海外置业 | 阿联酋房地产市场高速发展，引发全球关注

摘要：波斯湾畔，沙漠与海岸的交汇点，近年来正以不容忽视的强劲势头吸引全球资本的瞩目。阿联酋以黄金签证和零税费，向全球投资移民客递出橄榄枝。迪拜的奢华，阿布扎比的资源富饶，强劲搏动着……

克而瑞《2024年阿联酋房地产市场住宅白皮书》

5月20日重磅发布！

波斯湾畔，沙漠与海岸的交汇点，近年来正以不容忽视的强劲势头吸引全球资本的瞩目。阿联酋以黄金签证和零税费，向全球投资移民客递出橄榄枝。迪拜的奢华，阿布扎比的资源富饶，强劲搏动着……

01 阿联酋地产行业崛起

“黄金签、零税费、自由区”对海外投资客友好

位于波斯湾畔的阿联酋总面积83600平方千米，海岸线长734千米，石油和天然气资源非常丰富。

2021年摆脱疫情影响后经济强势复苏，2024年阿联酋实际国内生产总值(GDP)同比增长3.9%，达到1.74万亿迪拉姆1，为历史最高值。房地产行业迅速复苏，2024 年前 3 季度，房地产行业对 GDP 的贡献率为 7.6%，为历史最高值。

2024年阿联酋总人口数量已达到1250万人，外籍居民约占88.5%。工作机会多、税费低、优质教育医疗资源等因素使阿联酋成为备受外籍人士欢迎的目的地。

同时也与阿联酋宽松的长期签证获得条件有关，允许向投资者、科学家、医生、工程师、艺术家、作家等专门人才和他们的家人授予阿联酋长期签证。其中投资移民被普遍采取的是通过“黄金签证”获得 10 年长期居留权，持有人可自由在阿联酋境内居住、学习、工作，同时黄金签证也是阿联酋稀有的没有居住要求的签证类别。

阿联酋大部分地区对房地产持有和交易实行零税收政策，主要免征房产税、资本利得税、增值税、个人所得税、遗产税等。针对外籍购房者，在迪拜、阿布扎比等主要城市，专门划定了众多自由持有区域，区域内，外籍人士享有与本地居民相似的购房权利，可自由购买、持有和出售房产。

02 阿联酋地产市场有何独特价值？

根据莱坊（Knight Frank）发布的《全球优质城市指数》（Prime Global Cities Index）显示：国际投资者对于迪拜房产市场的兴趣日益增长。为什么全球资本对阿联酋置业情有独钟？从其主要城市的地产市场可见一斑。

1、房地产市场发展水平均较高，受外籍购房者关注

迪拜经济高速恢复，地产行业未来十年有望翻番，中国客户是海外核心购房群体之一

迪拜是阿联酋第二大城市，是现代化的国际大都市，世界级的旅游城市，重要的金融中心和贸易中心。外籍人士在迪拜人口中占比高达 92% 。中国人在迪拜的外籍人口中占比约为 2.5%，随着中国与阿联酋在经贸、文化等领域交流的日益密切，越来越多的中国人前往迪拜寻求发展机会。

2024年迪拜新房交易打破以往纪录，交易量达到 18.1 万笔，同比增长 36.5%，交易额高达 5225 亿迪拉姆，同比上涨 27.3%。

外籍购房客户较活跃，印度、英国和中国是三大主要海外购房群体，客户稳定增长，其中，2024 年中国投资市场占比超过 10%。

值得一提的是2024 年迪拜高端住宅价格增长位列全球城市前五，是超高净值人士青睐的购房市场。且根据迪拜土地局发布的《房地产战略 2033》，未来十年欲将迪拜打造成全球房地产投资与居住的首选之地，且在2033年将房地产交易额由 2024 年的 5225 亿迪拉姆提至 1 万亿迪拉姆。

