摘要：安博是指 Prologis，是全球领先的现代物流基础设施提供商和运营商。在全球四大洲 19 个国家拥有超过 3793 处物流设施，总物业面积高达 7400 万平方米，构建了覆盖全球主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络，能够满足客户在全球
安博是指 Prologis，是全球领先的现代物流基础设施提供商和运营商。在全球四大洲 19 个国家拥有超过 3793 处物流设施，总物业面积高达 7400 万平方米，构建了覆盖全球主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络，能够满足客户在全球范围内的物流配送需求。
总部地点：总部位于美国加利福尼亚州旧金山市，运营总部位于美国科罗拉多州丹佛市。
上市信息：在纽约证券交易所上市，股票代码为PLD。
管理团队：由 Hamid R. Moghadam 担任首席执行官和董事长等。
物流设施开发与运营：在全球四大洲 19 个国家拥有超过 3,793 处物流设施，总的物业面积高达 7,400 万平方米，构建了覆盖全球主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。
客户服务：服务于5100家全球企业客户，包括制造商、零售商、运输公司、第三方物流企业和其它具有大型物流配送需求的企业。
2003 年，Prologis 被列入标准普尔指数 500 强企业，并宣布进入中国市场。2005 年，AMB 安博置业进入中国，在上海成立中国区总部。
2011 年，ProLogis 和 AMB 安博完成平等合并，成为全球物流基础设施行业的领袖企业。
2019 年 1 月，在瑞士达沃斯世界经济论坛上，安博 Prologis 名列 “全球可持续发展百强企业” 榜单第六位。
资产运营：拥有流水线式租赁管理流程满足客户的各种多样化需求，物业管理团队负责 190 万平米物业的有效运营。
投资部署：以支持客户发展为导向，以市场触觉进行土地开发和物业收购，从而为客户提供直通重要交通基础设施的战略位置物流中心。
施工建造：在建设新物流设施方面，可根据客户的具体需求和实际条件量身打造，项目管理服务包括全套相关流程方案，从选址分析、设计、建造到翻新都可承揽。
1983 年：Douglas Abbey、Hamid Moghadam 和 T. Robert Burke（1984 年加入）创立 AMB Property Corporation，主要代表大型机构投资者投资于写字楼、工业和社区购物中心。
1987 年：AMB 调整投资策略，退出写字楼市场，专注于填充贸易区的工业和购物中心。
1991 年：后来成为 Prologis 的公司成立，名为 Security Capital Industrial Trust（SCI）。
1994 年：SCI 在纽约证券交易所首次公开募股。
1996 年：SCI 首次在美国境外扩张，在墨西哥进行收购。
1997 年：AMB 完成首次公开募股，资产超过 28 亿美元；在阿姆斯特丹设立首个欧洲办事处。
1998 年：SCI 正式更名为 Prologis，并以 15 亿美元收购 Meridian Industrial Trust。
1999 年：AMB 退出社区购物中心投资，专注于目标市场的工业地产；Prologis 成立首个房地产基金 Prologis California 和 Prologis European Property Fund。
2001 年：Prologis 宣布进入日本市场。
2002 年：AMB 启动国际扩张计划，重点关注墨西哥、欧洲和亚洲的贸易中心地区；Prologis 与新加坡政府投资公司成立 Prologis Japan Properties Fund。
2003 年：Prologis 被列入标准普尔 500 指数，并宣布进入中国市场。
2004 年：Prologis以15亿美元收购 Keystone Industrial Trust，并在中国与苏州物流中心有限公司成立首个合资企业。
2005 年：Prologis完成与北美工业开发公司Catellus的53亿美元合并；AMB安博置业进入中国，在上海成立中国区总部，并于九亭推出首个中国物流仓库场地项目。
2006年：Prologis 成为财富 1000 强公司；Prologis European Properties Fund 在阿姆斯特丹泛欧交易所完成首次公开募股。
2007年：Prologis 发布房地产行业首份年度可持续发展报告。
