摘要：今天，马老师用真实数据+实地踩盘经验，带您看清楚：300万预算，在顺义到底能买什么样的房子？哪个楼盘更适合您？

在北京顺义，300万预算能买什么样的房子？自住需求可以。如果您打算投资也要兼顾。

今天，马老师用真实数据+实地踩盘经验，带您看清楚：300万预算，在顺义到底能买什么样的房子？哪个楼盘更适合您？

马老师帮选房

住总青年ONE

买入理由：低总价＋15号线地铁首站＋潮白河森林公园＋1.5低容积率＋高得房率＋不错的精装审美＋会所

青年ONE区位图

看完青年ONE，马老师的粉丝说了一句话：“第一眼就爱上了，一眼看上的东西会喜欢很久。”

她说，72平三居算下来才200多万，这个价格付起来对现有生活的压力不是很大，性价比很高；

地铁15号线线路图

地铁俸伯站实拍图

她说，她喜欢如果地铁通勤需求比较多，可以不用担心没有座位，挤破脑袋了，因为这里距离15号线地铁首站俸伯站只有400米，40多分钟就到望京了，在望京上班不用发愁了。门口还有公交车，要进顺义城区也非常方便，开车七八分钟也就到了。

青年ONE周边规划图

她说，她希望有套有品质的房子，居住起来舒适。且遛娃要方便。这个房子门口一路之隔就是顺义滨河森林公园，潮白河贯穿其中，还有很多原生古树，环境也太好了；

她说，1.5低密度，9-11层洋房，阳台包进室内，增加了很多使用面积，很赞；

她还说，精装交付，不用我自己选择困难了，而且轻奢这种风格很喜欢，我还很年轻，太深沉的装修色调不喜欢。而且装标不错，有中央空调、同层排水。厨房电器，大部分基本都有，甚至有洗碗机。柜门也都是肤感级别，房间用的是壁布。卧室是地板，客厅厨房餐厅都是地砖，地砖全部是0.9×1.8米的大砖，拼缝少了，更美观。

她说，很多豪宅会有会所配置，而青年ONE这个房子还特别规划一个600平米的下沉式商业会所，招待客人，朋友小聚都是可以的，也太喜欢了。

不得不说，马老师的粉丝是专业的，是会看房子的，她说的喜欢的点都是对的。

青年ONE目前网签350套，去化率78.8%，成交均价约3.24万元/㎡，约为指导价的72折。

看看粉丝的喜欢有没有道理？

关于价格，240万＋买72平小三居，290万＋买89平三居，光从地铁＋生态＋高得房率这几点看就已经很划算了。马老师认为如果交付了，您暂时不需要入住的话，就算出租，也能租4000元/月，可以适当缓解部分房贷压力。

如果您在朝阳、顺义城区上班，15号线俸伯站首发站优势也太大了，离青年ONE400米，有座位，马老师也亲自体验过。40分钟到望京，刚需朋友们都懂这样的诱惑力。

这个项目离顺义城区也就2公里，府前街往东直行就到了。这比顺义城区部分新房没地铁，或者有地铁但距离2公里以上的去朝阳还近呢。2公里，地铁一站地，但要步行是会浪费时间的。对于地铁强通勤的盆友，邻铁就是核心优势。

跟着地铁买房，一点问题没有。15号线对整个北京东北部来说都很重要，经过望京、清华大学等商圈，连接了很多住宅区，为了方便大家上班通勤。

15号线东延示意图

15号线东延，还是为了顺义发展的腹地，引导向河东方向发展。线路起自现状15号线俸伯站，东至顺义区南彩站。

15号线二期分布示意图

15号线往西延，近期主要通过13号线加站，实现15号线与13号线的换乘。且19号线二期北延未来实施后，实现15号线西段连续四站换乘。

这四个换乘分别是清华东路西口（换乘13A线，联通西直门、上地）、六道口（换乘昌平线）、北沙滩（换乘19号线二期，到金融街）、奥林匹克公园（换乘8号线）。

此外，还有大屯路东（换乘5号线）和即将三线换乘的望京西（换乘13号线、17号线），以及未来的顺义站（换乘R4线到东坝），让15号线成为可以换乘8条线路的“北部联络线”。

