摘要：从广义上来说，旧房改造涵盖的类型比你想象得还要多。从老旧小区改造、私人住宅翻新、农村危房改造到商业空间焕新、历史建筑活化、公共设施更新，都可以是旧房改造的对象。

潮新闻客户端 执笔 沈秋妍 陈卓妤

近年来，“旧房改造”的热度一直居高不下。截至5月13日，抖音平台上“旧房改造”“老房改造”话题，播放近680亿次。

从广义上来说，旧房改造涵盖的类型比你想象得还要多。从老旧小区改造、私人住宅翻新、农村危房改造到商业空间焕新、历史建筑活化、公共设施更新，都可以是旧房改造的对象。

“旧房改造”关系民生福祉。中共中央政治局4月25日召开会议，在分析研究当前经济形势和经济工作时就指出，要加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。

旧房改造是资源再生，更是记忆载体。如何在旧房“做新梦”，让“老破小”变成“好房子”，旧房子的“重生”密码是什么？

“老破小”变“新房”

“爆改”不是“乱改”

因为向往李子柒的中式田园生活，00后设计师小池和同学玲子选择辞去城市的工作回云南保山的老家进行旧房改造，并拍摄三农短视频创业，她们的抖音账号现有39.6万粉丝，最高一条“改造老房一年全过程”浏览量超千万，在去年11月曾登上抖音热搜榜第一，点赞量达到了惊人的两百万。

小池的预算不多，在走访了好几间旧屋之后，小池选中了这间已经废弃不住的前面种着芒果和三角梅的“老破小”，花180元签下了十年的合同。

“这些废弃房屋很久都没人住了，改造起来难度比较大，但是我们很享受自己改造的过程，而且农村自建房的改造自主性大，可以把房子一步步变成自己想要的样子，这让我们很有成就感。”

改造中，遇到难以解决的问题时，小池经常会请教干了二十多年工程的父亲，“当时厨房的墙上有一条大的裂缝，我们讨论了很久才确定了解决方案，在墙体两边都焊上了钢架，中间用铁片连接固定，来保证墙体不会坍塌，现在厨房改造得已经很好了。”

小池的院子改造前后对比图 受访者供图

“爆改”不等同于“乱改”，而是适可而止地改，恰到好处地改。近年来，多起“爆改”失败案例被报道，很多人在装修房屋时私自改造房屋结构，甚至擅自拆改承重墙，这不仅容易引发邻里矛盾，更是对自己和他人生命安全的不负责任。

在我国，旧房改造工程需要按照一定程序进行申请、审查、批准和施工验收。旧房改造存在一定的安全隐患，所以尤其要注意房屋的结构稳定性，浙江大学建筑设计研究院工程检测与更新设计研究所王奇说，“旧房改造前，应针对房屋的实际情况，开展结构安全性鉴定工作，根据鉴定的结果结合改造方案采取有针对性的加固措施，以确保结构整体的安全。”在改造的整个过程中，也应严格遵守相关法律法规和规定，确保改造工程的合法性和合规性。

农村自建房的合理科学改造将会成为乡村中一道靓丽风景线，而老旧小区的改造则是城市更新的重要组成部分，可以改善居民的生活环境和提升城市形象。

在今年十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住建部部长倪虹表示，从2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民。今年将实施一批惠民生、促发展、防风险的城市更新项目，把2000年以前建成的城市老旧小区都纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

“老房子”变“好房子”

“更新”让人们生活更舒心

城市更新究竟在“更”什么？

3月25日，关于《杭州市城市更新专项规划（2024—2035年）》的新闻发布会上，城市更新对象由居住环境提升拓展至六大领域，以老旧居住空间、低效产业空间、历史文化空间、潜力公共空间、老旧城市设施、潜力复合空间为主要更新对象。这意味着更新面向的对象更多、覆盖面更广，能够更好地发挥城市更新在保民生、扩内需、促发展、保安全等方面的重要作用。

在拱宸桥街道蚕花园社区老旧小区改造工程动工前，社区以"红茶议事会"为载体，花了近一年时间向居民广泛征集了意见，累计收到居民提出的停车位规划、空调冷凝水滴落、绿化修剪、屋顶漏水、消防设施老化等基础设施建设和保障建议2164条。社区书记张振峥说：“老旧社区的问题很多很杂，在有限的条件下，面子和里子都不能掉链子，一切的改造都着眼于便民、利民、安民，这样的更新才能实实在在地让居民住得舒心。”

