摘要：作为一家高速成长的京外企业，谁不想亲近“祖国母亲的心脏”——北京，以获得更多、更好的资源？“我正在苦苦寻找对的时间和对的地点，并以对的方式打开进京工作和生活的‘梦想蓝本’。”山东实业家吕总如是说。

“我的希望”

作为一家高速成长的京外企业，谁不想亲近“祖国母亲的心脏”——北京，以获得更多、更好的资源？“我正在苦苦寻找对的时间和对的地点，并以对的方式打开进京工作和生活的‘梦想蓝本’。”山东实业家吕总如是说。

“我希望，我的驻京办公室可以在二环。距离高铁站一两千步最好，这样我可以轻轻松松打着高铁、走着路、哼着小曲进京去工作，毫无压力。”

“我希望，我的驻京办公室距离主要部委、大医院和知名学校，车程都在不超过15-20分钟。如此一来，我既能享受高效的工作，又能保持四线城市的生活节奏。”

“我希望，我驻京办公室是精装修的，家具高端、实用且功能完备，真正实现拎包入住。楼下要有充足的会议室、会见室、茶室，以及一个大会议厅，会客时能‘多线作战’；产品发布会、展会、年会、新闻发布会等大型活动能可以在楼内举办。让办公室成为新闻报道的焦点，尽显大公司风范。”

“我希望，我可以开个特色商务餐厅，把我家乡的美食带进北京，以主人的身份招待八方宾朋，尽地主之谊。如果有朋友喜欢餐后‘吼一嗓子’，餐厅里也备有‘练歌房’。我还希望，我的餐厅和办公室相邻，实现工作与接待足不出户。”

“我希望，我的生活不应只有工作，我们的生活才是我们的事业。我期待在北京这个大舞台上，能有一个世界级的美食平台，与志同道合的朋友一同品尝世界美食。毕竟，美食是生活中最高频元素，能点亮我们和家人朋友的日常。”

“我希望，我住宿和休息的地方也能在一起。这样才有在北京城安下家的感觉。如果来北京需要订酒店，行李搬进搬出，到点就被催着退房，手忙脚乱，那是出差，而不是回家。”

“我希望，如果我孩子来北京读国际学校，可以有教育专家帮我参谋，并带我择校。最好还能帮我找名师帮助孩子完成从公立学校到国际学校的转型，日常学习有人陪伴，未来出国也能提供海外资源支持。大孩子来北京考研究生，教育专家能帮我对接名校研究生院和导师，帮孩子做升学规划和考研指导；孩子毕业了要在北京找工作，也能给予指导、对接和帮助。”

“我希望，如果我或我的亲人、朋友需要来京就医，我北京各医院不熟，最好能有一个我熟悉的私人医生团队保障我们，专业安排一切。若非必须住院，我希望在家里康复：该去医院时去医院，其余时间由私人医生团队在家照顾，既给予我充足的尊严和自由，也不耽误在北京办公室谈生意，等待健康的悄然而至。”

“我希望，因为北京买车限牌限号很麻烦，少了不够用，多了没必要，最好可以不用买车、养车、雇司机，但我也不喜欢网约车的各种不确定性（车型、卫生、司机态度、到达时间、有没有车等均不确定）。最好有一个“国宾级车队”可以保障我：车辆充足，保养干净，司机熟悉且专业，彬彬有礼，并以我的名义接待我的客户。最好还有大巴、救护车等功能车辆，这样我就有了很强的通行保障能力。”

“我希望，有人可以帮我安排好北京本地游，长城、故宫、军博、天安门、环球影城等。即使各景点节假日票务紧张，团队也能帮我未雨绸缪、周到安排。朋友们玩得开心、顺畅，作为东道主，我才有面子。”

“我希望，我的办公室是一个公共场所但又具有相当的宽松和私密：任何时间都不会有拥挤的情况，同时使用的人员较少，圈层高端、统一，具有较高的私密性。”

“我希望，我在京期间的工作、接待和生活，都是完全依法合规、可持续发展的，不会有任何不合规的因素，不会有后遗症，不会对朋友有影响。因为我深知，合规才有未来；合规的便利才是真便利。”