2009年：AMB 完成股权融资；Prologis 将其中国业务和在日本房地产基金中 20% 的权益以 13 亿美元出售给 GIC Real Estate。
2010年：AMB 成立墨西哥 Fondo Logistico，这是墨西哥养老基金的首个此类工业投资项目。
2011年：Prologis 和 AMB 完成平等合并，成为全球领先的物流基础设施公司，管理资产超过 400 亿美元；安博成都空港物流中心开工建设。
2012年：Prologis 提前获得 Prologis European Properties 100% 的控制权，接收了涵盖 11 个国家 4840 万平方英尺的 210 处设施。
2013 年：日本房地产投资信托基金 Nippon Prologis REIT 在东京证券交易所成功完成首次公开募股；Prologis European Logistics Partners 与挪威政府全球养老基金的管理机构 Norges Bank Investment Management 合作成立，初始收购 195 处 A 级物业。
2014 年：Prologis 完成 Fibra Prologis 的首次公开募股，这是拉丁美洲首个 Fibra 的首次公开募股，涵盖墨西哥六个市场约 3000 万平方英尺。
2015 年：Prologis 以 59 亿美元完成对 KTR Capital Partners 及其附属公司的房地产资产和运营平台的收购。
2016 年：穆迪将Prologis的高级无担保评级从Baa1上调至A3，标准普尔全球评级将Prologis评级从 BBB+上调至A-。
2018 年：Prologis以85亿美元完成对DCT Industrial Trust 的全股票收购；推出 Essentials 平台，提供下一代解决方案以应对关键的履行中心挑战。
2020 年：Prologis 以约 40 亿美元现金完成对 Industrial Property Trust 的全资房地产资产的收购；以 130 亿美元完成对 Liberty Property Trust 的全股票收购。
2022 年：Prologis 成为首个制定基于科学的碳排放目标的物流房地产投资信托基金。
安博核心竞争力主要体现在以下几个方面：
1.广泛的物流设施分布：在全球四大洲 19 个国家拥有超过 3,793 处物流设施，总物业面积高达 7,400 万平方米，构建了覆盖全球主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络，能够满足客户在全球范围内的物流配送需求。
2.本地化服务能力：在不同地区拥有专业的运营团队，熟悉当地的市场环境、政策法规和客户需求，能够提供针对性的本地化服务，帮助客户更好地适应和开拓当地市场。
1.强大的客户基础：服务于 5,100 家全球企业客户，包括制造商、零售商、运输公司、第三方物流企业和其它具有大型物流配送需求的企业，其中不乏众多知名品牌和行业龙头企业，这些长期稳定的合作关系为公司带来了持续的收入和业务增长。
2.定制化解决方案：根据客户的特定需求，提供从选址分析、设计、建造到翻新的全套物流设施解决方案，以及流水线式租赁管理流程，满足客户多样化的需求，帮助客户优化物流成本和提高运营效率。
1.高效的物业管理：物业管理团队负责190万平米物业的有效运营，通过精细化的管理和先进的技术手段，确保物流设施的高效运转和设施设备的良好维护，提高资产的使用寿命和价值。
2.数据驱动的运营优化：利用大数据、人工智能等技术，对物流设施的运营数据进行分析和挖掘，实现精准的需求预测、库存管理和资源配置优化，提升整体运营效率和服务质量。
1.持续的技术创新：在物流设施的设计、建设和运营中积极引入新技术，如自动化仓储系统、智能物流设备、绿色能源解决方案等，提高物流运作的效率和自动化水平，降低运营成本和环境影响。
2.可持续发展实践：致力于打造绿色、环保的物流设施，通过采用节能设备、可再生能源、绿色建筑材料等措施，减少碳排放和能源消耗，满足客户和社会对可持续发展的要求，提升公司的社会形象和竞争力。
1.经验丰富的管理团队：拥有一支在物流地产领域拥有丰富经验和专业知识的管理团队，他们对市场趋势、行业动态和客户需求有着敏锐的洞察力，能够制定出前瞻性的战略和决策，引领公司在复杂的市场环境中保持竞争优势。
2.专业的人才储备：注重人才的培养和引进，拥有一支涵盖物流、地产、金融、工程等多个领域的专业人才队伍，为公司的业务发展和运营管理提供了坚实的人才支持。
以下是安博（Prologis）的商业模式画布分析：
