摘要：褚先生：根据政策，名下无单独所有房屋，购房可享受契税返还。3月28日上午到市不动产登记中心窗口，办理名下房屋增加共有人的手续。办理完成后，当天中午网签购买商品房，但申请契税返还时审核却没有通过，市不动产登记中心给的解释是增加共有人的登簿时间是16点30分，所以

镇江市自然资源和规划局党委书记、局长兼市林业局局长 巫晓辉（中）

镇江市自然资源和规划局党委委员、副局长 张朝晖（左）

镇江市自然资源和规划局党委委员、副局长 段志旺（右）

直播实录

1、褚先生：根据政策，名下无单独所有房屋，购房可享受契税返还。3月28日上午到市不动产登记中心窗口，办理名下房屋增加共有人的手续。办理完成后，当天中午网签购买商品房，但申请契税返还时审核却没有通过，市不动产登记中心给的解释是增加共有人的登簿时间是16点30分，所以网签购房时名下依然有单独所有的房屋，不符合契税返还条件。找市不动产登记中心交涉，对方态度冷漠。

市不动产登记交易中心主任曹利华答复：刚才您表述的情况是比较清晰的，我也认真听了。主要的矛盾点有这么几个：一是关于登记在个人名下的房屋是算夫妻共有财产，还是算个人财产的问题，当然这个问题已经得到了很好的解决，你已于3月28号向不动产中心申请了增加他的配偶为共有人。这个事情其实已经解决了。第二个问题是3月28号进行了变更，在变更的当天又进行了网签，时间上是在同一天。严格来讲，不动产登记是按照申请人的申请受理以后，后台进行审核，最后进行登簿发证。我不知道登簿时间和新购房屋的网签时间谁先谁后？

主持人：网签时间在前，登簿时间在后。

市不动产登记交易中心主任曹利华答复：实际上前面的房屋变更手续没有完成的情况下，你进行了新购房屋的网签，存在这么一个时间差。第三个问题是关于政策的执行问题，这个政策其实是住建部门主推的政策，解释权在住建部门，我们的员工解释的时候相对比较机械，这点我也跟褚先生打个招呼。节目之后我把情况再详细地了解一下，我们跟住建部门也沟通一下，看看有没有变通的空间。因为具体执行不在我们这边。

主持人：具体执行是在哪一边？

市不动产登记交易中心主任曹利华答复：住建部门。在退税的业务过程中，我们提供信息的查询，信息查询只能是根据系统产生的时间来如实的反馈，我们不具有判断和解读的权利。

主持人：曹主任，想请您给我们解释一下，网签时间是在住建部门吗？

市不动产登记交易中心主任曹利华答复：网签时间是当事人自己在系统里面操作生成的时间。

主持人：登簿是由谁来操作？

市不动产登记交易中心主任曹利华答复：登簿是由我们来操作。我不知道他是具体几点钟去到窗口的。

主持人：褚先生，是上午吗？

褚先生：上午大概11点。上午11点，所有的东西都到窗口办完了之后，我觉得任何工作都不可能十全十美，事后被驳回了，我才知道不动产中心有个“登簿时间”的概念，但是我在窗口办理的过程中没有任何人告知我、提醒我，你现在仅仅是提交了申请，正式法律生效比如说24小时之后，或者以我们通知你正式生效为准。因为我们知道这个流程先后的顺序，得到明确的生效时间之后，我们才会去办理网签，但是事后出了问题，我们才知道问题出现在什么地方，至少说我是没有过错的，你说是不是？

主持人：现在褚先生的疑问点在于，必须是有登簿时间，登簿了以后才能生效，是这样吗？

市不动产登记交易中心主任曹利华答复：是的。法定的登簿时间是5个工作日。镇江市不动产登记中心现在基本上都是半个工作日能够办结。具体到你这个情况，确实双方都存在着一个信息差，我们的工作人员确实也没有跟你解释清楚，登簿还需要时间，但是在收件单上，它有领证时间的，上面写的很清楚，半个工作日之后可以领证。置身处地的想一想，我们的工作人员也不可能知道你办这样的手续是为了去申请退税，如果说你在窗口问一下，我现在是不是可以去买新房子？买了新房子是不是就可以退税了？在这种情况下，我们的工作人员没有跟你解释清楚的话，那肯定是我们的责任。

