摘要：四宗地为HT09-15-01&HT09-18-05&HT09-17-03、HT09-15-02&HT09-18-06、HT09-13-03、HP03-04-02-01，总面积364008.29平方米(约546.01亩)。

三亚开始发力土地市场，昨天今日上架4宗约546亩居住类用地，正式开启2025年三亚宅地出让序幕。

几天前，海居君《三亚土拍风暴！首批18宗宅地将上架，规模超1000亩！》一文，对三亚今年首批拟出让住宅用地做了分析，吸引一波投资者关注与咨询。

首批拟出让住宅用地中，海棠湾国家海岸3宗地块已全部公告挂牌，而且连带周边3幅土地一起挂牌；海南楼面价地王所在三亚湾海坡片区也公告挂牌1宗。

四宗地为HT09-15-01&HT09-18-05&HT09-17-03、HT09-15-02&HT09-18-06、HT09-13-03、HP03-04-02-01，总面积364008.29平方米(约546.01亩)。

四宗地挂牌起始总价合计444511万元，如果加上竞得人须无偿配建安置区+道路+举办赛事的投资金额13.5亿元，那么四宗地综合挂牌起价高达579511万元。

【宗地一】海棠湾HT09-15-01/HT09-18-05/HT09-17-03。HT09-15-01为131.25亩住宅用地；HT09-18-05为商务金融用地；HT09-17-03为医院用地。

该宗地总占地面积173230.03平方米(约259.85亩)，将用于建设市场化商品住宅、商业及医院项目，住宅实行现房销售，医院用地须引进全国三甲医院。

该宗地挂牌起价156517万元，竞买人须无偿斥资至少6.3亿元配建安置区，该地块挂牌起价相当于219517万元，折合挂牌起始综合楼面价约10118元/平方米。

【宗地二】海棠湾HT09-15-02/HT09-18-06。HT09-15-02地块为城镇住宅用地，占地约102.72亩；HT09-18-06地块为商务金融用地，占地约67.17亩。

该宗地总占地面积113257.61平方米(约169.89亩)，将用于建设市场化商品住宅、商业项目，实行现房销售，商务金融用地同样禁止开发“类住宅”。

该宗地挂牌起价130933万元，竞得人还须投资4.9亿元配建安置区及道路，两者叠加，挂牌起价相当于179933万元，折合起始综合楼面价13239元/平方米。

根据竞买要求，【宗地一、宗地二】的竞买人须为省/市属国企或近五年入围中国企业500强或中国百强房企，并承诺未来5年内在海棠湾投资总额100亿元。

海南房地产专业研究机构“至理数据”分析人士称，两宗地块虽然隔着海棠河水系，但相对集中且邻近，且竞买人要求一致，基本可确定是一家企业的目标。

海居君认为，两宗地或为方大集团目标地块，拿下后可以整体规划这430亩土地，引入其辽宁方大总医院与华山医院的战略合作，打造海棠湾医疗健康城。

今年4月份，2025年海南自由贸易港全球产业招商大会透露，方大集团计划投资50亿元建设以高端医院、医疗康养为核心，以商务酒店、高端生活社区、健康养生中心等业态为一体的海棠湾医疗健康城。

【宗地三】海棠湾HT09-13-03，为城镇住宅混合零售商业用地(98%:2%)，占地面积为69271.56平方米(约103.91亩)，将用于建设市场化商品住房项目。

该地块容积率≤1.6，以最大容积率计算，最大可规划计容建筑面积约110834.5平方米，宗地挂牌起始总价为132275万元，折合楼面地价约11934元/平方米。

不过，该宗地要求竞得人竞得土地后，经FE·ABB国际汽联电动方程式锦标赛赛事被授权方同意后，可作为赛事联合承办方并承担2.3亿元的赛事举办费用。

如果加上这笔赛事举办的费用2.3亿元，那么HT09-13-03地块的挂牌综合起价将达155275万元，以此测算，该宗地挂牌的综合楼面价约14010元/平方米。

而且，竞买人须为世界500强企业或中国百强房企或省/市属国企，并具备为国际大型赛事提供赛事服务的经验，承诺未来5年在三亚投资总额不低于100亿元。

“至理数据”分析人士称，HT09-13-03地块位于江林风情路以南、保利海棠湾2期以西、保利海晏以东、保利国际博览中心以北，或是保利发展目标地块。

【宗地四】HP03-04-02-01地处中心城区三亚湾海坡片区，为城镇住宅用地，占地面积为8249.09平方米(约12.37亩)，将用于开发建设市场化商品住房。

该地块容积率≤2.5，以最大容积率计算，最大可规划计容建筑面积约20622.73平方米，宗地挂牌起始总价为24786万元，折合楼面地价约12019元/平方米。

虽然是一宗“迷你”住宅用地，但是对竞买人的准入门槛依然很高，根据土地竞买要求，竞买人须为《财富》世界500强企业或中国百强房企或省/市属国企。

海坡片区是海南楼面价“地皇”聚集地，比如吉祥16号、天正三亚湾。目前海南楼面价最高是HP04-07-01/02/03A地块(金盛三亚湾)，约21191元/平米。

“至理数据”分析人士认为，虽然HP03-04-02-01地块面积较小，但边上还有待挂牌的宅地，如果先摘得HP03-04-02-01地块，未来再把边上宅地一起拿下，整合规划开发，算起来也是值得世界500强出手的。

来源：海居君