摘要：今年年初，现年41岁、家住第三郡的洪山（Hồng Sơn）以73亿越南盾（约合人民币203万元）的价格挂牌出售自己位于平盛郡（Bình Thạnh）的一套67平方米的二手房。然而，经过四个多月仍未成交。
越南胡志明市不少二手房项目在过去一年内价格涨幅达到20%-30%，但交易却异常冷清，难以找到合适的买家。《》
今年年初，现年41岁、家住第三郡的洪山（Hồng Sơn）以73亿越南盾（约合人民币203万元）的价格挂牌出售自己位于平盛郡（Bình Thạnh）的一套67平方米的二手房。然而，经过四个多月仍未成交。
他表示，这套房子是他在2023年初以64亿越南盾从一名“割肉离场”的投资者手中购入的。去年8月，胡志明市楼市一度火热，该房产估值升至72-75亿越南盾。见行情不错，他挂出73亿越南盾的价格希望回本退出，却被买家认为过高，要求降至70亿越南盾以下。由于双方未能达成一致，至今仍未完成交易。
“我正考虑降价1亿越南盾图个吉利，再多就很难接受了。”洪山说道。
同样处境的还有家住守德市（TP Thủ Đức）的国英（Quốc Anh），他正在寻找一套位于原第九郡公寓的买家。这套房是他2022年买入的。今年初，该项目开发商推出新一期产品，单价超过每平方米8500万越南盾，使他的房产理论上涨了约13亿越南盾。最初他期望能赚取8亿越南盾差价，但始终无人问津。近期，他将预期利润下调至5亿越南盾，仍未能成交。
位于胡志明市东部区域（守德市）的公寓项目
据《越南快讯》（VnExpress）报道，当前房价与买方实际支付能力之间的拉锯战正导致二手房交易陷入困境。多位房产中介表示，成交难度日益加大，原因在于卖方对盈利的期待与买方真实购买力之间存在巨大差距。
在守德市首添新区（Thủ Thiêm）从事房地产中介的德智（Đức Trí）目前正为一套74平方米、标价82亿越南盾的二手房寻找买家。过去两个月里，他带看了六七组客户，但都未成交。“客户普遍对房屋位置和设计满意，但一听到报价就摇头，觉得太贵，转而寻找更便宜的房子。”他说。
他表示，这套房业主于2021年以每平方米7000万越南盾的价格购入。自去年第三季度起，首添区域房价大幅上涨至每平方米9500万至1.1亿越南盾，使得该房产价值从原来的56亿越南盾升至超过80亿越南盾。虽然按照目前价位，即便降价4-5亿越南盾，业主仍有可观利润，但由于并非急于出手，他们并不愿轻易让步。
同样来自守德市的房产中介阮氏玉英（Ngọc Anh）也指出，目前二手房市场交易缓慢，尤其是标价在60亿至100亿越南盾之间的房源，流动性极差，买方变得越来越谨慎。
多家市场研究机构发布的报告显示，胡志明市公寓市场的成交量大幅下滑。根据Cushman & Wakefield的数据，今年第一季度成交量同比去年末下降58%。Knight Frank和DKRA Group也确认，一季度成交量同比下降47%-60%。各方分析认为，主要原因是房价过快上涨，已超出市场整体承受能力。
来自专业地产平台Batdongsan的数据显示，截至4月，胡志明市二手房均价较去年同期上涨15%-30%，主要集中于高端项目。例如：Feliz En Vista（上涨24%）、Masteri Thảo Điền（上涨27%）、Diamond Island（上涨11%）、The Opera Residence（上涨42%）、Lumiere Riverside（上涨28%）、The River Thủ Thiêm（上涨28%）等。而在中端市场（单价低于50亿越南盾），如Citi Home、D’Lusso、Q7 Saigon Riverside、The Era Town等项目，价格上涨20%-21%。
对于当前胡志明市公寓市场“价格高企但难成交”的僵局，吴光荣（Ngô Quang Phúc），Phú Đông集团总经理表示，一手房供应短缺推动了二手市场购房需求上升，间接推高了二手房价格。此外，新房价格快速上涨也带动了旧项目的跟风涨价。多重因素共同作用，促使胡志明市二手房在过去一年间迅速升值。
但他也指出，房价上涨速度过快，导致市场需求跟不上节奏。目前二手房买家大多为自住型购房者，资金有限，高昂售价使他们难以承受。而对于卖家而言，虽然账面收益可观，但由于缺乏实际买家，难以真正兑现利润。
吴光荣认为，在当前市场流动性恢复缓慢、购买力不足、投资者心态日趋理性的背景下，这种“僵持”状态可能还将持续。“即使资产仍有盈利空间，供需不匹配也让许多交易陷入瓶颈。”他说。
对此，Batdongsan平台负责人丁明俊（Đinh Minh Tuấn）表示认同。他认为，短期内房价上涨过快容易引发买家担忧市场“虚高”，从而选择观望，等待价格回调再出手。而持有房产的投资人则因对未来继续看涨、对市场仍存信心，不愿轻易降低预期利润。
尽管如此，专家们普遍认为，市场最终仍要回归供需规律。对于地段好、产权清晰的项目，买家仍愿意接受较高价格；但对于一些跟风上涨的楼盘，机会只存在于短期，一旦热度退去，真实的购买力会重新反映其真实价值。此外，胡志明市房价持续上涨，也正在推动一批刚需购房者向周边地区转移，寻求价格更为合理的房产市场。
来源：以蝶喋的楼市分析