阿布扎比地产、建筑业发展稳健，高性价比房源受外籍购房者青睐

阿布扎比酋长国的阿布扎比地区是阿联酋的政治、经济和文化核心。2023 年人口达到 379 万人，当前移民人口占比约为 79.6%，主要来自南亚、东南亚、中东、非洲等地区，欧美国家相对较少。

阿布扎比酋长国非石油经济占比逐年走高，从 2021 年的 50.4%增长至 2024 年前 3季度的 54.4%。其中建筑和房地产行业在GDP中占比，除疫情三年有所下降，始终保持在12.5%上下波动。

2024 年，阿布扎比地区新房住宅交易金额从 2023 年的 582.49 亿迪拉姆减至 419.41 亿迪拉姆，同比降幅为 28%，但整体规模仍然保持在较高水平。2024新房价格上涨明显，涨幅超 10%。

在外籍购房者中，印度购房者为主，欧洲和中东买家占比增加，购房目的以自住需求为第一兼顾投资需求。2023 年，随着 “一带一路”倡议稳步推进，中国客户对阿布扎比房产的兴趣明显高涨。

2、地产住宅市场集中度较高，龙头企业优势明显

阿联酋住宅开发市场近几年涌现了一批有实力的龙头企业，它们凭借规模化开发能力与战略资源整合持续扩大竞争优势。克而瑞研究中心针对性地设计了企业综合能力测评体系，通过相关指标的测评识别交付可靠、配套完善的阿联酋开发商。

迪拜综合实力强的三家企业：

Emaar Properties：迪拜房地产领军企业，政府背景支持，2024年实现合约销售额 654亿迪拉姆，强势领跑高端地产领域。企业的竞争壁垒源自对核心地段的提前布局：围绕哈利法塔、迪拜歌剧院等城市地标开发住宅项目，将居住属性与身份象征资产深度融合，形成 “地标即高端” 的市场认知。

Nakheel：依托迪拜政府资源与地标级项目开发经验，在住宅市场持续巩固领先地位。公司聚焦棕榈岛杰贝阿里与迪拜群岛两大核心项目，以稀缺滨水资产、政策红利与智能生态设计驱动增长。

Damac Properties：迪拜头部私营房地产开发商，Damac Properties以高端住宅与综合社区开发为核心。标志性项目Damac Islands融合城市便捷配套与度假式生活场景，提供公寓、别墅及商业设施，成为投资与自住的双重优选。顺应健康住宅趋势，在新项目中融入绿色景观、社区花园等元素，契合阿联酋健康房地产市场的蓬勃发展。

阿布扎比综合实力强的三家企业：

Aldar Properties：阿布扎比酋长国龙头综合性开发企业，业务涵盖房地产开发、投资管理、教育及设施服务，以“开发+持有”双轮驱动模式持续巩固区域市场地位。截至2024年，集团总销售额达336亿迪拉姆，主导开发的高端社区Saadiyat Island和Yas Island成为区域人居标杆。

Modon Holding：阿布扎比政府背景的综合性开发商，近年来在本土住宅市场展现出强劲的竞争力，成功打造了多个标志性住宅项目，推动阿布扎比高端与中端住宅市场的协同发展。Modon计划深化智能化转型，与合作方共同开发智能公寓，并探索工业城经济型住房模式，平衡高端市场拓展与社会责任履行。

Bloom Holding：专注于打造一体化社区，其旗舰项目Bloom Living总投资达90亿迪拉姆，占地220万平方米，规划建设4,500套住宅，并配套国际学校、医疗中心、商业广场及人工湖等设施。

03 哪些区域更具价值、更受关注？

根据城市发展规划、重点企业项目布局及销售表现、第三方PropertyFinder搜索热度等综合梳理迪拜当前典型热点区域，包括迪拜市中心、商业湾、朱美拉棕榈岛等。随着城市的发展，如迪拜南城（世博中心）、Tilal Al Ghaf、与阿布扎比交界地段等次核心区域也逐渐受到关注。