如果你在朝阳望京工作，大望京辐射范围新房确实很多，比如崔各庄、王四营、奶西，但前两个板块都是7万＋单价起，奶西板块没有小户型，8万＋单价起，300万预算不用考虑。所以顺义3万＋单价，15号线首站的青年ONE是首选。

生态属性拉满，顺义滨河森林公园仅80米，从西侧路步行300米就能到潮白河水边。相比顺义城区新房，相比北京很多新房，这一点也是很大的优势。潮白河两侧风光秀丽，上图。两岸还有一级绿道，city walk，骑行，跑步，享受浪漫自由的生活方式。松弛感拿捏。

开车上班都能看河景，这种生活体验，在北京很稀缺。桥两侧都有森林公园，满眼绿色get。青年ONE的宜居属性拉满了，公园沿河而生，可以称之为天然氧吧。

青年ONE周边规划供地图

商业购物的话，北侧有5块金融用地，规划总面积约18万平米。马老师和您讲，顺义有中德产业园、临河产业区、马坡金融城等几个核心产业区域，所以这个位置的话不太可能全部用作写字楼，有可能会一半商业、一半写字楼这样的配置。

托幼用地文件图

教育资源也不逊色，自身配备一块用于建设幼儿园的地块，周边还有东风小学、光明小学、裕龙小学以及顺义区第三中学等。

医疗资源也不差，项目距离顺义区医院和京顺医院等医疗机构也不远。

说到这，您感受到青年ONE所在的俸伯居住组团的规划不错了吗？北侧金融用地紧邻15号线，南侧一片居住区，未来还有六七块地要供，紧邻潮白河，中央还有一座城市公园，宜居得很。

值得提一句的是，整个北京城有永定河、大运河、潮白河这样大的河流，永定河畔建筑很少，大运河沿线写字楼、公寓多。潮白河畔住宅比较多，十分稀缺，尤其青年ONE还紧邻地铁。如果您买南侧楼栋的高层房源，景观更是好了。

户型分布图

房子是用来住的，那么300万总价段的新房得房率也很重要。

11栋住宅楼，均9至11层，容积率为1.5，约440户。户型面积涵盖72至105平三居、四居。其中72平米户型分布在3#、7#和11#楼；89平米户型分布在1#、2#、4#、8#、10#楼；105平米户型分布在5#、6#、9#楼。

72平户型图

72㎡三室两厅一卫，南北方向卧室和客厅均有额外拓展空间，赠送面积就达到了11.4㎡，基本就是市面上83㎡的既视感。

——马老师帮选房，学习笔记

南北通透，客厅与主卧面宽达6.8米，总进深12.4米，实现接近2:1的面宽与进深比例，这就让整个空间更加宽敞明亮。

值得一提的是，在北侧书房旁，特地设置了一个家政间，进一步提升了居住的便利性。家政间的设计直接设计到了很多年轻人的心坎里，上班忙起来万事顾不得，攒个几天的衣服再洗也是常有的事，有这样一个家政间可以短暂收起来生活的烦扰，得一时自在也是极好的。

如果三口之家居住，北侧多功能房可以做成儿童房，明厨明卫，也十分让人喜欢。众多70平面积段户型都是暗卫设计。这点就能打败很多新房项目了。比如星誉北京70平两室两厅一卫户型就是暗卫。

马老师的粉丝第一眼就喜欢上了72㎡小三居中的大U型厨房，明亮还宽敞。如果两个人一起做饭，空间也不局促，这真的是一件幸福的事。

马老师总结这个户型一点面积都不浪费，而且是个能够为年轻买房家庭提供很多情绪价值的户型。

——马老师帮选房原创观点

89平户型图

89平三室两厅两卫户型南向两个卧室和客厅均带有可拓展空间，赠送面积16.6㎡，相当于市面上105㎡的尺度了。

——马老师帮选房，学习笔记

它实现了1:1的进深与面宽比，南向三面宽9.4米，确保了每个房间都能充分享受阳光。客厅面宽达到3.5米。

客餐厅同宽，这样的尺度感就很赞，精准拿捏年轻人的心。主卧套房面积20㎡左右，尊贵感方面一点不含糊。北侧书房旁还可以扩展成一个次卧。厨房U型设计，在餐厅附近还设有一个接近3平的家政间。

