摘要：五一过完，杭州的气温已蓄势入夏，楼市大阳春也基本宣告结束，勉强保9的二手成交量，如下图，挂牌、成交价格环比均跌，挂牌量再次逼近16w。

五一过完，杭州的气温已蓄势入夏，楼市大阳春也基本宣告结束，勉强保9的二手成交量，如下图，挂牌、成交价格环比均跌，挂牌量再次逼近16w。

▲数据来自手边买房

不出意料的，舆论场没了谈三月数据时的“眉飞色舞”，同样创造历史，对于环比成交跌三成的4月倒是沉默一片，上演新闻学的魅力时刻。

同时，中指研究院4月数据出炉，百城二手房价全跌，再次说明“没有基本面支撑的房价，只是新房带动的结构行情”。

此刻，笔者想读者可以更“理性”地听进去房叔公号开年时的判断：本轮阳春，在宏观经济不剧烈震荡的前提下，少数核心板块趁“会议吹风”迎来解限价后的价值重塑，在站上一个小台阶后企稳波动，粉盘板块年内也有望实现企稳。

俱往矣，送别了春天的聒噪，杭州楼市接下去将面对的，才是今年真正的大主题、大考验：不限价好房即将上市，值不值？

今日推文，借“不限价”“好房子”的阈值，说明这个问题。

▲乌龟潭 by 辉

不限价好房即将上市，值不值？这其实就是在房叔直播间被问得最多的一类问题：某某盘值得买吗？

尽管，在笔者看来这完全是“小白”无厘头的发问，但正能反映大众最普遍的困惑，这个“值不值”的朴素疑问，其实背后要拆解成三问——

1、习惯了限价时代无脑刮彩票，大部分购房者已然对不限价新房的价值难以把握，尤其是“好房子”新规落地，这个“好”值多掏多少真金白银？

此为“值不值”之一问。

2、必然有个可比较同总价的二手备选项B，尽管朦胧不清楚可以看哪里，但一定有，可以让人在二者之中做选择，买A新房和买B二手房，哪个更具性价比？

此为“值不值”之二问。

3、不管周围的二手房或者后面的新地新房如何，至少买要“相对保值”和“未来有流动性”，做到资金成本上的不亏，这才值得该购买行为的发生。

此为“值不值”之三问。

明确了问题意识，接着顺序回答，合成得出解答。

▲嘉里城 by 辉

第一问的提出，证明了广大购房者对于新房“不限价”+“好房子新规”的组合，其产生溢价带来的涨价行为是可接受的。

只是你不明白涨价的“阈值”在哪，或者说参考系在何处，源于对房企的定价策略、操盘手的政策导向、房子本身知识的匮乏。

当前房企的定价策略，很明显，参考同板块二手房价尤其是次新房价的同时，在此基础上“更新、更好品质、更多得房率”一定涨价，让该板块的意向购房者觉得“省事、划算、可接受”。

同时，这也是操盘手的导向，大家都这么想，通过“好房子”可以“保新房”的成交，带动一级市场的保财政。

此时，这个阈值认定在同板块周边次新二手的价格，略高于它们，接受这个设定，就对购房者来说“划算、可买”，即值得买。

但是，这个阈值的设定是静态的，是单维的。

▲武林之星 by 辉

于是，第二问应运而生，跳出单维，如果这个比较的阈值，二手备选项不是同板块呢？

已知将来临的新房普遍涨价，按计容新规得房率多10%左右，价格按限价上浮10%也合理，再算上改善基调下的“大面积”、“加装包”、“低密洋房”buff，总价足够够上一级板块的普通次新盘了。

比方说，4-5w/㎡会是改善新房主流改善的均价区间，多在粉盘板块，面积动辄150㎡四房，如果再算两年资金成本和加装包，接近800w的总价，可以在申花看尚景国际的126、金茂悦的130，蒋村雨澜轩的139低楼层，明石海尚观邸的133，艮北棠樾湾的164等等。

当我们把新房的比较阈值，设定在更高一档板块的“中档次新”，还值吗？

新房A有更大的面积更好的得房更新的房子，但B有更好的地段，当下确定的配套、书包、不远的商业和地铁以及满二的现房。

一旦这个阈值设定的坐标改变，上一part肯定的“值”就瞬间产生了动摇，关键的点在于，市场是否会普遍接受，普通板块的“好”房子的溢价可以价值跳档，或者说，好房子要“多好”，才可以胜过地段逻辑？

这就是笔者开篇所言，今年楼市最大的主题和考验。

▲老城西 by 辉

所以，后续的市场如何演绎？

因为杭州楼市超84%的购买力是新杭州人，不限价+好房子的A新房一落地自然是板块新标杆，但是本地的置换量极其有限；

主要的购买力在摇不中满意的房源的情况下，有能力升档看B二手，同样，在B所在的板块，有能力够上新房的购买力，有能力升档看C。

同样，不再需要书包、地铁，嫌房子已经有些年头，想要更大面积、更低容积率的C盘业主，可以降档买B所在的新房追求居住改善。

如此双向选择、博弈，低一档板块的新房的价格会和更高一档板块的“中档次新”、“中年豪宅”无限互相靠近，最终会形成跨板块无缝衔接的价值天梯，鸡头看鹤身，鹤头看凤尾，只要地铁和通勤可接受，买房已不局限在一地。

至于中档以下和老破小、老破大，流动性越来越差、持续阴跌，合起来就是接下去结构性行情的全貌，新房有天然的天花板也涨不到天上，还不错的二手跌到市场的期待还是能成交，俗称该跌跌，该稳稳。

▲西湖大道 by 辉

关于“阈值”的推演写到最后，便可以回答第三问，如何做到“相对保值”和“未来有流动性”，必然需要“具体问题具体分析”，有人适合A，有人适合B，“值不值”已然不会再有唯一解了。

原因在于，老张相信A所在板块有成长，会覆盖掉B地段的短期优势，10年后，B折旧，而A风华正茂，他的侧重点在未来。

老李保守，短期求个最稳的均好选择，会去看B，他的侧重点在保值。

老王悲观，只要留一套核心资产，不求涨和未来，至少兼顾自住的时候未来有接盘，卖掉所有上车顶端板块的C，他的侧重点在安全、流动性。

没有人的选择有错，“值不值”的答案反而在于“功课、认识和数据”，对A所在板块的信仰有没有客观依据、历史范例，对B保值的年限和该买哪个小区、哪个房源、未来买家会是哪类人清不清楚，对C购入的价格是否高位，这些具体的环节。

▲玛瑙寺 by 辉

过去这些年，大部分人除了知道地段、会数几面铝板、打开贝壳看看周边二手价差和看看自己的社保和房票是第几档外，几乎一无所知。

如今，终于要面对存量市场的跨板块动态博弈，看房子“好”和“更好”决定相当的溢价时，要在新房和跨板块二手之间比较优劣，要在长长的价值天梯里锚定自己的诉求，自然做不好抉择。

而在笔者看来，对于普通人，买个家电都要货比三家，而这一生中最大的一笔开销“功课匮乏”、“不明确需求”是极荒诞的，面对即将没有唯一解的“战国”市场也注定是无力的。

来源：杭州房叔一点号