“最后，我希望，能不能一年只花一百多万元就搞定这一切？这年头，谁也不容易……”

我昨天晚上做了一个梦，梦如所想。梦里的场景历历在目。

“梦想蓝本”

【60席超级驻京办】

近日，笔者于京圈获悉，北京一家公司在小范围内官宣了一个市场“填补空白”的独创型项目，十分有趣，项目名称叫“南二环·梧桐会客厅”。

据了解，该公司大约在近两年前，拍下了一幢位于北京南二环的完整大楼“迦南大厦B座”。这幢楼原是奥园集团的一个名为“二环奥园广场”的项目。项目具有很好的产权条件，有200多本不动产权证，证均面积约50平方米，产权用途为“综合”（50年产权）。

该公司的核心团队充分利用项目优越的地理位置，经过一年多的精心策划，反复修改了50多稿方案，最终推出了颠覆性的“超级驻京办”解决方案——即“驻京产业会客厅解决方案——合规商务体系”。他们强调“体系”的重要性，试图通过体系化的方式打造市场上独一无二的产品和服务。整个项目，只分为约60席商务体系！

【软硬件一体化、服务一条龙】

笔者拿到了一份资料。经过详细研究，说人话，所谓的“体系”就是熟悉的配方：“软硬件一体化、服务一条龙”。我们熟悉的“一条龙服务”方案一般是：医院“绿通”+帮忙订酒店+订餐厅+订车等“资源整合型”轻资产运营方案。笔者认为，那样的服务，其护城河低，极易被替代，在AI时代的今天，其必要性值得商榷。而梧桐方案完全不同：梧桐通过重资产配置和量化人员配置（如自有酒店、餐厅、会议设施、诊所、车队等），试图以肉眼可见的方式，把各项服务亲手做出来，以保持其设定的高品质服务的长期、标准化和稳定！

梧桐称，他们的硬件体系包括：

㈠本项目内

⒈（办公）专属会客厅1间（52-120平方米）；

⒉（餐饮）专属有机餐厅1间（50-90平方米）及其附属设施保鲜库、冻库等；

⒊（餐饮与茶室）共享有机餐厅兼茶室包间（不少于20间）、散座不少于30餐位；

⒋（康养）专属康养室1间（46-120平方米）；

⒌（会议）共享专业会议大厅1个（约250平方米+60-80平方米大屏）、专业大会议室1间（约45平方米）、专业中会议室6间（约30平方米）、会见室1个（约40平方米）；

