摘要：绿城东新不限价项目定名为岸芷丁香。小长假里头去跑了趟，晚了一天，被告知看样板间需要验资150万元。当时就有点迷：这是限价盘还是不限价盘啊？

文/住浙网研究员 管洛

绿城东新不限价项目定名为岸芷丁香。小长假里头去跑了趟，晚了一天，被告知看样板间需要验资150万元。当时就有点迷：这是限价盘还是不限价盘啊？

在研究员的认知里，不限价盘理应欢迎更多的到访者，不是吗？难道怕摇号人数太多，导致要限售？

更重要的，岸芷丁香首开价云遮雾绕，当面问置业顾问，对方含糊表示：“大概在5.5万到6万之间。”

岸芷丁香示范区实景图

目前，东新的芳翠锦绣府首套成交价在57000元/㎡，岸芷丁香卖5.5万元/㎡还是6万元/㎡，在观感上是有差别的。除非，你的产品力呈现碾压性优势，堪称“东新壹号院”，让客群忽略3000元/㎡的顺挂，也忘记曾经的49970元/㎡（润百合、杭粼府）和47000元/㎡（星晖嘉和府、恒樾宸久府）两个限价坐标。

但纠结均价没太大意义。考虑到该板块之前有绑车位、家装包的“操作”，卖5.58万元/㎡+绑2个车位、家装包；和6万元/㎡但车位、家装包随缘，你会选哪个呢？

还不如关注，不限价的岸芷丁香是否比边上的限价盘，产品力上是否有明显提升？

一圈看下来，岸芷丁香要成为“东新壹号院”，还是存有落差的。

区位篇

距离市中心近，算得上主城核心。

从行政划分上，岸芷丁香属于文晖街道，地理位置上，习惯叫作东新板块。哦对了，还有个称呼：武林新城。板块距离武林广场约4公里，开车约15分钟到杭州大厦。距离地铁5号线东新园站D口约500米，走路六七分钟的样子。

项目周边的城市界面还不错，当然可以说有安置房，但几个新盘还是会有自己的烟火气。加上身处嘉里城商圈里，地铁就1站路，今后逛吃逛喝这块是不愁的。文化配套有武林之星博览中心。

港资嘉里城，还有和平广场带来的预期，加上武林新城的城市更新，大和平商圈是有想象力的。

优点篇

岸芷丁香有个重要的参考盘：隔了条长浜弄的伟星·星晖嘉和府。两个项目的楼面价相差无几：36568元/㎡vs 36259元/㎡，后者限价47000元/㎡盘，248套一把梭，中签率16.2%，当时星晖嘉和府也建议车位的。

岸芷丁香区位图（住浙网制图）

星晖嘉和府外立面三面铝板，没有地下会所+恒温泳池，岸芷丁香做了四面材质主要为铝板的外立面+地下会所+恒温泳池，改善范儿更足。虽然，泳池的尺寸有点“螺丝壳里做道场”的意思。

岸芷丁香恒温泳池 住浙网摄

岸芷丁香起步户型为139㎡，另有159㎡、179㎡两个户型，可视为主城核心眼下有的总价七八百万级别的改善产品，能找回一部分冲“地王”项目预算不够、潮语映月未中签的改善客户。现在还不确定它的销售政策，譬如家装包，是随缘还是强烈建议？

建面约139方户型图

岸芷丁香139方户型南向四开间，阳台面宽7米2，玄关这里留了储物间，还是较有诚意的。装标含了三大件：日立中央空调、博世地暖、格兰斯柯双向流新风，不限价盘么，装标这块上面总得体现出些诚意来。全2梯2户设置，有门隔开，类一梯一户的体验。

岸芷丁香示范区实景图 住浙网摄

公区的一些装饰和门牌号，用了普拉达绿奢石，高级感是有的。当然这方面萝卜青菜，各有所爱。

绿城的品牌、绿城的腔调固然让绿粉欢喜，但要明白，这不成为次新盘溢价的充要条件，像春月锦庐、春来晓园，二手房表现只是中规中矩。

不足篇

说了优点，接着来挑挑不足。

譬如，被吐槽得较多的书包问题。润百合是观成小学，岸芷丁香目前是胜蓝实验小学，等到交付后大概率会落在青蓝教育集团托管的草庵小学。青蓝也在走名校集团化的路子，拱墅区的名校资源实在不缺。

售楼处墙上也公示了，学区要以官宣为准。

新房限价放开后，相比49970元/㎡的润百合，岸芷丁香均价会提高一截，性价比降低。在七八百万这个级别，二手次新有更多的选择。

岸芷丁香近6万元/㎡的放风价，已经大幅透支了板块的成长红利。除非，在未来五到十年，武林新城成为像未科、滨江高新这样的产业新风口，或是杭州房价再来一轮普涨。

这两个假设，哪一个实现的可能性更大一些？

住浙建议

从外立面到装标，从配套到开发商品牌，岸芷丁香的产品力还是能打的，只不过要成为“东新壹号院”，还欠缺了些实力。如果是东新一带的地缘改善，或在地铁5号线沿线上班，认可嘉里商圈的自住客群，是可以上车的。

对于学区没有那么心心念念，也不为了投资博倒挂，首开如果靠近5.5万单价，可以摇摇看，预计不会拼社保。

来源：住浙网