89平样板间实拍图

单独的玄关、家政间，都不缺。且是双明卫配置，次卫也做到干湿分离。

105平户型图

当然，这个项目还有105平四室两厅两卫户型，但和300万的低总价比起来就直接PASS了。

赠送面积高达25平。南向三面宽10.7米，客厅面宽做到了4.1米，准落地窗，开窗面积大。边户主卧L 型观景大窗，使得室内采光和视野都太赞了！给足了窗外价值。北向最小的房间，但也挺方正。并不是只能当书房，放个床没问题。

南向次卧门口的家政间预留，放点杂物很实用。

南北通透、三面宽朝南、明厨明卫、带玄关、有家政间、U型厨房，都保证了这个户型设计是在线的。

更重要的是，社区低密，1.5容积率，是顺义城区、包括仁和板块7个新盘中，密度最低的，甚至也可以对比后沙峪板块，这样的容积率大概率是要做成叠拼别墅产品的。

——马老师帮选房，学习笔记

没有一个房子是完美的。青年ONE的缺点是在顺义河东，城市界面目前一般。

青年ONE实拍图

总体来说，马老师认为，青年ONE算得上高品质社区，城市中奋斗的年轻家庭，值得拥有。项目今年7月封顶。

有朋友质疑环线位置，那好来列举一下，如果大兴、门头沟的六环外，临河景、有地铁的房子5万起步，通州六环外临铁房，至少要5.5万。也只有房山邻铁能到3万单价。

重点推荐关注人群：望京工作、东坝、顺义老城区工作的家庭，300万左右，准备入手石园小区这种顺义流通尚可的标准“老旧小社区”，完全可以考虑青年ONE的72㎡、89㎡三居产品，距离差不多，但居住品质上了一个台阶。

——马老师帮选房，学习笔记

星悦时光

星悦时光工地实拍图

马老师粉丝说，她更喜欢临河的是产业发展会更好，还是顺义最临近朝阳的板块，通勤朝阳很方便。户型设计也不错，也能符合300万买小三居的需求。

——马老师帮选房，粉丝看房感受

星悦时光区位图

临河板块处在双发展轴交汇点，坐拥创新集群、临空经济区、自贸区顺义板块三大引擎，是顺义经济的重中之重，可以说顺义有60%甚至80%以上的GDP由这里产生。

组团几乎都是近三年新建的社区，整体城市界面非常新。周边支柱产业比较明确，就是新能源汽车、航空航天、第三代半导体。

北京现代实拍图

汽车行业中，理想汽车、北京奔驰、北汽越野车、北京现代、特斯拉齐聚。还有中航产业园、中核工业、中国石油、光明乳业、燕京啤酒厂、第一机床等众多名企在这里。

国家级第三代半导体2024年产值同比增长20%。

这个板块有很好的产业基因，不太好的就是目前没有地铁。

星悦时光周边地铁图

未来的R4线预计2029年底通车。这条线路10多分钟就能到首都机场，还能3站直达朝阳，换乘3/12双地铁可以直达城区多个商圈，将极大程度地把人才以全北京为腹地，带到顺义，带到临河，同时，也把顺义的产业、知名度带到全市。

但如果开车出行的话，这是顺义最临近朝阳的板块。通顺路、高速路口3公里以内、燕京桥、机场东路、木燕路，交通还算方便。

星悦时光示意图

临河板块也享受顺义主城区新世界百货、BHG华联商场、奥特莱斯等，周边还有调改胖东来模式的“上品折扣店”，形成一站式购物集群。

医疗资源有首都附属儿童医院、地坛医院、机场医院等6家综合医院。

教育上南有府学胡同小学，北有临河中学，未来会是一所完全中学，覆盖初中+高中，预计2026年投用。项目北区还规划了一所幼儿园。

生态环境上，西邻温榆河，东接潮白河，但显然不如青年ONE家门口就是潮白河那么近。区域最新的体育公园就在项目售楼处门口，预计未来还会引入一些商业，这里1km范围内的日常生活将更加便捷。

产业发展好，产业人也要住的好。

说到居住，顺义区政府规划产城融合，在临河这个大的板块内有4万家企业，6万人口，港产城融合，职住商平衡，临河的新时代要感谢规划的合理性。您看顺义2035总规划，顺义临河就位于宜居宜业产业带。

