摘要：发送者是万科翡翠公园的业主老张，头像还带着2021年房价巅峰时的庆祝合影。

南京楼市又炸锅了。

江宁九龙湖业主群里，一条红色加粗长文刺破深夜平静：

“全体房东请注意！小区挂牌价跌破3万/㎡了，再降价我们都得喝西北风！”

发送者是万科翡翠公园的业主老张，头像还带着2021年房价巅峰时的庆祝合影。

这个曾被视为“南京改善天花板”的板块，正经历着魔幻下跌——

2021年成交价5.2万/㎡的标杆小区，如今2.96万/㎡就能捡漏，

一套90㎡三房总价暴跌180万，相当于每天蒸发2000元。

（一）巅峰时期的“富人结界”

2018年九龙湖首场土拍，万科以2.5万/㎡楼面价拿下地块时，

售楼处沙盘前挤满了戴着大金链的土豪，

“买这里的房子，相当于给孩子提前买了名校门票。”销售一句话，让首付150万的验资门槛形同虚设。

金隅紫京云筑业主群曾是“凡尔赛现场”：

有人晒出2022年收房时的验资报告，账户余额800万起步；

有人直播装修过程，光地暖就花了30万，配文“穷装，让大家见笑了”。

（二）腰斩只用了三年

转折从2023年开始。

先是新城玖珑湖一套87㎡房源以2.67万/㎡成交，比巅峰期跌去50%，

业主在朋友圈写：“孩子等着出国，没办法，割肉也要卖。”

接着万科金域蓝湾的业主发现，自家房子在链家的挂牌价，

从2022年的4.8万/㎡，一路跌到2025年的3.2万/㎡，仍无人问津。

最扎心的是“新业主变接盘侠”：

2022年以3.8万/㎡买入金隅紫京云筑的小李，

2025年初想置换学区房，挂牌3.5万/㎡无人看房，

“算上税费和利息，我每平米亏8000元，首付全赔进去了。”

（三）河西中豪宅也没能幸免

这场下跌风暴，连宇宙中心河西中都没能逃脱。

仁恒江湾城四期，2020年成交价6.5万/㎡，如今3.8万/㎡就能拿下，

有业主在抖音发视频：“当年抢房时找了三层关系，现在降价300万都没人要。”

更有人算了笔扎心账：

2018年花1000万买的河西大平层，现在银行评估价500万，

“每月还2万房贷，房子市值还没贷款多，相当于给银行打了7年工。”

（一）第一波：理性派的“价格同盟”

老张发起的《九龙湖房价保卫倡议书》，一夜之间获得300多业主签名。

倡议书写得煞有介事：

1. 全体业主挂牌价不得低于3.5万/㎡，违者踢出业主群；

2. 组建“价格监督小组”，每日巡查中介平台低价房源；

3. 统一口径对外宣传“九龙湖房价触底反弹”。

（二）第二波：激进派的“社死战术”

当理性倡议失效后，激进派登场了。

有业主提议：“把降价卖房的业主门牌号发业主群，让全小区都知道他破坏规矩。”

更有人制作“叛徒名单”，把近期低价成交的房源信息公示，

“XXX栋1002室，业主王某，2.8万/㎡贱卖，大家以后别跟他来往。”

（三）河西业主的“前车之鉴”

这种操作，河西业主早试过了。

2024年3月，奥体新城翠杉园业主拉着“守护河西价值，拒绝恶意降价”的横幅，

在小区门口合影发抖音，播放量超50万，

结果一周后，横幅旁的中介门店就挂出“3.2万/㎡急售”的灯箱，啪啪打脸。

鼓楼滨江的业主更绝，集体向12345投诉：

“中介联合炒房团做空房价，导致我们资产缩水！”

结果市场监管局回复：“房价由市场决定，建议理性看待。”

（四）保卫战中的“双面人”

最戏剧性的是“双面人”现象：

某业主在群里喊“死也不降价”，转头在中介私聊里说“价格好商量，急用钱”；

有业主委员会主任公开反对降价，自家房子却悄悄挂到其他平台，单价低2000元/㎡。

“人性经不起考验，房价跌到位了，谁不想赶紧止损？”资深中介老王说。

（一）土拍市场的“魔幻剧本”

2025年4月30日，九龙湖G18地块拍卖现场，

金茂、万科、保利等12家房企厮杀72轮，最终以1.73万/㎡楼面价成交，

拿地后第二天，金茂官微发布海报：“重塑九龙湖高端人居标杆！”

配图是“府系”产品效果图，主打“四代住宅+空中花园”。

（二）新房市场的“暗箱操作”

