摘要：租金收入是衡量商场竞争力的核心标尺，既直接反映对品牌商户的吸引力，又通过增长波动折射出运营方对于租户结构、品牌议价能力的把控力。

来源 · 赢商网（ID：winsahng）

作者 · 罗嘉欣

头图来源 · 沈阳万象城官方小红书

图片来源 · 除特别注明，均来源华润置地官方

租金收入是衡量商场竞争力的核心标尺，既直接反映对品牌商户的吸引力，又通过增长波动折射出运营方对于租户结构、品牌议价能力的把控力。

近期华润置地发布2024年度报告，其中披露了部分商业项目2024年的租金收入情况，包括万象城、万象天地、万象汇三大核心产品线的代表性明星项目。

据财报显示，2024年华润置地购物中心租金收入193.5亿元，零售额1953亿元，截至年末在营购物中心92座（不含万象生活轻资产项目）。此次披露的包括5座重奢场万象城、2座万象天地以及2座万象汇，9个标杆项目年租金收入合计达到76.23亿元，贡献占比约为39.4%（占总租金收入）。（2023年华润置地购物中心租金收入：哪个MALL“最赚钱”？华润置地租金收入最新披露！）

其中，多座购物中心2024年租金收入创下开业以来历史新高。

深圳万象城依然是租金贡献榜榜首，杭州万象城位列第二，两座商场租金收入分别为15.57亿元和14.25亿元，同比增长5.56%和7.87%。

深圳项目基本盘稳健，二线城市标杆场增长表现突出，如沈阳万象城/万象汇、南京万象天地、成都万象城这四个项目均实现超过6%的租金增长率。

两座商场租金收入微降，深圳湾万象城年租金收入7.26亿元，微降0.27个百分点；北京清河万象汇年租金收入3.66亿元，微降1.88个百分点。

值得注意的是，华润置地还同步披露了新开项目对当年的租金贡献情况。

2024年新开购物中心16个（不含华润万象生活轻资产项目），包括常州万象城、武汉武昌万象城、深圳大运天地、义乌天地、西安万象城等，租金贡献占比约为4.2%（占总租金收入），零售额贡献占比约为4.3%（占总零售额），新开项目平均出租率为95.9%。这就意味着，这批新开业购物中心开业当年贡献租金总收入约为7.74亿元。

虽然新开业项目对整体租金和零售额贡献较小，但平均出租率高达95.9%，说明市场对新购物中心接受度较高，高出租率预示着不错的潜力。

01. 重奢场逆市突围：

沈阳、成都双城进阶

据此前华润万象生活财报显示，2024年万象商业重奢项目零售额同比增长5.6%，同店同比增长1.8%；非奢项目同比增长27.1%，可同比增长6.4%。对比恒隆、太古旗下商场零售额均出现不同幅度的下跌情况（如广州太古汇下跌11%，上海恒隆广场下跌22%）来看，华润置地上述标杆重奢场表现整体不错，商场零售额增长，助推商场租金收入实现向上攀升。

沈阳万象城：

品牌势能持续进阶

在上述五大重奢场中，沈阳万象城在2024年整体动静表现的尤为明显，从物业空间升级亮相到品牌矩阵逐渐完善，助推商场租金收入突破瓶颈增长至11.67亿元，同比增长率7.16%。

这座开业已达14年（2011年开业）的购物中心经过空间全面的升级改造后，成功吸引香奈儿将门店从市府商圈迁到该项目，目前正通过引入高端品牌和潮牌等，持续夯实在东北市场的竞争力。如2024年12月，焕新后的爱马仕专卖店正式启幕，这是其沈阳唯一专卖店，覆盖十六大产品系列。今年第一季度，GRAFF 、Ralph Lauren（紫标精品店）、American Vintage、JUICE、AW PROJECT、REMINGLE、NIKE STYLE、TOM FORD等品牌相继在沈阳万象城开出新店。