⒍（医疗）共享健康管理中心（诊所）1个（约510平方米）；

⒎（团建）共享练歌房6间；

⒏（健身）共享健身房1个（约150-200平方米）；

⒐（咖啡）共享咖啡厅1个、雪茄吧1个（约30平方米）；

⒑（停车）共享地面停车位约200个、地下停车位约50个。

㈡ 项目外

1.（餐饮）共享梧桐小院总店餐厅/茶室40间（约2000平方米）。

⒉更多北京梧桐会客厅项目（筹建中）。

他们的软件体系包括：

㈠本项目服务团队配备

梧桐服务为本项目每位业主配备如下专门服务团队15-23人，为业主提供专属服务：

⑴服务经理：1人，为服务团队协调人。

【服务中心：服务经理不少于10人。】

⑵服务中心热线：24小时在线服务（电话/微信/APP或小程序）。

【服务中心：服务专员不少于10人。】

⑶私人医生团队：3-5人，由专业医生、护士、医务助理等组成。

【梧桐好健康：全职专业医生不少于12人，医学辅助人员不少于10人，外联人员不少于5人。另编外专家顾问不少于50人。】

⑷厨师团队：由3-5名厨师组成，为业主定制专属菜单。

【梧桐小院（仅本店）：专业厨师团队不少于60人。】

⑸服务小组：由1名高服与1名服务员组成（餐厅服务）。

【梧桐小院（仅本店）：专业服务团队不少于110人。】

⑹驾驶班：由3-5名驾驶员组成。

【梧桐车队：专业驾驶员不少于60人、车辆不少于50部。】

⑺营养师/食品专家：1名。

【梧桐好东西：营养师或食品专家不少于12人。另编外专家顾问不少于25人。】

⑻教育专家：1-3名。

【梧桐教育：专业导师不少于5人，外联人员不少于3人。另编外专家顾问不少于25人。】

⑼商务助理：1名。

【梧桐商务：专业商务助理/导游不少于3人。】

合计全职团队300人以上（不包括行政后勤、物业管理等）、编外顾问100人以上。以上服务团队成员根据运营的实际需要调整。各团队将于2026年6月前分批筹备到位。

㈡梧桐服务基本服务内容（摘要）

⑴“梧桐好健康”（医疗服务）: 组建由专业医生组成的私人医生团队（“梧桐医生”）。私人医生团队以客户为中心，在世界范围内整合、甄选医疗资源。为本项目一楼配备一个综合性持牌诊所，为本项目提供24小时“一键响应”私人医生保障和服务。并为本项目配备适老化及医学便利化设施、设备。为业主及其客户提供24小时私人医生咨询、国内外专家远程咨询、陪诊、绿通、疾病筛查、基因检测、健康管理等医学服务。为客户在国内/国际突发的远程急诊提供医疗资源，以及实施“异地-北京联动救治”方案。为每个业主家庭及其指定的重点客户建立“健康档案”（“病历档案”），进行健康管理……

⑵“梧桐小院”（餐饮服务）:为本项目配备一个“梧桐小院”持牌有机餐厅，提供24小时“一键响应”的私人定制化有机餐饮服务。梧桐小院餐厅将在未来升级为“梧桐好东西”顶级食材的应用场景，打造世界级特色餐饮。为业主提供“1+N”餐厅用房保障：1间专属包间+N间共享包间（需提前预订或协调），为业主提供强大接待能力保障。梧桐小院总店和其他分店作为可灵活调剂的“N”的组成部分之一。为业主配备专属厨师团队。除了共享“梧桐小院”大菜单外，为业主接待方便，定制《专属菜单》，进行24小时特殊保障。为业主专属包间配备专属服务小组，配备“高服”服务员。共享餐厅“练歌房”包间（6间）……

⑶梧桐好东西”（食品服务）：组建专业队伍，实地考察、比较分析、深度研究世界范围内各知名产地的各类农产品，以“向上求空间”为原则，找出最高品质的食品。“好东西”只以品质论高下，缓谈性价比。“梧桐好东西”将尽可能将研究成果转化为优质农产品的产能扩大，并收购一部分产能，建立长期有效服务机制。原则上“梧桐好东西”以业主服务、梧桐小院餐厅应用为主，3年内不全面对外销售（仅少部分对外销售以调节库存）。“梧桐好东西”对业主的日常饮食所需的食材进行远程保障……

⑷“梧桐酒店”与“梧桐康养”（康养服务）：本项目部分楼层（暂定3-4个楼层）作为“梧桐康养”区域，保障业主康养、康复和工作、休息的便利。全区域的装修、家具配备、人性化与适老化及医学便利化的设计与建设、服务的标准原则上高于精品酒店的标准。本项目享受“梧桐好健康”、“梧桐小院”、“梧桐好东西”等各项服务的24小时保障及“一健式服务”，打造比“蔡澜模式”更全面的服务体系……

⑸梧桐教育（教育服务）：充分整合在京教育资源与海外教育资源，组建专门团队，聘请专家顾问，共同组建梧桐教育咨询/服务团队，服务客户子女在京的公立、私立及国际教育体系的求学事宜。将积极与在京各单位、国央企的人事部门对接，汇总其招聘信息，为客户子女在京求职提供指导和培训，协助进行必要的对接服务。为客户子女的海外求学提供专项资源整合、对接与帮助。充分利用私人医生团队资源，为客户子女的青少年精神健康（如抑郁、焦虑、自闭等症）提供专项资源整合、对接与帮助……

