摘要：在今年三月底召开的“中购联第十一届中国商业地产行业新年论坛”上，中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼中国商业地产工作委员会主任、中购联发展委员会主任郭增利先生以“周期性痛点与迭代性创造”为题发表主旨演讲，详细阐述了他对商业地产发展形势的基本分析，并提出了“以

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行业观察

商业新周期下，如何以“生态价值观”和“可持续发展观”构建新质商业增长极？

中购联郭增利主任年中采访实录

中购联新媒体中心

在今年三月底召开的“中购联第十一届中国商业地产行业新年论坛”上，中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼中国商业地产工作委员会主任、中购联发展委员会主任郭增利先生以“周期性痛点与迭代性创造”为题发表主旨演讲，详细阐述了他对商业地产发展形势的基本分析，并提出了“以生态价值观和可持续发展观构建新质商业增长极”的行业愿景。

临近年中之际，结合新年论坛的演讲内容，中购联新媒体中心对郭增利主任进行了一次跟踪访谈。以下为采访实录要点，仅供参考。

01

面对行业痛点，“迭代式创造”为什么是推动跃进的转折点？

郭增利主任指出，在新的经济周期中，众多企业可能难以维持跟随者、模仿者的角色，必须主动或被动地做一个创造者、迭代者，购物中心产业尤其如此！今年1月，Deep Seek的横空出世不仅是中国科技进步的具体表现，更是原创精神的集中展现。他强调，购物中心正迈入创造者时代，只有自信，才能催生迭代式的创造。购物中心需要在汲取过去经验教训的基础上，探索新周期的发展路径，并在守正纠偏中寻找更适宜的新商业模式。

郭增利主任分析指出，2024年全国消费占GDP的比重为39%，低于54%的国际均值；全国人均可支配收入增长了5.2%，而消费只增长了3.5%；从数据上看，中国消费市场不仅具有“以政策支持全面提振消费”的客观必要性，且有着极大的消费潜力，有望为各类消费载体和商业空间创造新的突破机会，加快破解中国商业“大而不强、量质偏差”的发展难题。

自2015年起，“中国制造2025”计划已经取得了显著的成就，为中国消费市场的崛起树立了典范。与此同时，中央政府提出的提振消费专项行动方案也展现出强大的推动力和指导作用。展望未来，随着“中国消费2025”、“中国消费2026”等规划的实施，促进消费无疑将成为新时代社会经济发展的关键主题。作为商业综合体的购物中心，理应担当起引领者的角色。

02

新周期的消费增长机会在哪里，增长模式又会发生怎样的变化？

《哪吒》这部用中国语言、中国文化讲述中国故事的中国电影或许已经为我们找到了可供参考的答案。《哪吒》所创造的一个又一个票房纪录，验证了一个事实：消费是可以创造的，新供给是创造新需求的重要动力，创新服务性消费是打破消费天花板的关键路径。

“以体验和场景取胜”一直是商业综合体购物中心的核心竞争力，《哪吒》的成功已经启示了购物中心空间和内容的破题方向。郭增利主任表示，进入新的周期，波浪式或阶梯式增长会成为购物中心发展的主要特征。

新的消费行为和生活方式正在倒逼购物中心和品牌商开启新周期的转型之路。购物中心应尽快将业务重心从相对标准化的空间供给转向细分化的服务满足，精准匹配不断变化的生活方式和消费方式，特别是要着力培育和深化与品格化消费、个性化消费有关的需求迎合与服务引领。

在国家提振消费政策推动下，购物中心应积极拓展以新供给创造新消费的主渠道作用，在加强商品性消费差异化和特色化的同时，努力挖掘和提高服务性消费与情绪价值、文化价值之间的共创共生能力，从而推动新的消费场景的持续成长与壮大。