但新房市场却在上演“冰火两重天”。

2023年开盘的某热盘，精装均价4.2万/㎡，如今推出“工抵房”，

单价3.5万/㎡还送车位，销售私下说：“首付不够可以分期，先上车再说。”

河西某豪宅更绝，2021年卖6.5万/㎡，2025年推出“员工特惠房”，

单价3.8万/㎡，比周边二手房还低，

销售发朋友圈：“老板急用钱，亏本大甩卖，手慢无！”

（三）老业主的维权困局

面对降价，老业主坐不住了。

九龙湖某楼盘业主聚集售楼处，举着“还我血汗钱”的牌子，

开发商却拿出购房合同：“合同里没写保价条款，市场行为请理解。”

更有开发商玩起“文字游戏”：“我们卖的是毛坯房，以前卖的是精装，不算降价。”

（一）史上最宽松政策出台

2025年3月，南京甩出“救市七条”：

1. 取消二手房限售，房产证满2年即可交易；

2. 推行“以旧换新”，卖旧房买新房给予契税补贴；

3. 公积金贷款利率降至2.6%，创历史新低。

某中介算了笔账：

“买100万的房子，首付20万，公积金贷款80万，月供3200元，比租房还便宜。”

（二）市场反应却很冷淡

政策出台首周，河西某售楼处挤满看房客，

但成交数据却很惨淡：全周仅成交12套，不及2020年单日成交量。

“怕买完继续跌，再等等看。”刚需购房者小王说。

更尴尬的是法拍房激增：

阿里法拍数据显示，2025年一季度南京法拍房1237套，同比涨67%，

不少房源因断供被拍卖，起拍价比市场价低30%，

“昨天一套九龙湖的房子，起拍价2.2万/㎡，都没人报名。”法拍中介小李说。

（三）政策背后的无奈

有业内人士透露：

“土地财政压力大，不救市不行，但现在购房者太理性了。”

“以前靠政策刺激就能涨价，现在大家都知道，房价涨不动了。”

（一）刚需的“捡漏窗口期”

对于刚需来说，现在确实是难得的机会：

九龙湖2.5万/㎡的房价，回到2018年水平，

80㎡两房首付50万就能拿下，月供比2019年少还3000元。

“以前租房住河西，现在能买九龙湖，通勤时间多20分钟，省了300万。”刚需购房者小张说。

（二）改善客的“观望心态”

但改善客却在犹豫：

“现在卖旧房，亏200万；买新房，又怕继续跌，不如先住着。”

河西业主刘女士的话代表了多数人心态：

“房价涨了十几年，现在跌个三五年很正常，等企稳了再换房。”

（三）投资客的“彻底离场”

曾经活跃的投资客，如今彻底消失了。

“微信群里的投资大佬，要么转行做抖音，要么去炒股了。”中介老王说，

“他们终于明白，房子不是稳赚不赔的理财品。”

（一）三个残酷现实浮出水面

1. 核心区不再“永涨”：连九龙湖、河西中都能腰斩，还有哪里能保值？

2. 政策救市有极限：利率降到2.6%，首付低至20%，依然拉不动市场。

3. 业主抱团无意义：市场规律面前，任何“保卫战”都是螳臂当车。

（二）中产的资产焦虑

这场保卫战，暴露出中产的深层恐惧：

当房子不再是“安全垫”，辛苦攒下的几百万首付，说没就没了；

当“房产增值”神话破灭，未来该靠什么抵御通胀？

有业主在论坛发帖：

“以前总以为房子是固定资产，现在才知道，它更像高风险投资品。”

（三）楼市的“价值重构”

但换个角度看，这或许是好事：

房价回归居住属性，让真正需要房子的人能买得起；

投资客离场，楼市告别“击鼓传花”的游戏。

就像一位资深媒体人说的：

“房价下跌，洗掉的是泡沫，留下的才是真实需求。”

站在九龙湖的街头，看着挂着“急售”牌子的二手房门店，

突然想起老张在业主群的最后一条消息：

“折腾了三个月，房价还是跌了。现在我想通了，房子是住的，不是炒的。”

这话朴素，却道破真相：

无论市场如何起伏，保持理性最重要——

刚需别等“最低点”，遇到合适的就上车；

业主别被情绪左右，根据自身需求决定卖或留；

投资客更该明白，楼市黄金时代已过，别再做“躺赚”美梦。

毕竟，在充满不确定性的时代，清醒的头脑，比任何“保卫战”都更有力量。

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来源：墨兮视界