摘要：对于芝加哥的购房者来说，寻找一套合适的房产正变得越来越具有挑战性。伊万·马斯特（Evan Mast）和他的伴侣自去年秋天以来一直在芝加哥的欧文公园（Irving Park）和洛根广场（Logan Square）区域寻觅一套更大的住宅，以迎接他们第二个孩子的到来
对于芝加哥的购房者来说，寻找一套合适的房产正变得越来越具有挑战性。伊万·马斯特（Evan Mast）和他的伴侣自去年秋天以来一直在芝加哥的欧文公园（Irving Park）和洛根广场（Logan Square）区域寻觅一套更大的住宅，以迎接他们第二个孩子的到来。然而，如同许多近年来在芝加哥置业的人们一样，他们面临着一个共同的难题：市场上待售房源的匮乏。
更令人担忧的是，圣母大学（University of Notre Dame）的经济学教授马斯特认为，美国总统唐纳德·特朗普的关税政策以及对美国经济可能陷入衰退的担忧，可能会进一步加剧芝加哥房地产市场的困境。
马斯特表示：“我确实觉得市场上的房源很慢。如果不是当前的经济形势，谁也不知道库存会是什么样子，但我的猜测是，目前的经济状况很可能正在减缓房地产市场的节奏。”
特朗普的关税政策一直是他第二任期的核心议程。上个月，他表示将对大多数国家征收10%的“对等”关税。但在全球股市暴跌的背景下，他宣布暂停90天实施该计划，但同时将对中国进口商品的关税提高至145%。这些关税影响的商品包括钢铁、服装和半导体等，导致进口商和最终消费者的成本上升。专家指出，关税还可能通过提高建筑材料成本和可能导致消费者利率飙升，给房地产市场带来不利影响。
Redfin 房地产经纪公司的经济研究主管陈兆（Chen Zhao）表示：“关税对房地产市场的经济影响非常显著。目前很难准确估计对房屋建造成本的影响，因为关税本身一直在变化。但我认为……现在建造房屋的成本将会高得多。”
总部位于芝加哥的莱克星顿住宅（Lexington Homes）自1973年成立以来，已在芝加哥地区建造了超过4万套住宅。这家建筑商目前正在进行多个住宅开发项目，包括位于莫顿格罗夫（Morton Grove）的一个几乎售罄的社区。然而，莱克星顿住宅的负责人杰夫·贝纳奇（Jeff Benach）表示，该公司通常只提前约三个月与总承包商合作，因此很难预测关税将如何影响未来的建筑项目。他认为，关税在很大程度上将是一个“观望”的态度，因为一些建筑供应商直到四月初才开始提及这个问题。“到目前为止，我们还没有收到任何供应商的通知，告知我们近期会有价格上涨，”贝纳奇说。
根据美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）的数据，美国约85%的软木木材从加拿大进口。目前，加拿大木材不在特朗普“对等”关税的豁免范围内。但美国商务部在另一项年度审查过程中表示，正在考虑将木材关税从目前的14.5%提高至34.5%，最终决定预计将在8月份公布。美国住宅建筑商协会上个月致信商务部，认为不应增加木材关税，因为住房是国家安全的关键组成部分。
建筑商已经感受到了关税的影响，美国住宅建筑商协会4月份的一项调查显示，60%的建筑商报告称，他们的供应商已经提高了价格或宣布即将涨价。该协会估计，关税将使每栋房屋的建造成本增加10900美元。贝纳奇表示，豁免“将对我们有所帮助”，但该公司仍在等待其家电供应商的价格更新。由于许多零部件在海外制造和运输，家用电器预计将受到关税的严重冲击。
购房者去年一直受到高达7.22%的平均利率的打击。房地美（Freddie Mac）周四表示，30年期抵押贷款的平均利率从上周的6.81%降至6.76%。房地美表示，受房屋所有者再融资欢迎的15年期固定利率抵押贷款从上周的5.94%降至5.29%，低于一年前的6.47%。Vesta Preferred Realty 的共同所有人格里戈里·佩卡尔斯基（Grigory Pekarsky）表示，虽然利率已缓慢下降，但许多房主仍然坚守着他们在疫情期间获得的创纪录低利率。“卖家仍然不太愿意出售他们的优质房产，”他说。
陈兆表示，关税会以几种方式影响利率。它们可能导致通货膨胀，从而可能导致利率上升。但陈兆也指出，如果消费者因价格上涨而减少支出，关税也可能对经济产生衰退性影响。关税对经济的影响将决定美联储是否会降息。陈兆认为，关键在于关税引发的通胀是长期还是短期。如果通胀不是暂时的，且美联储不降息，美国可能会面临高利率与经济衰退并存的局面。“这对房地产市场来说是非常糟糕的情况，因为这意味着需求不足，人们担心他们的工作和财务状况，”陈兆说，“但这同时也意味着，在经济衰退时期通常会出现的抵押贷款利率缓解措施将不会出现，从而无法刺激房地产市场。”
BluPrint Home Loans 的高级副总裁乔伊·罗森（Joey Rosen）认为，潜在购房者存在一个机会窗口。“这是我们从未见过的独特的市场格局，”罗森说，“但我认为波动性是买家的朋友。如果你能超越恐惧，达成交易……从长远来看，这将对你有利。”罗森表示，最近没有很多客户向他咨询关税问题。但他知道，市场的波动性可能会让一些人推迟购买房屋或汽车等大宗商品。
佩卡尔斯基表示，他的团队第一季度业绩斐然，售出127套房屋，而去年同期仅售出76套。现在，由于关税和经济不确定性，佩卡尔斯基看到一些客户退出了市场。但他仍然敦促有能力的人现在就购买。根据 Gensler 和皮尤慈善信托基金（Pew Charitable Trusts）的研究，截至2025年1月，芝加哥的 median 租金为每月1633美元。“真正的论点是……今年的租金呈指数级增长，”佩卡尔斯基说，“购买仍然是一个更好的决定。”
多年来，芝加哥与许多其他城市一样，一直处于卖方市场，加剧了买家之间的竞争并推高了价格。伊利诺伊州房地产经纪人协会上个月的一份报告显示，3月份房屋的 median 价格飙升超过6%，达到38万美元。该报告还称，芝加哥售出1812套房屋，略高于去年同期的1804套。Coldwell Banker 的房地产经纪人斯蒂芬妮·卡特（Stephanie Cutter）表示，关税可能会使新建房屋更加昂贵且数量减少。由于市场上新增房屋减少，她预计芝加哥在短期内仍将是卖方市场。“库存如此之低，我认为需要多年的新建房屋才能实现库存平衡——而关税将使这一目标更难实现，”卡特说。卡特建议，如果有人对新建房屋感兴趣，现在就应该采取行动。一旦关税提高材料成本，较新的房屋可能会在明年出现大幅涨价。卡特建议那些打算出售房屋的人，除了考虑利率外，还要考虑其他因素。她说，一些创造性的举措，比如出租当前的房屋，可以为卖家购买新房提供灵活性。如果利率下降，再融资也是一个选择。
对于马斯特来说，在寻找新房时最大的挫败感是房源不足。他看到挂牌数量有所增加——春季往往是房地产市场最繁忙的季节——但他最担心的是关税会造成“滞胀效应”，包括高通胀、缓慢的经济增长和失业。“现在，感觉情况稍微好转了一些，”他说，“但我们在二月份也在看房，那时市场本来就很冷淡，再加上供应紧张。我们当时想，‘我们永远也找不到适合我们的房子了。’”
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来源：我想要星期天