商业模式和消费模式的演变决定了购物中心和品牌商都不能再依赖简单粗暴的降本方式完成增效目标，而应全面致力于以优化供给突破增长上限的瓶颈，进而实现高质量与可持续发展。例如，购物中心应积极构建绿色化与低碳化运营体系，大力推动商业空间与社会功能的深度融合等。总之，鉴于购物中心具有市民心目中的城市消费基础设施天然属性，必然要将长期主义确立为新周期的首要标准。

03

在穿越周期的过程中，从增量发展到存量迭变购物中心生存模式面临着怎样的“残酷洗礼”？

从增量与存量的对比关系看，中购联预计未来5-10年，“高”既有存量+“中”更新存量+“低”全新增量将是购物中心发展变化的主要特征，由此也不难预见未来消费市场中商业更新突破周期痛点之紧迫，全新增量迭代要求之强烈。

增量阶段，购物中心的主要目标是完成“从无到有”的商圈供给，只要做到顺势而为并且具备一定的场景新鲜度和品牌丰富度，一般而言都能获得一定的市场优势。也因此，购物中心行业在增量阶段确实涌现出了为数众多的全国性规模化公司+模式化项目。市场进入存量阶段后，行业重心必然会跨过“从无到有”转而追求“从有到精”，所以服务的精准度和场景的在地性就成了购物中心的关键能力，与时俱进做好场景更新和精细运营自然成为竞争胜出的客观要求。

存量阶段，全国核心城市的购物中心集中度或将按照数量规模呈现为“全国性规模型商业+地区性领导型商业+在地化特色型商业”三足鼎立格局。其一，全国性规模型商业的分化最为剧烈，优势项目将进一步向头部居前的开发商运营商集中；其二，由于地区性领导型商业已在本地深耕多年，服务底蕴深厚会员基础扎实，对市场把握更加精准，优势地位有望保持稳固；其三，在地特色型商业又将以特定片区型、特定圈层型、特定场景型作为新建或更新的主要形式。从当前市场特征和项目表现进行对比分析后可知，前两大类购物中心已相对成熟，第三大类则在最近两年开始斩落头角，并显示出一定的个性优势和成长活力。从整体看，部分无法做到高精度调改的存量购物中心有可能面临严峻的周期性生存考验。

由于存量市场下商业空间的同业竞争和消费场景的异业竞争比过去更为激烈，所以必然拉高对细分化、特色化、差异化、主题化的运营要求。可以预见的是，购物中心和商户之间的合作关系有可能因此而发生较大改变，运营商、品牌商乃至消费者共创共建模式或将日益普遍，并直接影响到购物中心运营体系的优化进程。

仅从数字化角度看，受此影响智慧型智能型商管有望成为优秀运营企业的关键标准，数字化、智能化专业能力也有望成为继规划设计、招商、运营之后的购物中心第四力量。在此进程中，优秀商管公司会通过新技术手段和新智能体系的建设升级，使自己获得更强的洞察能力，精准掌握商户C端+购物中心C端双重需求，从而改善并促进商户业绩提升；而智能化的场域服务、智能化的私域运营也有望成为新周期的专业焦点。

04

购物中心商业模式将如何演变？中国购物中心作为全球最大市场，将如何展现创新性与独特性？

从诞生之初，购物中心就是一个凝聚着业主方、运营方、经营方三方利益的命运共同体，就此郭增利主任特别提出了“面向未来市场的新三观”，即“先利他再利己的利他观，先共创再共享的共创观，先共生再共赢的生态观”。

基于以上分析，郭增利主任表示，中国或将成为世界购物中心舞台的一种独特性、创造性存在，购物中心将从“引领型的体验消费空间供给”转变为“在地型的细分需求场景创新”，也有可能从“抽佣式的统一管理与分散经营”转向“生态化的协同经营与场景共创”。郭增利主任表示，中购联将于2025年启动实施的未来行动计划正是基于这些预测。具体内容包括：提升购物中心对新晋生活方式的匹配精度、深耕购物中心数字化智能化发展第四力量、挖掘购物中心在地化的产业价值和空间价值、构建绿色低碳与可持续发展专业系统、做强消费基础设施的社会化功能协同势能等。

