摘要：最近，楼市君收到石牌村粉丝陈姨分享，今年石牌租房客变少了，去年租1300元的房子今年只能租1000元，整体空置率接近1/3。
包租公收租的日子，越来越不好过了？
最近，楼市君收到石牌村粉丝陈姨分享，今年石牌租房客变少了，去年租1300元的房子今年只能租1000元，整体空置率接近1/3。
早前我们曾报道天河石牌村拆迁的消息，会不会在一定程度带来影响？
楼市君直击石牌村，一探究竟！
｜图源：粉丝聊天记录
天河石牌村，是广州天河区城中村最集中的片区之一。
据官方资料显示，石牌村整体占地约73万平，约等于2.5个猎德村这么大。
楼市君在非上下班高峰，在石牌村牌坊周边，依旧能感受到密集的人流。
｜天河石牌村牌坊｜广州楼市发布 摄
在石牌村逛了一圈，楼市君发现，村里见得最多的除了电鸡，还有就是租房广告。
比如石牌村会有专门的出租屋广告牌，上面是密密麻麻的租房信息和房东联系方式。
｜石牌出租屋栏｜广州楼市发布 摄
除了“官方”的出租屋栏，更多的是随处可见的“房东直租”。
石牌村不同于其他城中村的二房东承办，这里租房很多都是一手房东村民操办的。
走在石牌村路上，楼市君发现很多房东手持租房牌子，亲自坐在路边招揽进村找房的年轻人。
｜石牌村实景｜广州楼市发布 摄
有石牌房东向楼市君透露，一天下来咨询租房的不超过个位数，房东之间相互压价也是越来越卷。
据楼市君了解，在石牌村，房子距离中山大道、黄埔大道、岗顶地铁口越近，租金价格越高，1500-2000元不等。
越靠近石牌村中心位置的，租金价格越便宜，房租约为500-1500元不等。
｜石牌村实景｜广州楼市发布 摄
楼市君跟随房东陈姨看了一套月租1100元的房源。
屋内配套设施，像空调、冰箱、洗衣机基本齐备，唯独光线不足，白天也需要开灯。
像这种出租房她还有3套，已经空置了数个月，年初原本还能租到1300元，如今只能降价，最低1000元也勉强接受。
陈姨跟楼市君透露，这边租房的主要是周边华师毕业生、餐饮店员工、电脑城码农为主，不过今年这类型租客变少了。
｜石牌村租房实景｜广州楼市发布 摄
除此之外，陈姨还带楼市君看了月租500元的单间。
在这里仅能容纳一张床的空间，楼市君转身都比较艰难，见识到属于天河的“九龙城寨”。
陈姨还透露，她有两栋村屋出租，月底再有两套出租屋约满到期，还没找到下一任租客，现在租房的人越来越难找。
对很多广漂和高校毕业来说，石牌村地段天河中心，周边高楼林立非常繁华，也是留给来广州闯荡的人一个落脚点。
越来越多的年轻人宁愿多花几百去合租小区，也不愿住进环境杂乱、空间狭窄的城中村里。
像陈姨这样每月空置1/3出租屋的房东并非个例，从随处可见的招租广告也能印证这点。
由此可见，越来越多人搬离石牌村，似乎成为一种趋势。
｜石牌村实景｜广州楼市发布 摄
事实上，从楼市君实探不难发现，为什么越开越多的人从石牌搬走。
一方面，高密度、阴暗潮湿的握手楼，食肆作坊和村屋混杂的居住环境，流失大量外来居住人口。
石牌村170多条狭窄的村巷，最多只够两个人并排走，稍不留神，很肯能就会被飞驰的电鸡“撞飞”。
楼市君实踩走过的石牌村，有图有真相。
｜石牌村实景｜广州楼市发布 摄
拥挤的握手楼，把一条条路上的阳光几乎遮蔽，抬头随处可见的电线从头顶穿过。
巷子与巷子间，家庭食肆作坊也十分旺盛，各类食材的味道、常年没有阳光照射独有的潮湿霉味，石牌村环境确实堪忧。
｜石牌村实景｜广州楼市发布 摄
另一方面，石牌村多数自建村屋超35年楼龄，基础设施不完备，存在很大消防隐患。
楼市君实探走过的石牌村，有的房子楼外墙脱落，好多建筑经过多次“抢修”，看着就让人揪心。
基础设施更是堪忧，夏天用电高峰期供应不稳定，停电的场面常有出现，暴雨积水更是能够没过脚踝。
消防问题也是一大隐患，最典型的就是电鸡起火，就在去年7月石牌村内一处电动车换电棚凌晨起火。
按照现在石牌村里的杂乱情况，一旦发生严重火宅，消防车无路可进，容易形成连片的火势，潜在隐患很大。
｜图源：社群
不仅如此，今年其他城中村房东临时通知租客搬走的案例不少。
石牌村陈姨分享的，现在很多租客租约一到，也会偏向于搬离城中村。
租客陆续搬离，租房行情不景气，同时也促发房东们改善环境的意愿。
｜租客搬离示意图｜图源：粉丝供图
以上种种原因，导致石牌村出租屋不像以前受欢迎，租金行情下滑。
不过，楼市君认为越来越多租客搬离的大趋势，是推动石牌村旧改进程的契机。
根据早前曝光的首拆区域和复建区域，石牌村旧改采用“拆整结合”的改造提升思路，尽早动工。
其中，首拆物业总量约11.1万平，包含323栋住宅，29栋村集体物业，拆迁部分涉及的，都是目前城中村中心位置的房屋。
可以想想，一旦新区改造完成，整个石牌大致可一分为四，城市面貌、道路改善也是肉眼可见的。
｜图源：广州新闻联播
近几年，石牌村一直都在“微改造”过程中。
楼市君在2024年广州规自局公布计划中，石牌村虽没有明确改造节点，但改造方式明确为：微改造。
比如石牌小学大门以东的绿荷大街，新增设了凉亭、平安主题公园等，家长和孩子们也有了更平坦开阔的道路。
据楼市君了解，村里的潘祠片区引入了第三方企业，投入约2800万改造新型“文艺+商业”的文旅空间。
｜图源：广州规划与自然资源局
楼市君实踩当天接触的房东中，多数出租5-6套小单间的房东，月租金收入为三四千元。
像陈姨这样有两栋4层房子的房东，月租金收入约为八九千元，同比去年月入过万来说，对今年的租金行情并不满意。
因此，多数房东听闻拆迁的消息比较激动，表示支持村里尽早改造，改善居住环境租金才会涨。
｜石牌村航拍｜广州楼市发布 摄
石牌村旧改是城市的飞速发展，城市面貌和生活品质的必然追求，“拆整结合”既能发展，同时保留历史和人文。
越来越多的租房客选择搬离石牌村，不失为旧改适时推进的好时机。
第一波拆迁的石牌村民，可以选择就近复建回签，也是不错的选择。
来源：大一一点号