⑹梧桐车队（用车服务）：组建一支运力充足、保障能力一流的自有专业商务车队：以7座商务车为主，配备部分4座全隔断商务车，另配备部分大巴、中巴、考斯特、救护车等功能车辆。确保业主在任一时间可以快速调动3-5部车，为业主提供24小时服务。建立一支以“国宾车队”服务标准为对标的专业驾驶员服务队伍，提供标准化高品质服务。保持质优价廉的服务标准。原则上收费标准需低于同品质车辆网约车收费标准（暂定1年内收费标准低于网约车的80%）。整合北京各机场、高铁站的VIP要客服务资源为主业及其客户提供宾至如归的服务……

⑺梧桐商务（商务、旅游等服务）：整合北京地区的旅游、商务等商业资源，为业主及其客户接待客人在京本地游与经商办企业、出海企业对接大使馆等商务事项提供服务便利。充分利用会客厅的会议厅资源，做好在会客厅举办领导接见、产品展示、新闻发布、客户对接等商务会议的协办工作……

【“体系内容都可以写进合同”】

笔者发现，梧桐团队不仅是完美主义者，还是个顶真较劲的主。他们的承诺事项都具体到内容、数量和时间，即便是描述，也都非常具体、可衡量、可操作。“体系内容都可以写进合同、都是完全可以做到的。而这些都是我们体系最fundamental（基础）的，实际上我们会做得更多、更好：因为房子会卖出去，而服务才是我们体系未来最大的价值所在——很可能我们的下一代都会在深耕梧桐服务。我们老板认为，这个项目，是他几十年商业生涯中唯一看到可以传承给下一代的项目。在北京拥有一个巨大的利他主义的服务平台，未来会是‘服二代’们最大的财富。”

【“小事兜底、大事惊喜”】

这些服务并非杂乱无章，其有着严格的内在逻辑要求。比如，梧桐并不主张豪华的服务，如私人飞机、劳斯莱斯车接送等。“高端并不难，但不可持续，也不符合我们这个社会的主流价值观。所以我们做服务的原则是：‘好的上限、奢华的下限’、‘小事兜底、大事惊喜’。我们不怕苦、不嫌累，相对于市场上花钱易得的标准服务而言，我们会‘以客户为中心’、‘客户需求至上’，只要客户有需求，我们就会做很多更难、更麻烦的‘非标服务’，但是合规是底限、也是标准。比如，我们同样极度追求商务空间的“私密性”和“尊贵感”，所以我们设计了空间的宽敞、留白以及私密的动线，但是对外开放、持牌经营是最基本的要求，绝不能走“会所”的老路。”

【“地面以上30公分”】

“我们的使命是让初进京的人在北京路好走、事好办，顺畅、平滑、舒适、幸福、有人情味。打个比方，假如这条路不平，我们的工作是把它铺平，并种上草、栽上花，让它赏心悦目、产生幸福感，所以我们工作的尺度是‘地面以上30公分（花草的高度）’，而不是‘高大上’”。此外，梧桐要创造的服务是独特的、难以替代的服务，而不是面面俱到的服务。比如，梧桐会花费巨大的投入去做“梧桐好健康”、“梧桐好东西”、“北京市第一家有机食品餐厅”、“国宾车队”等，而不会大谈“投行服务”、“法律服务”等。“老板们自己能搞定的，就不劳我们操心了。”梧桐说。

一本经济账

【“超级空间”】

梧桐认为，其要对外租售的房产，都必须以“三合一”硬件体系（会客厅+康养室+餐厅=商务体系）为单位。“只有成体系的硬件，加上梧桐服务成体系的软件，才能产生‘功能的质变’，实现‘买小用大’或‘租小用大’，化身‘超级空间’。”

“会客厅+20间共享茶室+8个共享会议室+咖啡厅+雪茄吧+专属服务经理1人+驾驶班3-5人+商务助理1人+共享地面停车位约200个+地下停车位若干+梧桐车队+梧桐商务=超级办公室：可以同时实现停车便利的办公、大中小型会议、同时多场会客、客户旅游与客户接送、商务事项处理——一个中小企业的办公体系（除了工位）。”

