摘要：要知道，5月初基本已经确定20号LPR将会迎来新一轮下调，幅度大概是10个BP。
上周末，市场出现不少信号。
1、广州竟然开始上调房贷利率；
2、70城房价数据出炉，止跌回稳似乎又进一步；
3、4月经济数据公布。
市场到底什么情况？距离止跌回稳还有多久？
先来说说，广州房贷利率不降反升的事情。
5月17日，广州宣布首套房贷利率从3.0%上调至3.1%。
很多人认为，广州这是在打压楼市。
但实际上，房贷利率上调，恰恰是楼市托底进入新阶段的信号。
这个时间点真的太巧了。
要知道，5月初基本已经确定20号LPR将会迎来新一轮下调，幅度大概是10个BP。
广州选择现在上调10个BP，很明显就是为了对冲LPR的下调。
当前5年期LPR为3.6%，广州此前执行的是LPR-60个基点，也就是3.0%。
如果本月LPR真的下调10个基点至3.5%，而广州还执行原减点，那房贷利率将降至2.9%。
之前我们就叫停过低于3%的房贷利率，并且银行还有比较大的息差压力，出现防御性上调也是非常合理的。
所以说，这次房贷利率上调，我认为更多是处于维护金融稳定的角度去思考的。
不过这背后，也传递出了3层信号：
1、3%的房贷利率可能已经成为市场共识。
2、未来房贷降息，将以降低LPR为主，加点的降低空间会越来越小；
3、稳楼市方向开始变了，随着跌幅的收窄，刺激的方向也会变化，现在更多是偏向结构性调节，而不是全面刺激反弹。
接下来的救市政策会更讲节奏、更看结构，不会靠极限宽松换来短暂反弹，而是为长期企稳打基础。
今天，70城房价数据也公布了。
从数据来看，4月楼市还是稳的。
70城里有24城新房价格环比是上涨的，6座城市二手房价格环比上涨。
4月最大的变化就是关税战的升级，还是比较影响市场信心的。
但是从数据整体来看，跟上个月相比没有出现大幅波动，可见这轮楼市回暖的趋势是稳定的。
并且，房价同比下跌的幅度也有收窄。
一线城市新建商品住宅销售价格同比下跌2.1%，降幅比上月收窄0.7个百分点。
二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.9%和5.4%，降幅分别收窄0.5个和0.3个百分点。
同比是跟去年的成交价格相比的跌幅，更能反应价格全年房价涨跌的幅度。
4月数据里，无论是一线城市，还是三四线城市跌幅都在收窄的。
从这个角度来看，市场情绪已经在从“恐慌”过渡到“观望”情绪。
房价虽然仍有调整，但已不是“瀑布式”下跌，而是“磨底式”收敛。
只不过，相比3月，4月楼市数据确实略有下滑。
一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。北京和上海上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%；
二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%。其中上海上涨0.1%，广州持平，北京和深圳分别下降0.6%和0.3%。
二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%。
从整体趋势来看，3月的小阳春到了4月是有下滑的，所以5月初，我们这边也公布了新一轮的降准降息。
甚至还表示要“将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。”
这句话，我之前写文章跟大家分析过，我认为是新一轮楼市刺激的大方向。
当跌幅开始收拢之后，剩下的就是要调结构、促转型了。
所以说，接下来收储、城中村改造、保障性住房建设，超大特大城市基础设施建设或许会迎来新的机会。
经济修复渐稳，楼市虽承压但仍是稳定器。
从4月的经济数据来看，消费的恢复还在持续推进，增幅较猛的还是以旧换新的种类。
4月社会消费品零售总额同比增长5.1%，继续维持中高速增长。
其中，家电、家具、办公设备等与住房密切相关的商品零售增幅高达两位数，家电同比增长38.8%、家具增长26.9%。
从数据上也能看出，这跟以旧换新政策分不开关系，这也能说明楼市虽然成交不热，但其“带动链条”在强劲运转。
第二，制造业强势修复，房地产仍旧承压，经济正构建多元增长新模式。
4月制造业投资同比增长8.8%，高技术制造业增加值同比增长10%，出口也实现9.3%的增长。
这说明经济的动能正在逐步从“土地C政驱动”向“科技+制造”切换。
而房地产开发投资同比下降9.9%，全国商品房销售面积同比依旧下跌2.8%。
楼市虽然还是拖累部分，但是主角地位正在慢慢退场。
第三，房地产作为“稳定器”的作用仍在，结构调整正倒逼行业回归理性。
虽然房地产开发投资和销售数据依旧负增长，但从相关消费强劲、价格跌幅收窄、城市分化加剧等现象来看，房地产正在从“高杠杆高周转”的旧模式，回归“稳信用、保交付、促消费”的新逻辑。
房地产的角色正在重构，它不再是拉动GDP最主要的动能，但仍是稳定就业、稳预期、稳消费的支点。
说到底，房地产正从“增量引擎”转为“内需压舱石”，它不再是政策刺激的抓手，但依然是信心与就业的支点。
对购房者来说，这更值得重视：
楼市不会暴涨，但底线稳定性增强；
政策不会再打鸡血，但会给出温和助力；
房价不会齐涨，但结构性机会依旧存在。
广州升息、房价横盘、投资下行，表面上是冷清的，但深层是市场在重建自身节奏。
这不是快速拉升前夜，但很可能是筑底确认的关键阶段。
未来的楼市不会是全民狂欢，而是分化中的少数红利：
对刚需，是“选对时机和板块”的窗口期；
对改善，是“资产切换”的低位起跳点；
对投资，是“穿越周期”的认知竞技场。
来源：点滴财学