新周期下，购物中心和商户将逐步摒弃单纯的房东与租户关系，进化到“运营赋能规则化与经营协同主动化”的崭新阶段。从现在到未来，购物中心运营方与商户的经营共创、风险共担有望成为双方业务合作的附加条件，而以商户业绩溢出水平作为租金收取的参考基准或将成为可能。值得关注的是，当前市场已有购物中心采用了类似做法，并且其运营表现处于明显强势的上升通道。

围绕业务模式可能发生的变化，购物中心应努力培养并达成人群洞察、场景洞察、空间洞察、经营洞察等涉及“空间运营+内容经营”的系统整合与能力保障，在精准掌握新晋生活方式演变特征的基础上，依据对需求侧新变化和新机会的洞察研究，创建供给侧的新消费场景和新服务场景。

比如中购联在《2024中国商业新物种洞察报告与发展指引》所列举的健康养生、极简生活、降低欲望、新型陪伴、反向消费、崇尚自然、修身自律、个性悦己、科技共生等生活方式就是购物中心运营商和品牌经营者都需要精准掌握并加以深化应用的重要参考内容。

《2024中国商业新物种洞察报告与发展指引》品牌logo展示（部分）

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05

新周期下，优秀的购物中心如何完成“从商业消费设施到城市基础设施”的跨越与升级？

新周期下购物中心会更大力度地关注和挖掘购物中心的产业价值，推进“商业与文旅产业”、“商业服务与产业服务、社会服务”、“消费场景创新与产业场景创新”等融合发展。购物中心有望通过匹配更加多元和在地的要素资源，如文化、艺术、科技、体育、健康、教育、康养、旅游等，加速形成更有创造力的新场景和更有创领力的新。

新周期下购物中心会全力挖掘自身的空间价值，实现商业空间的社会化功能+社群化服务+粘性化经营，完成购物中心从商业经营体向商业与社会服务功能体的跨越与升级，塑造社会服务功能与商业服务功能有机联动的美好生活空间。

新周期还有一个重要标志就是对绿色低碳与可持续发展的更广泛共识。“立足快速提质，追求服务增效”、“立足长期降本，追求价值增值”将成为商业综合体购物中心的重要方向。

过去两年，中国商业地产工作委员会、中购联发展委员会历时18个月时间会同15家起草单位、15家参编单位，约请50余个购物中心高层代表，共同讨论起草编制了《商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展评价规范》全国团体标准，一举填补了绿色低碳与可持续发展领域的标准空白。

标准从减碳、消碳、替碳三个维度入手，通过“规划设计、建造施工、设备运维、运营管理、改造提升”五个章节评价体系的周期划分，实现了商业综合体购物中心全过程评价。依据该标准，未来几年除了将组织开展全国性商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展项目评价之外，还将大力创建全国绿色低碳示范购物中心、全国可持续发展示范购物中心。

探索新质商业的新驱动力和新增长极，夯实商业综合体购物中心环境社会治理体系，推进ESG专业构建与高效发展，赋能运营价值改善、资产价值提升、资本价值增值等各项工作的全面有序开展，都将有力推动行业打造出更多高质量发展与可持续发展兼备的绿色化、低碳化、数字化、智能化商业综合体。

郭增利主任最后表示，商业亘古不变的法则就是与时俱进洞察社会发展和消费行为，通过提供契合消费者和所在商圈需要的生活服务场景、消费体验场景、文化沉浸场景、社区功能场景、社交互动场景，推动商业综合体购物中心从商业消费设施升级至城市基础设施，这是新周期购物中心迭代发展的重要目标。

在国家大力推进消费基础设施REITS背景下，通过产业链的深度融合及协同发展，与上下游伙伴共创新质商业增长曲线，这是新周期购物中心迭代发展的重要路径。

来源：中购联