爱马仕沈阳万象城店

成都万象城：

空间运营突破助力业绩增长

从单项目年度增长情况来看，成都万象城2024年租金收入11.67亿元，以9.2%租金增长率领跑，全年完成86家首店和旗舰店招引，引入全国和西南首展共76场，商场总客流达4600万人次（同比增15%），其增长动能源于扎哈·哈迪德建筑事务所设计的「万象广场」场景迭代与首店经济协同效应。

2023年Q4亮相的万象广场，通过5大主题场景+环广场街区构建艺术化消费场域。2024年深化运营，以七夕「玫瑰瀑布」、中秋「月映万象」、国庆主题展等节点IP强化公共社交属性，联动艺术快闪形成“打卡-消费-社交”闭环，日均客流转化率提升显著。同时依托万象广场的户外场景优势，重点布局年轻化、体验式品牌 ，如mont·bell西南首店、CAMPER西南首店、Peak Performance西南首店、 优衣库成都首家城市旗舰店、DESCENTE城市旗舰店、i.t blue block四川首店等年轻化品牌，增强对年轻人的吸引力。

02. 大众项目新一线城市表现突出

在万象汇和万象天地两大产品线中，深圳万象天地依然稳健，2024年贡献租金收入9.76亿元，比肩国内标杆重奢场的贡献值。进入开业第3年（2022年开业）的南京万象天地也取得长足进步，去年租金收入2.52亿元，同比增长6.33%。对比来看，沈阳铁西万象汇在大众化商场中的表现格外突出。

深圳万象天地：

租金再创历史新高

2024年深圳万象天地（2017年开业）租金收入再创新高，达到了9.76亿元，同比增长2.41%。作为华润置地旗下唯一即将进入10亿俱乐部却没有重奢品牌的购物中心，通过“首店经济+文化IP+场景焕新”策略，巩固了其作为华南潮流地标的地位。

据赢商网统计，2024年万象天地引进49家首店，侧重挖掘潮流服饰及国际时尚生活类品牌，包括引进拉夫劳伦之家(The World of Ralph Lauren)独栋旗舰店、蓝瓶咖啡华南首店、新京熹深圳首店等。盘活商业冷区，对万象天地北区空间进行了立体焕新，包括引进跨3层的GENTLE MONSTER旗下策展零售空间-全球最大HAUS NOWHERE等品牌。在场景深度运营上，“MIXTURE街区”IP深化运营，延续按季度分主题运营策略，2024年带来了户外运动季、可持续生活季等品牌快闪内容，强化潮流社群黏性。

图片来源：赢商网

铁西万象汇：

“美食+文化+场景”模式成沈阳商业顶流

沈阳铁西万象汇以“美食+文化+场景”融合模式持续领跑东北商业，2024年租金收入3.23亿元，年度租金增长率高达8.39%，成为国内大众化商场优秀运营的典型范例。

在日常运营上，项目通过“日间零售+夜间娱乐+文化沉浸”三维场景迭代，进阶为沈阳青年生活方式策源地。2024年项目不断引进新品牌，尤其是沈阳首店或网红品牌。如达美乐比萨东北首店开业，创下 单日销售额52万元的全球纪录。

在营销方面频繁创造城市级话题，夜市品牌“西红市4.0” 回归，通过灯光秀、音乐演出及美食市集，打造“日间购物+夜间娱乐”全时段消费场景；推出「小王子与花园」法式主题展、亚洲人气IP-wiggle wiggle东北首展等城市级展陈；在本土叙事上，首创“沈阳鸡架博物馆”联动7家本土品牌，通过试吃、文化展陈及#沈阳鸡架博物馆#话题，强化“美食+商业”的化学反应；九周年联合雪花啤酒打造限时酒文化空间，老雪研究所、“打一圈”吧台等创意场景融合音乐、艺术元素，重塑户外西广场夜间消费生态。

这些标杆项目的共性在于：以年轻力为锚点，用在地文化作杠杆，在物理空间里编织出情感消费的引力场。当消费回归理性，商业运营的胜负手已从“规模扩张”转向“价值深耕”。在逆水行舟的存量商业市场中，唯有以“进击者”姿态持续迭代，方能立于潮头。

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