摘要：日前，保利·海玥外滩序BUND98以12.64万/㎡的均价过会，打破杨浦滨江内中环公寓新房纪录；与此同时，内中环间新拍宅地，楼板价破8万/㎡，短短半年上涨7000元/㎡。

日前，保利·海玥外滩序BUND98以12.64万/㎡的均价过会，打破杨浦滨江内中环公寓新房纪录；与此同时，内中环间新拍宅地，楼板价破8万/㎡，短短半年上涨7000元/㎡。

房价和地价双双突破并非偶然，而是多因素共同作用的结果。这两个价格，不仅让杨浦滨江内中环新房跻身12万+的行列，更为后续区域的发展奠定基础。

产品力驱动新房均价上涨

近年来杨浦滨江的新房，一直是市区的中流砥柱，热度和去化速度都很不错。真正触碰价格天花板的项目，还需要靠独特的产品力。

在杨浦滨江，曾经的公寓新房天花板是缦云上海。它是区域内唯一一个住宅综合体，公寓产品全部为大户型，定位高端，自入市以来一直保持良好的销售态势，价格也从11.98万/㎡稳步升至12.2万/㎡。近期开放的工法展示间，让大家对品质有了更直观的感受。

工法展示间实景图

2024年，保利外滩序BUND45打破了这一纪录，凭借容积率仅约1.2的低密洋房+全能户型，以12.9万/㎡新天花板单价入市，以727%的认购率创造上海全年新房认购率纪录，开盘售罄。

2025年，保利·海玥外滩序BUND98，突破杨浦滨江内中环的新房价格体系。入市均价为12.64万/㎡，比缦云上海高出4000元/㎡+，价格上涨的背后是不只是市场需求，还有产品的再升级。

位置示意图

首先，地段和容积率与其他高层新盘有着较大的区别。BUND98是杨浦滨江核心九宫格首发住宅，南侧是限高12米的低密住宅组团，再向南就是一排互联网大厂；1.8的低容积率，带来更开阔的楼间距、更多的绿化空间和更舒适的居住体验。

其次，产品力也在持续迭新。前期外滩序凭借优质的产品和良好的口碑，积累了大量客户和市场关注度，为BUND98奠定人气。而BUND98在此基础上，进一步优化产品细节，在全飘窗、面宽以及收纳等有所升级。

BUND98样板间实景图

土拍火热：地价与房价相互促进

土地市场是房地产市场的源头，杨浦滨江土地市场的火热与房价的上涨呈现出明显的相互促进关系。

2025年四批次土拍中，杨浦内中环间的L4-02纯宅地，成为本批次热门的地块，吸引招商、金茂、华润、中海以及保利置业5组头部国央企参拍，经过72轮的角逐，保利置业以约42.4亿元总价竞得该地块，溢价率约26.3%。

该地块成交楼板价约8.02万元/㎡，相比半年前隔壁地块跳涨近7000元/㎡，成为杨浦滨江内中环公开土拍出让的新地王，未来售价保底12万/㎡+。

保利置业新地块实景图

高溢价和高地价，一方面反映了开发商对区域发展潜力的认可；另一方面，高地价直接推高了后续新房项目的开发成本。房价上涨也会促使开发商更看好区域前景，在后续土地竞拍中更愿意投入资金，进一步推高地价。

二者相互促进，让杨浦滨江房地产市场热度不断攀升。

在四批次土拍结束后，五批次土拍名单亮相，杨浦滨江内环要迎来一次宅地出让，它是否将有望再次刷新地价，强化这一趋势，值得期待。

区域崛起：厚积薄发的蝶变

新房升级和土拍火热的背后，还有杨浦滨江区域厚积薄发的城市更新进程。

产业方面，杨浦滨江正在迎来关键发展期。2024-2026年，美团科技中心、B站新世代产业园等六个大厂总部将陆续竣工交付，标志着杨浦滨江产业带基本成型。这些头部企业不仅带来约20万科创人才，还促进产业升级，提升区域经济活力，增加住房需求。

美团、B站总部施工进度实景-未来效果图

以超极合生汇为代表的商业设施也在逐步完善。预计2028年投入使用，将引入高端百货、米其林餐厅等业态，填补高端商业空白，而且会与B站、美团等总部相关商业形成联动，构建约51万方滨江商业枢纽，推动区域商业能级跃升。

建设中的超极合生汇实景图

曾经制约杨浦滨江发展的老旧城市界面，正在成为历史。无论是产业的落地进度、商业的加速进驻，以及住宅产品的迭代速度，都在印证着这里的蝶变。

新房12.64万/㎡、土拍地价8万/㎡+，是杨浦滨江楼市的一个新高度，更是一个新起点。

背后所反映的区域发展、新房市场、土拍市场的变化，将持续影响着杨浦滨江的未来走向，也提供了新的机遇和思考。

来源：周先生楼市观察