主持人：前面的信息差产生的原因到底是在哪里呢？

市不动产登记交易中心主任曹利华答复：从这个事件的进展过程来看，褚先生一定是对政策进行了相关的了解。

主持人：目前看，褚先生对相关政策的了解还不太到位。

市不动产登记交易中心主任曹利华答复：了解过了，但是不到位。

主持人：中间的空隙应该由谁来填上，相关的工作细节由谁来补上？

市不动产登记交易中心主任曹利华答复：这个不太重要了。重要的是，我们看看怎么把这个事情善后处理好。

主持人：不，重要。曹主任，其实很重要，既然产生信息差，肯定要把它弥补上，有可能的话，我们是不是还可以做一些工作，向前一步，可以吗？我们有没有可能在窗口做一些提示，因为有登簿时间，如果大家不知道的话，会产生一些什么样的后果。

市不动产登记交易中心主任曹利华答复：好的。

镇江市自然资源和规划局党委书记、局长兼市林业局局长巫晓辉答复：主持人讲得非常好，对我们的提醒也非常到位，我们的工作要向前一步。在窗口办理的时候，关于受理的时间和登簿的时间，我们要主动做告知和宣传，这是第一。第二个关于褚先生的问题，我们主动跟住建部门汇报一下，争取来推动这件事情的解决。

主持人：太好了。特别向您介绍一下，现在向您做回应的是自然资源和规划局的巫局长。

褚先生：谢谢，谢谢。

主持人：这个事情的处理进度我们会随时向您做反馈，您看可以吗？

褚先生：好的，谢谢主持人。

主持人：不用谢。至于褚先生在最后叙述中所提到的，相关人员的现场反应和态度问题，也麻烦曹主任回去以后了解一下，向褚先生做一个回应。

市不动产登记交易中心主任曹利华答复：好的。

主持人：褚先生，今天在线上和您沟通暂时到这里，好吗？

褚先生：好，可以。

主持人：我特别要说一下，江苏中坚汇律师事务所是“政风行风热线”的法律顾问，本节目律师观点由“政风行风热线”栏目法律顾问江苏中坚汇律师事务所提供。今天我们邀请到的是江苏中坚汇律师事务所的刘诗沁律师。刘律师你好，您从律师的角度谈一谈自己的观点。

刘诗沁律师：好的，主持人，刚才我也听了褚先生和各位领导，还有跟主持人之间的对话。褚先生问题的核心在于，对不动产登记效力的时间点的理解，如果是从法律层面，或者法律人士层面的理解，《民法典》物权编有个非常清晰的规定，不动产的物权的变更、登记、设立，它是要经依法登记才发生效力，那么依法登记是怎么登记的呢？《民法典》也有明确的规定，不动产物权的设立依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。刚才自然资源和规划局领导也提到了这一条，也就是说虽然褚先生可能提交材料比较早，但是政府机关的行政工作，它也有工作流程、工作步骤、工作时间，所以他这个登记的行为，如果在法律上来认定，他什么时候发生效力，一定是记载在登记簿，登记簿就是不动产后台的电子登记簿系统，原来可能是纸质系统，现在是电子登记簿的系统，登记在这个系统的时候，他才能在法律上认定完成登记的效力，也就是说登记完成之后，他再做房产的买卖、申请退税，他才有基础的法律源泉，或者基础的法律关系。

褚先生并不是法律的专业人士，涉及到老百姓对行政行为的信赖利益到底是怎么判断的问题，在实践中看很多具体的情况了，包括他在做登记的时候，提交材料是不是当场已经给他核发相关的证书，比如他提交材料当场是不是也有相关的提示，你提交材料就已经完成了，或者行政机关是不是在柜面上也做一个提示，比如你提交材料之后在多少天之内才能完成登记。有这些工作也好，或者说指示指引也好，最后才能来判断到底谁对谁错，或者行政机关的处理合不合适，这个就要综合的来看。