永和坊拆迁安置房所采用的坡面屋顶建成于2000年前，经过二十多年雨水冲刷和风的侵蚀，瓦片已经变得松动，这些老旧瓦片的修漏重整就变成了蚕花园一道棘手的改造问题。“我们曾经针对这个问题讨论了好几种方案。”社区相关负责人说，有想过加设一个“小屋檐”来承接脱落的瓦片，但弊端是遇到大雪积压会有整体脱落的风险。在方案研讨期间，社区组织业委会、物业以及施工方等一起多次进行现场勘探，最终一致决定采用“烧制浇筑”方案，创新性地在屋顶边缘烧制了一种类似防水层的装置，用最实用、最经济、最快捷的方法达到了固定瓦片的效果。

蚕花园小区屋顶烧制浇筑的新瓦 沈秋妍摄

不仅如此，结合老旧小区改造这一契机，蚕花园社区还围绕优化公共服务设施布局，同步推进未来社区建设，构建“15分钟生活圈”，布局智慧社区，提升居住便利性。此次改造新增了“邻里客厅”“儿童乐园”等共享空间5处，无障碍设施20处，释放公共配套空间约2700㎡，三网更新、排水改造覆盖率双100%，增加监控设置300余处，智能化智慧门禁系统实现百分百覆盖。社区相关负责人说：“改造后，老房子变成了好房子，居民们几乎是十个里九个夸，很明显的一点是申请加装电梯的住户增加了，居民更愿意安心住下了。”

老旧小区的装修改造要求更侧重舒适度和性价比。杭州一家装修公司的小薇说，“我们工作中经常会接触到二手房、老旧小区，购买者基本都是作为刚需，这类的旧房改装大都选择考虑成本，装修风格偏简约，样板房基本就能满足需求，且有很多是局部改造。”

比起大刀阔斧的“爆改”，“做加法”显然更加经济实惠。去年以来，国家多部门推出鼓励家装消费“以旧换新”政策。为贯彻落实省、市相关决策部署，杭州积极开展旧房装修补贴工作，落实《杭州市旧房装修和厨卫等局部改造所用物品材料购置补贴实施细则》，2024年惠及消费者近2万人，全年拉动住房装修消费13.15亿元。

杭州市2025年旧房装修和厨卫等局部改造补贴物品材料品类清单 来源于杭州市住房保障和房产管理局官网

陈女士原来是绍兴人，毕业后选择留杭工作，去年底，她在杭州购置了一套二手房，按照装修所用物品材料购买价的15%，她享受到了最高2万元的补贴，这也为她减轻了一定的负担。

随着城市化进程加快，越来越多的新杭州人选择在此安家立业，杭州市住房保障和房产管理局相关负责人表示，装修补贴政策的实施，不仅惠及本地改善型需求，也照顾到了新杭州人的安居需求，根据去年人均申请补贴数测算，2025年旧房装修补贴总额预计将惠及3.8万户申请家庭，让更多人敢改敢装。

“新酒装旧壶”

城市记忆的温度需要保留

旧房改造不仅能让“老破小”焕然一新，也能“倚老卖老”，成为城市地标。

浪花击打礁石，海鸟盘旋蔚空，矗立在海滨的一座“古堡”传来人声阵阵……广东省汕尾市红海湾遮浪旅游区古堡咖啡的负责人石永固是土生土长的本地人，在百县千镇万村高质量发展工程（简称“百千万工程”）这个广东省高质量发展的“头号工程”的支持下，十几岁的他出海时遥遥望见的那座“古堡”成了他而立之年的创业基石。

“古堡”原来是一座废弃的潮汐发电厂，因设计与西方古堡相似而得名，现在咖啡店的位置则是当时潮汐站工人的宿舍。如今，锈迹斑斑的钢筋骨架间，咖啡机的蒸汽声取代了仪器的嗡鸣。“我们只加固了梁柱，凿开两扇观景窗，可以眺望古堡，”古堡咖啡的负责人石永固抚摸着风化龟裂的水泥墙，“老墙漆和裂缝全保留了——游客要的不是精致，是时间的证据。”