客户细分B2B 客户：包括各类制造商、批发商等，如汽车制造企业、电子产品制造商等，他们需要大型的物流仓储空间来存储原材料、半成品和成品，对物流设施的规模、专业性和地理位置有较高要求。
零售及电商企业：如大型连锁超市、电商平台等，随着线上购物的快速发展，这类客户对物流配送的时效性和准确性要求极高，需要在全国甚至全球范围内建立高效的物流配送网络，以确保商品能够快速送达消费者手中。
价值主张优质的物流设施：提供高品质、现代化的物流产业园、仓库和配送中心等设施，具备良好的建筑结构、宽敞的空间、先进的装卸设备和完善的消防、安保等配套设施，满足客户对物流作业环境的高要求。
全球网络与本地化服务：利用其在全球 20 个国家广泛分布的物流设施网络，为客户提供一站式的全球物流解决方案，同时，在各地区配备专业的运营团队，能够根据当地市场特点和客户需求，提供定制化的本地化服务。
高效的供应链解决方案：通过大数据分析和智能物流技术，帮助客户优化供应链管理，提高库存周转率、降低物流成本，实现货物的快速配送和精准交付。
渠道通路直接销售团队：拥有专业的销售团队，直接与潜在客户进行沟通和洽谈，了解客户需求，介绍公司的物流设施和服务，促成合作。
网络平台：建立了在线平台，客户可以通过网站或移动应用查看物流设施的详细信息、预订空间、提交服务请求等，提高了业务办理的便捷性和效率。
合作伙伴渠道：与房地产中介、物流服务提供商、行业协会等建立合作关系，通过他们的渠道和网络推广公司的业务，扩大市场覆盖范围。
客户关系定制化服务：根据不同客户的业务需求和特点，为其提供定制化的物流解决方案和设施租赁方案，包括仓库布局设计、设备配置、增值服务等，满足客户的个性化需求，增强客户粘性。
客户服务团队：设立专门的客户服务团队，为客户提供全方位的服务支持，包括咨询、预订、入驻、运营等各个环节，及时解决客户在使用物流设施过程中遇到的问题。
长期合作与续约管理：通过提供优质的服务和良好的合作体验，与客户建立长期稳定的合作关系，积极开展客户续约管理工作，提高客户续租率。
收入来源租金收入：主要通过将物流设施出租给客户获取租金收入，根据租赁面积、租赁期限、设施类型等因素收取相应的租金，这是公司最主要的收入来源。
物业管理费：为租户提供物业管理服务，包括设施维护、安保、清洁、绿化等，收取一定的物业管理费用，增加收入来源的多样性。
增值服务收入：提供如仓储管理、库存盘点、包装加工、运输配送等增值服务，根据服务内容和工作量向客户收取费用，进一步提升公司的盈利能力。
核心资源物流设施资产：在全球拥有大量的物流产业园、仓库和配送中心等优质资产，这些资产的地理位置优越、设施先进，是公司开展业务的基础和核心竞争力之一。
专业人才团队：拥有一支在物流地产领域具备丰富经验和专业知识的管理团队和员工队伍，涵盖物流、地产、金融、工程等多个领域，能够为公司的运营和发展提供有力的支持。
信息技术系统：投入大量资源建设和完善信息技术系统，包括物流管理系统、客户关系管理系统、数据分析平台等，通过这些系统实现对物流设施的高效管理、客户需求的精准把握和业务流程的优化。
关键业务物流设施的开发与建设：根据市场需求和公司战略，选择合适的地理位置进行物流设施的开发和建设，包括土地购置、规划设计、工程建设等环节，确保新建的物流设施符合市场需求和客户要求。
物流设施的运营与管理：对现有的物流设施进行日常运营和管理，包括设施维护、租户管理、物业管理、安全管理等，确保物流设施的正常运转和高效使用。
客户服务与解决方案提供：为客户提供全方位的服务和解决方案，包括租赁服务、增值服务、供应链优化服务等，满足客户在物流仓储方面的各种需求。
重要合作供应商合作：与建筑材料供应商、物流设备供应商等建立长期稳定的合作关系，确保物流设施的建设和运营所需的物资和设备的稳定供应，同时通过集中采购等方式降低采购成本。
物流企业合作：与第三方物流企业、快递企业等合作，共同为客户提供一站式的物流解决方案，实现资源共享和优势互补，提高物流服务的质量和效率。
金融机构合作：与银行、投资机构等金融机构合作，获得融资支持，用于物流设施的开发和建设、企业并购等业务，同时，通过与金融机构的合作开展资产证券化等业务，优化公司的资本结构。
资产购置与建设成本：包括购买土地、建设物流设施、购置物流设备等方面的成本，这是公司前期投入的主要成本之一，对公司的长期发展和盈利能力具有重要影响。
运营成本：主要包括物业管理成本、员工薪酬、水电费、设备维护费等，这些成本是公司日常运营过程中持续发生的费用，需要通过有效的成本控制措施来降低运营成本，提高运营效率。
营销与销售成本：为了推广公司的物流设施和服务，吸引客户，需要投入一定的营销和销售成本，包括广告宣传、参加行业展会、销售人员薪酬等。
来源：知识交易所一点号