主持人：谢谢刘律师，这个问题在线下跟进以后，我们到时候再请记者联系您，好吗？

刘诗沁律师：好的，没问题。

2、蒋先生：去年6月购买了官塘桥路218号的厂房，最近厂房交付，发现与规划图纸不符。当时规划图纸上注明园区有南北两个大门，但现在只在东侧围墙上开了一个门。

镇江市自然资源和规划局建筑规划处处长孙芝丽答复：主持人好，蒋先生好，我来回答一下您的问题。您讲的这个项目是位于官塘新城的联东U谷的科技港项目，这个项目在原规划审批上一共有4个出入口，东侧、南侧是人行出入口，北侧和西侧是车行出入口。为什么目前这几个出入口没有建成呢？我来跟您解释一下有关情况，这个项目它的东西北侧在规划上面是三条规划道路，不是建成道路，按照规划条件的约定，这三条道路都应该是官塘创新社区来建设，由于道路的土地和资金问题，官塘创新社区的这三条道路的建设严重滞后于这个项目本身的建设，去年年底到今年年初，建设单位第一期西侧的4万平方米厂区已经建完了，目前内部的道路、绿化都完成了，建设单位有交付压力，就提出来在东侧建临时道路，我们支持建设单位来建临时道路，因为后期的三条道路的引入，这个是不确定因素，我们也一直督促官塘创新社区尽快完成道路。目前西侧的道路正在建设，预计8月底能够完成，北侧道路和东侧道路，官塘创新社区承诺是6月底前开工建设，目前这三条道路在年底前应该都能建成。南面的人行通道为什么没有建设呢？因为按照开发单位建设时序，它首先开发的是东侧4万平方米，预计是开设东侧人行通道和北侧机动车道，所以把南侧人行通道放在二期建的，但目前我们要求他南侧人行通道也尽快建设。按照现有的计划，应该在下半年，也就是今年年底前，这四个通道都能够按照原规划实施到位。所以说这个项目它是滞后了，最后还是要按原规划建设的。

蒋先生：两个问题，第一个滞后了为什么能交付？和原来的情况不符的情况下是否能交付？因为我是全款支付出去，诉求很简单，就是按期拿到合理、合法、合规的房子。在我的观念中，它现在不符合规范，也不合理、合法、合规。我希望政府给出一个答案，我现在没有得到这个答案，到底是否合理、合法、合规？如果相关政府部门包括律师告诉我合理、合法、合规，可以拿房，那我就拿。

第二个是相关的时间节点，您刚才说的，我是能接受的，但是我通过几次的交谈和沟通下来，相关的时间节点我认为不具备可信任程度，因为多次口头答应我的事情都没有做到。

主持人：对于孙处长今天在节目当中说出的这个时间节点，您是信任的？

蒋先生：对态度和解释，我是能百分之百接受的，但对最后的结果我是打问号的，因为之前这样的事情已经发生过，时间节点告诉我肯定没问题，最后都出了问题，出了问题之后就相互推卸，这是官塘新城的问题，你去找官塘新城，官塘新城说我跟你没有合同，你跟我没关系，你去找他，踢皮球。我花了全款，我是纳税者，但最后我没有得到应有的合同范围内的合理合规的产品。

刚才总结下来就是两个，第一个就是如果这个时间节点没达到，谁给我负责？因为现在已经出现违约了。第二个是现在我去拿房，符合法律法规吗？如果符合，作为公民，我肯定是相信政府，那我就去拿；如果不符合，在不符合的情况下，那我就要拒绝。

主持人：蒋先生刚刚提到的这两点，是不是要继续回应一下？

镇江市自然资源和规划局建筑规划处处长孙芝丽答复：可以，我再补充回答一下蒋先生后面的问题。因为这三条道路的建设主体不是开发单位，开发单位它也是无过错方，营商环境的要求，建设单位一期已经建完了，它面临交付、营商的压力，我们当时支持先行给它规划核实，办了一个复印件给它，为什么呢？它后期去办质监、消防（手续）有很长的时间。我们对于建设单位也是有明确要求的，后期交付的话，要保障业主有通行的机动车和人行出入口，同时交付不仅仅是规划部门，后面还有住建部门的验收。线下我们会跟建设单位再进一步沟通，对于业主的要求，要满足什么情况下才能交付，一定要达成统一的意见。