一只蝴蝶轻轻掀动了翅膀，却引起了一阵飓风。“古堡”的蝶变之路，也让当地的文旅发展“生花”，在网络的助力下，不少游客在小红书、抖音等网络平台目睹了“海上古堡”的景色，“古堡咖啡”也成为汕尾旅游攻略中必不可少的一环。即使是工作日的下午，古堡旁的拍照队伍仍然很长，烈日挡不住游客一波一波的热情，石永固介绍，现在一天就可以卖出三四千杯咖啡，今年五一期间格外火爆，一天就能达到一万多人。

“古堡”的蝶变之路，用“一杯咖啡”带旺了当地“美丽经济”。“咖啡＋文旅”的模式让当地的文旅发展“生花”，带动当地的废弃建筑物和养殖场改造“破茧”，集中孵化出落日冲浪文化咖啡馆、一线咖啡馆、朵觅咖啡酒馆、山海里民宿等一批既有历史文化底蕴又有新兴文化创意、备受年轻人青睐的网红打卡点，以点带面地形成了红海湾文创消费街区。

古堡咖啡改造前后对比图 受访者供图

与此同时，杭州三墩的碾米厂里，一家缅式茶餐厅里也坐满了前来打卡的年轻人。

老房的花砖搭配上淡蓝的窗棂、斑驳的墙面上布置着花纹繁杂的挂毯……这种时间与地域的碰撞与融合让这座老房焕发新生，从内到外都洋溢着一种独特的风情。

阿咕叽brunch的老板李体瀚介绍说，“之前也在杭州找了很多园区，听说三墩碾米厂有我们要的老房子就搬过来了。”当时很高的杂草把老房遮住了，几乎是一座废墟，李体瀚和女友改造了半年多的时间才正式营业。“我喜欢这样比较老的建筑，有新式建筑不具备的那种温度，让客人进来就能感觉到它是温暖的、有服务的。”

改造后的阿咕叽brunch 沈秋妍摄

这种历史的温度不是幻觉，是城市脉动的生命。

三墩碾米厂的渊源可追溯至清同治时期，当时为朱泰和粮油仓库，后改建为三墩粮管所碾米厂，因历史职能取消退出历史舞台，一度沦为快递中转站。在2021年，“三墩粮管所碾米厂旧址建筑群”被正式列入“杭州市第八批历史建筑保护名录”。

2024年，杭州西湖城市建设投资集团有限公司收购该项目后对粮管所内的7栋历史保护建筑进行细致修缮，对非历保建筑进行艺术化改造，让矗立的储粮筒以及零散的仓房得以扫尘“再生”。东巢招商负责人王子纯介绍，“碾米厂作为历史保护建筑需要在《杭州市历史文化名城保护条例》下进行改造升级，建筑修缮、二次装修都要进行审批，还会有专家鉴定，主要由杭州市园文局进行监督。”

东巢·碾米厂 受访者供图

在东巢的运营下，碾米厂不断顺应多元化、多样化、个性化的产品或服务需求，逐渐布局新业态。截止2025年4月下旬，东巢·碾米厂已完成招商68%，意大利著名骑行品牌“小布”、著名文创品牌“于安”、中日联合艺术家组织的“米仓艺术中心”已经入驻，还有优质中古家具店、咖啡店及其他餐饮店签约完毕，另外还有一些文化品牌正在对接中。

通过“艺术+文创”的方式，“碾米厂”改造成为“碾米厂当代艺术中心”，用“新酒”为“老壶”注入了新活力。未来，这里可能会成为杭州又一热门的城市文化新地标。今年二月份，碾米厂已经成功举办了第一届东巢·碾米厂艺穗节活动，通过戏剧、影像、舞蹈、音乐、文学、展览等形式“重构工业废墟的诗意”，试图在城市更新的进程中用艺术来缝合时间。

第一届东巢·碾米厂艺穗节 受访者供图

历史建筑改造正从"静态保护"转向"动态运营"，浙江大学建筑设计研究院首席总建筑师董丹申谈到，建筑应该在尊重传统与满足现代需求之间找到平衡，这就是“共生”的哲学。设计者需要从动态变化的视角把握新与旧的共生关系，通过设计的“讲理”和“求变”，使得新建筑“浮现”于旧场所，并与其中的传统要素展开对话、匹配和更新，以延续新旧质素的共存关系，让城市得以在传统与现代之间建构未来。

我们在城市林立的高楼大厦中迷茫时，是否会怀念那些裂缝里藏着的时代密码？陈旧的储粮筒里装满了旧工业文化，杭城的历史文脉因此薪火相传，这也许就是“修旧如旧”的意义所在。

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来源：钱江晚报