星悦时光周边配套

完美解决产业人居住的，不得不提到一家开发商——北京城建，深耕顺义十几年，默默开发了大量土地和楼盘。助力临河发展，完美居住需求，城建星悦时光就在这里出现了。

星悦时光鸟瞰图

星悦时光规划864户（北区376户，南区488户），洋房质感，容积率只有1.6，大部分才7层。

大门颜值也很高。约60米宽展示面，PRADA绿奢石镶嵌装饰墙面，菱格透光玻璃顶，既有庄重又时尚。

星悦时光10米飞瀑效果图

星悦时光洄游连廊效果图

10M飞瀑，沿着四周洄游连廊前进，移步易景，水幕越近，视觉效果越震撼。

约2000平米下沉式会所，让产业人在临河，既有产业高精尖，又有咖啡和休闲。这配置跟其他区域8w+，10w+的新盘都有一拼。

星悦时光楼座分布图

建筑面积约77㎡、87㎡、107㎡三至四居刚需改善户型。100%~108%拓展空间使用率，开启了区域新房“零公摊”时代。项目堪称顺义乃至北京的拓展之王！

——马老师帮选房，学习笔记

77平户型图

最小户型77㎡，几乎所有楼座的边户都设计成了这一户型，拓展空间20㎡左右，使用率能超105%。你买星悦时光77㎡，等于之前别人买97㎡的，价格能节省70万左右，也不多，就是够买下一辆宝马X5了。

全明格局，客厅做到了4m面宽，这是很多90平三居都不一定做的到的面宽尺度。转角边厅，让景观浓度被更加放大。LDK空间能达到30㎡左右。

——马老师帮选房，学习笔记

尽管公区比较多，但三间卧室空间仍然够用，北侧次卧8平米，做儿童房足够了。

77平样板间示意图

厨房空间有7㎡+，阳光餐厅、独立家政间、玄关收纳空间完整收纳，能做到这些已经很不简单了。马老师认为，为年轻家庭考虑的很到位，阳光餐厅这个细节市面上90平以上的户型也未必做得到。

重点看下收纳。这个户型进门左手边有收纳柜（与冰箱柜收纳柜链接），但在右手边还要靠墙安置一个40公分的薄柜，联通卫浴、家政收纳方便储物。更细节的是，公卫外边紧邻客厅墙边也可以做收纳。虽然这点空间也可以不做收纳，但做出收纳空间就可以使更多生活烦恼被收走。

——马老师帮选房，学习笔记

总价240万起，还是高颜值精装修的真三居。这就是三居的重要性，如果70多平只做了两居，那么就不能满足三口甚至四口之家年轻家庭的需求。

87平户型图

87㎡三居户型南北卷了3个挑空和设备平台，南面卷了1个封闭阳台，边户侧面卷了2个飘窗，让实际使用面积变成中户约106.29㎡、边户约110.4㎡，实际可使用率中户99.58%、边户103.53%。

南向三面宽9.5米，LDK空间有35㎡左右。

主卧3.8m面宽，配上270°转角窗采光，可以称得上四面窗采光，男女主人聊聊天，生活唯美。

——马老师帮选房，学习笔记

两间面积10㎡左右的卧室，如果你们只是二人世界，办公室、瑜伽室统统可以安排了。

收纳做的也不错。比如独立玄关和家政间，主卧转角窗还可以可以定制专属收纳空间，还有主卧卫生间飘窗加上加储物柜和台面，与洗手台盆形成大的L型转角收纳。这个空间也有2平米收纳空间。

总价280万起，您觉得这个户型怎么样？

星悦时光87平 青年ONE89平

对比一下青年ONE的89㎡三居看看哪个更强？南向三面宽差了0.1米。

方正程度上，青年ONE89平次卫凸出来一些。

从开窗角度看，青年ONE的主卧是270°转角窗，面积20.5平，而星悦时光没有做到这个尺度，面积20.6平。马老师个人更喜欢青年ONE。

不足的地方都是入户门正对北侧多功能房门，隐私性差了点。

——马老师帮选房，学习笔记

107㎡，拓展空间约28㎡，使用率超过107%，实际拓展使用空间约135㎡。具体不再赘述。马老师这位粉丝预算不太够。

星悦时光精装交付，配备中央空调与全屋地暖，地暖覆盖主要居室、厨房、卫生间，可实现全屋温度统一。值得一提的是，中央空调与全屋地暖进出风口均设计在同一侧，既节省了层高空间，又提高了吊顶空间的美观度。