主持人：蒋先生，我再多问您一个问题，之前您反映过，是向哪里反映的？

蒋先生：向12345反映过。

主持人：给您回复的单位是哪里？

蒋先生：自然资源和规划局给我回复过两次。

主持人：孙处长，是您这边回复的吗？

镇江市自然资源和规划局建筑规划处处长孙芝丽答复：应该是我们处室回复的。蒋先生，线下您可以继续跟我，或者跟我们处室联系。对于道路建设的进度，我们随时会跟您这边进行对接，保证达成刚才讲的时间节点。还有交付的问题，我们也会跟建设单位进行沟通，他要跟现在已经销售的业主达成一致以后，才能够办理后续的手续，因为后面还有住建部门的手续。

主持人：谢谢孙处长，不过从刚才蒋先生的反应来看，对今天现场的回应他还是存疑的，怎么样打消他的这个问号。蒋先生，我们线下请孙处长直接再跟您对接一下，主动联系您，约定好时间以后，当面做进一步的交流，是不是可以？

蒋先生：可以。

主持人：以前都是通过电话联系？

蒋先生：是的，两次都是电话联系。

线下我主动跟他对接一下。

主持人：蒋先生，今天节目当中我们暂时先交流到这里，后续跟踪我们会继续进行，好吗？

蒋先生：好的，谢谢。

主持人：不用谢，再见。很少见的就是，在上线直播节目当中，两个问题已经超过节目的一半时间了，我们觉得这样的时间占用还是非常值得的，这两个问题的后续的处理进展，我们会持续跟踪报道。刚才第一个问题也起到宣传作用，大家去办理相关手续的时候，对于部门平时的岗位作风问题，相信会有很大的提高和触动。

3、朱先生：312国道下蜀服务区有人员挖旱砂和黄土，之前向句容市自然资源和规划局反映过，目前盗采旱沙的行为暂时停止了，但是该问题三年来一直存在，没有得到根治。

句容市自然资源和规划局党组成员、副局长王洪答复：首先感谢这位同志对自然资源和规划管理工作的关心和支持。我从两个方面回答一下，第一方面施工产生的砂石料可不可以用？根据国土资源部《关于开山凿石、采挖砂、石、土等矿产资源适用法律问题的复函》、自然资源部《关于规范和完善砂石开采管理的通知》“在自然资源部门批准的建设项目用地（不含临时用地）范围内，因工程施工产生的砂石料可直接用于该工程建设，不办理采矿许可证。”312国道拓宽改造工程已经依法办理了相关的用地手续，也就是说工程建设自用是可以的。

第二方面，针对施工过程中的偷盗采行为做一个回答。312国道改扩建过程中确实存在偷盗采行为。我局陆续收到群众关于盗取旱沙和黄土的举报，每次接到举报后，不管是白天还是晚上，我们都是立即开展核查处置工作。2023年10月，句容市自然资源和规划局联合公安部门抓获一起盗采旱沙案件，经调查该案为312国道拓宽改造工程施工人员结合外部人员实施，已由公安部门起诉至检察院，检察院认为情节轻微，作出了不起诉决定，后由我局对当事人依法作出了行政处罚。

针对此类违法行为，我局主要采取三方面的措施：一是压实各方责任，形成工作合力。

主持人：王局长，很抱歉，我得打断您一下，第一个方面的问题，我们了解到整个事件的背景了，现在朱先生特别想了解，从去年年底到现在的情况怎么样，你介绍一下吧。

句容市自然资源和规划局党组成员、副局长王洪答复：从去年年底到现在，我们接到反映之后立即进行调查核实，在我们调查核实过程当中，他是道路方在进行施工，没有发现现场的盗采行为，但是我们针对信访，也是高度重视，虽然没有发现盗采行为，但是也立即发函给312国道指挥部，要求他们加强内部管理，同时我们也发提醒函给属地下蜀镇政府，请下蜀镇政府也要加强管理，目前下蜀镇政府已经督促下蜀执法队平时加强管理。

