，地图上看着很近的距离，实际步行距离确很远。

所以你买的房子1公里范围内的配套，你要步行去丈量，不要偷懒。通常大家最看重的配套轨道、商业、书包，尽量在1公里范围内，不要太远，超过1公里的话步行时间就有点长了。

另外1公里范围内的负面因素要排除，比如不要有过大噪音影响，挨着大马路、铁路线、飞机航道下；不要有污染源，垃圾处理站、污水处理场等；不要有殡仪馆、公墓等；不要有明显影响房子视野的东西，比如大桥、高架桥、堡坎等等。

综上，是重庆买房经常会踩的10大坑，大家买房的时候尽量去对照选筹，才能真正选到好房子。

来源：谭谈重庆楼市2050