“康养室+诊所+健身房+服务中心+私人医生团队3-5人+教育专家1-3人+梧桐好健康+梧桐教育=‘蔡澜模式’超级生活空间：可以同时实现休息、急救、看病、康复、孩子学习呵护、多项服务的‘一键式服务’——一个高配版的家庭医生、家庭教育体系，也可以变身一个“享老”版的‘蔡澜模式’高端商务型养老空间。”

“有机餐厅+保鲜库、冻库+6间练歌房+梧桐小院体系与‘1+N’包间+梧桐小院总店40间包间/茶室+专属厨师团队3-5人+专属服务小组2人+营养师/食品专家1人+梧桐好东西=超级餐厅：其权益和便利程度相当于一个完整餐厅的所有权、冠名权、主权、管理权与优惠权，不仅如此，还有部分娱乐功能，最重要的是，可以最先成为梧桐好东西的终生保障群体，享不尽的口福。”

通过梧桐的解读，我总算理解了他们看似繁浩的软硬件体系。有此体系，文首提及的进京客的“我希望”，就有希望“照单全落”。

【“逆天的租售比”】

如此体系，代价几何？梧桐认为，其公布最终的售价尚需时日，但他们决定租赁先行。据介绍，一个完整体系的年租金约160-210万元（其中，含赠送消费金约32-46万元，年净租金成本为127-170万元，中值约150万元/年）。150万元年租金，基本相当于在北京租一个小会所的房租（不含人工和服务，仅限空房），和梧桐商务体系的“超级空间与超级服务”相比，显然梧桐具有很大的市场吸引力，其完美解决了会所式接待“成本高、服务一般、不合规”的三大问题。

笔者推测，如此软硬件配置加上其地段优势，其房产、装修与经营权、服务成本等软硬件总代价应不低于10万元/平方米。以10万元/平方米计，其“租售比”竟高达逆天的10%！显然远远高于市场平均租售比水平。如果把租售比调低到7%，其能够支撑的软硬件总成本为约14.3万元/平方米，其升值潜力不言而喻。综上，以200平方米/体系计，总代价约2000万元，扣除租金200万元/年，银行融资800-1000万元，业主需要占用的现金流只需要800-1000万元。而收入有：年租金收入200万元，如果一年内项目升值1万元/平方米，另有升值收入200万元……

【三大“市场基石”】

无论如何，撇开其创新性不说，梧桐的商业策划具有“真实市场需求与真实租赁价值”这两大市场基石，它的商业价值具有刚性市场支撑。另据介绍，梧桐公司的“梧桐小院总店”如今是北京金融街地区生意最红火、规模最大（约40个包间）的餐厅了。该餐厅总投入约5300万元，已经持续运营了8个年头。总店号称拥有“两个北京第一”：第一家经认证的有机食品餐厅和享誉北京城的第一名的有机黄金大油条。梧桐团队具有“偏执狂”般的完美主义情结，其打造精品产品和持续经营的能力有目共睹。走进梧桐小院总店（大众点评4.8，西城区特色菜品味榜前2），他们有着一批高粘性、高复购、优口碑的客户，这些客户无疑将成为梧桐会客厅的第一个客户梯队。梧桐小院拥有自己高美誉度的流量入口,而梧桐会客户总量只有60个体系。梧桐团队的作品创造力及其持续经营能力，笔者认为是他们的第三块“市场基石”。

无论如何，在商办市场低迷了8年多、销售锐减9成的北京，在这样的寒风下，有这样一个群体，看着快速到来的老龄化浪潮，迎难而上，手搓内容，让我们看到了一个欣欣向荣的商办：满满的善意和满满的“利他主义”精神。作为被商办伤透了心的资深地产媒体人，我首先献上的我的膝盖……

Respect！

吴海花【作者系：资深媒体人（曾供职于新华网、中国日报网、新京报、凤凰网等知名媒体频道主编）/中国地产华表奖组委会秘书长】

来源：地产华表奖组委会