主持人：明白了，谢谢王局长，您的回复到目前为止已经非常明确了。最后一个问题想了解一下，您说的要进行现场的处置，内部的管理，我想了解现场处置措施是什么？

句容市自然资源和规划局党组成员、副局长王洪答复：如果我们发现盗采现场的话，我们联合公安现场扣留挖掘机械，然后保存证据，保存之后，盗采实施主体到我们局里面进行行政处罚。

主持人：其实之前记者也和您了解过相关情况，现场这块已经进行了围挡，防止外来人员进入。这点很关键，这也是我们要回复当事人的。很感谢您今天参与我们节目，回复了相应的问题，在节目结束以后，会和朱先生进一步沟通，如果他还有其他的疑问，我们请他直接联系您，好吗？

句容市自然资源和规划局党组成员、副局长王洪答复：好的，可以，谢谢。

4、记者连线：去年5月镇江市自然资源和规划局上线，张先生反映镇江经开区姚桥镇石桥村江苏恒栖金属材料有限公司违建厂房。经了解。这起案件的查处工作移交给了属地政府。4月24号办案期限已到，张先生反馈现在违建当事人提出听证。市自然资源和规划监察支队经开区大队已开展了先期调查核实工作，为何会移交给属地政府处理？另外，违建当事人在调查期间提供假的土地使用证。去年他通过12345反映后，镇江经开区不动产中心答复：经系统查询，没有查到违建当事人的土地证和发放的相关信息。

镇江市自然资源和规划局经开区分局局长郭俊答复：张先生反映的这个问题，去年“政风行风热线”他已经反映过了，反映过之后，我们自然资源和规划局积极跟进，本着首问负责制的原则，我们进行了前期的测绘调查工作，在调查过程中发现，这个违建处于村镇规划范围之内，正好又恰逢从上到下正在编制相应的规划，也就是说，依法处置也要根据规划相关的规定进行处罚。

第二个，去年10月份把它移交给了乡镇，当时是根据城乡规划法规定，在村镇规划范围内的，未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府来处置。处置不到位的，就可以拆除。目前我们移交给乡镇板块之后，姚桥镇政府在去年12月24号已经立案了，目前按照相关的法定程序，正在走程序。

主持人：当事人反映这个土地使用证是假的，您知道这个情况吗？

镇江市自然资源和规划局经开区分局局长郭俊答复：张先生他通过信访程序向我们反映，我们昨天已经正式答复他，这个信访案件我们受理了，目前相关的调查工作正在进行当中，因为毕竟时间跨度太长了，我们会按照法定时间内对调查结果予以反馈。

主持人：受理时间是从昨天开始算吗？

正式受理。他也就是前段时间刚提出这个诉求。

主持人：后续请记者和您联系。

可以，可以。

5、上线回头看：去年5月市自然资源和规划局上线直播中，茅先生反映合山公园环境卫生差。当时书面回复，储备中心正在对接各管养部门做好管养移交工作，同时在移交完成前，将合山公园纳入地块管护范围，对公园的厕所和环境卫生进行日常保洁，长效保持。4月28日下午，记者现场回访，公园内的厕所和公共区域的卫生环境良好，但护栏、地板砖依然缺乏维护。目前合山公园移交管养工作推进情况如何呢？

市土地储备中心负责人宦杨扬答复：去年的“政风行风热线”中，群众反映合山公园环境脏乱差。我们也是高度重视，立刻就联合管养队伍，制定了整改方案，增加了养护的频次，4月26日进行了一次强化的保洁，同时我们也组织中心自己的工作人员，每周定期到这个公园进行巡查监管。