星悦时光主力户型77㎡-87㎡，总价240-300万之间。最重要的是，价格倒挂，旁边的任何三兄弟楼盘成交价在3.6万/平左右。另外，其实在整个临河板块，马老师了解过，大户型流通性不如小户型。

缺点：

星悦时光周边目前没有地铁，对于需要地铁强通勤的朋友是个痛点。如果坐公交到地铁，需要30分钟左右。若要等R4线，大概2029年内通车。当然，现在的话有社区班车。

另外，楼栋对角多，采光有些影响。

交付时间晚，为2027年9月。

重点推荐关注人群：临河板块产业人群；城区有房，给父母养老；年轻家庭，低总价，在朝阳上班人群。

——马老师帮选房，原创观点

星誉北京

买入理由：低总价＋R4地铁规划＋准现房

星誉北京区位图

马老师一线消息，300万内只能选择70平两居了。这就是马老师说的功能性问题了。同样是这个预算，同样是70平面积段，其实功能性强的三居会更受大家喜欢。

星誉北京的情况是这样，尾盘状态，容积率1.6，8-11层洋房，目前在北京合院的售楼处，70平两居也没几套了。已经几乎是现房状态了，今年10月即将交付，如果着急入住的话，可以考虑。

70平户型图

70平两居这个户型做到了南北通透，客餐厨一体化，南侧阳台可以做个家政空间来使用。卫生间是暗卫。北面的次卧面积也就5平米左右，做卧室恐怕有点局促。

——马老师帮选房，学习笔记

所在的临河板块比星悦时光更靠近产业核心区，目前周边无地铁，距离15号线顺义站3公里，未来会有地铁R4线，这个线路可以称为顺义产业的生命线，这条线路可以通过与地铁3号线东坝相连通，约一小时内抵达望京、朝阳电子城。

R4线线路图

项目位于R4线临河站1公里范围内，从项目西区去地铁站甚至仅有500米，完全在步行舒适区范围内。沿线产业人群可以关注下星誉北京最后的尾房了，最重要性价比太合适了。

开车出行的话，紧挨通顺路，去望京直接走东六环转机场高速，去通州直接走东六环，基本在30分钟的车程。所以说，这个项目更适合在望京、通州工作的新北京人，当然你当下不需要地铁通勤。

教育资源上，南侧就是顺义一中，还近邻顺义五中、顺义九中，划片三所小学，分别是顺义黄城根小学（顺义分校）、顺义港馨小学、顺义石园小学。还有府学胡同小学、顺义一中附属幼儿园（规划中）等，地块内亦配建幼儿园，一站式优质教育资源。另外顺义国际学校很多，家长可以考虑。

生态环境也可以，北侧约300米，就是23万㎡的仁和公园，距离新建南城体育中心步行10分钟。

商业环境可以说尽享顺义主城的商超配套，门口就是上品+，未来板块内还将有一个超8万㎡的商业，新世界百货、华联商厦等七大醇熟商业环绕，开车十几分钟都能到。

医疗资源，3公里车程就能到顺义区医院、顺义中医院。

星誉北京鸟瞰图

星誉北京综合能力是扛打的。

缺点也有，虽说是有些城市资源配套，但目前现状的话，距离并没有像青年ONE离地铁和潮白河那么近。

综上，如果您是顺义本地首套置业，顺义城区、朝阳望京上班的年轻家庭，300万预算，地铁强通勤的话，注重生态环境，注重生活成熟度，优选青年ONE72平小三居、89平三居;

如果您是临河板块高新产业人才，新北京人，在乎现在城市界面的新旧，给父母养老、给孩子做婚房，300万预算，希望离朝阳近，即买即住，优选星誉北京70平两居；

如果您是临河板块高新产业人才，注重居室空间实用性和得房率，300万预算，希望离朝阳近，可以优选星悦时光77平三居。

——马老师帮选房，原创观点

如果您在关注这几个项目，关注顺义置业，需要获得马老师的帮助，添加马老师本人（微信：ma13910337295）提供 “名字+电话+简要需求 ” 即可咨询加群。

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