关于管养的移交问题，这个情况稍微有点复杂。今年以来，储备中心的工作职能的调整了，目前该公园仅能按照地块管护方式进行，维持公园的日常基本保洁，对于公园内年久失修破损的基础设施，目前还不具备维修条件。但是在正式移交之前，我们要向有关的职能部门积极争取资金，将这些公共基础设施修复到位以后才能继续移交工作。

6、网友“飞云”：我十几年前购买了君临南山的房子，至今办不了不动产权证。

镇江市自然资源和规划局建筑规划处处长孙芝丽答复：如果您是业主的话，可能对情况也比较了解的。君临南山的1号、2号住宅楼，是由镇江中住房地产开发有限公司在2010年，向原市规划局提出申请报建的，由于地产公司本身出现了问题，在主体建成之后，一些水电配套都没有完成，给买房者造成了很多的矛盾和困惑，业主也很不容易，是自筹资金完成了一些配套，自己住进去了，但是关键是2018年业主住进去之后，对房屋进行了多处的加建和改造，导致现在房屋的建筑面积、外立面结构和原来规划审批的项目已经不符了。由于当时建设单位出问题，导致一系列的规划核实、竣工验收、产权登记都没有去办，业主现在提出来，破产管理人提出来要来进行规划核实、竣工验收，现在改建后的房屋跟原来已经不一致了，那么规划核实就带来问题了。

去年年底，业主来上访，自然资源和规划局是有明确的信访书面答复意见给业主的，也明确了这个事项的处理路径：第一就是对于加建改造后的房屋，它的违法加建部分有几百平方米，要由综合执法局对违法建设有一个明确的处理意见。第二个由于房屋的搭建是从底层往上现浇，很多地方结构也发生改变的，要对改造后的房屋的安全认定。在这两个事项的基础上，我们后续会积极推进核实、办证的手续。

市不动产登记交易中心主任曹利华答复：如果手续齐全以后，我们一个工作日内完成不动产的首次登记。

7、章先生：1998年从人防办花了7万多元买了桃花坞12区6栋的一处房子，现在不动产权证办不下来，因为只有一份手写材料，不动产登记交易中心不认这个材料，人防办也说解决不了。

市不动产登记交易中心主任曹利华答复：现在结合国资清查工作，我们会主动跟人防办，跟这位听众朋友对接一下，把情况了解清楚以后帮他协调。

8、王女士：凤凰家园凤翔苑4栋18号车库内的公共管道漏水，多次打12345反映无果。

市土地储备中心负责人宦杨扬答复：该小区为2015年左右建成，是我中心负责管理的安置小区。该居民反映的问题，我中心高度重视，已于4月上旬去现场查勘，确实有管道漏水的情况，我们也把相应的问题列入小区整治维修范围，整治已经开始了，5月底之前完成。

9、殷先生：镇江长山国际飞行营地里杂草丛生，没有相应的消防措施，夏季高温天气，存在安全隐患。3月份拨打12345反映，答复会去处理，但更希望有长效的监管措施。

镇江市自然资源和规划局丹徒分局局长邢敖锁答复：主持人好，4月1号丹徒区森林防火指挥部办公室也就是我们分局，会同丹徒森林派出所，联合到现场进行了检查，检查中发现，长山飞行营地确实存在安全隐患，主要体现在两个方面：一个是营地的周边靠近树林区，杂草丛生，没有及时进行清理，一旦遇到明火，容易蔓延发生火灾。第二个营区的防火管控措施不到位，没有设立警示标志，也没有配备相应的设备设施。当场，我们指挥部办公室和森林派出所就下达了森林火灾安全隐患的整改通知书。

4月4号，两个部门再次到现场进行了检查，检查发现长山营区已经按照通知的要求，初步整改到位。杂草已经进行了清除，第二在营地的醒目位置也设立了多块警示标志，第三配备了微型消防站，储备了相应的消防设施，包括消防水枪等等。应该说，我们认定这一块的问题，已经按照整改通知的要求整改到位，消除了安全隐患。4月7号，我们跟殷先生进行了联系，感谢他对我们丹徒森林防火的关心和支持，殷先生基本上表示认可。

来源：镇江热线