摘要：从最新的成绩单来看（绝大部分为2024年数据，小部分为2023年数据），地铁这张城市名片，已经被放在了现实的碎纸机里：

地铁有多烧钱，有很多人戏称，50年后地铁遗址会成为景点。

从最新的成绩单来看（绝大部分为2024年数据，小部分为2023年数据），地铁这张城市名片，已经被放在了现实的碎纸机里：

▲一边是柏林,一边是佛祖岭,从卐到卍

北京，亏损金额高达241.04亿元，位居亏损榜首。

杭州：亏损87.55亿元，位列第二。

重庆：亏损85.09亿元，排名第三。

郑州：亏损74.61亿元，排名第四。

青岛：亏损61.45亿元，排名第五。

宁波：亏损56.7亿元，排名第六。

成都：亏损55.39亿元，排名第七。

南京：亏损47.6亿元，排名第八。

西安：亏损37.84亿元，排名第九。

长春：亏损37.22亿元，排名第十。

在如此基本盘之下，2020年之后的武汉地铁，站在了我国地铁行业之巅。

以最辉煌的2022年数据为例，武汉地铁全年经营收入85.21亿元，归属母公司净利润15.70亿元，扣除政府补贴净利润14.83亿元，稳居全国第一。

那么武汉地铁为啥这么挣钱？

地铁，以地养铁，这是最核心的原因。

与其说武汉地铁是一家地铁公司，不如说它是一家房地产公司。

武汉地铁的一级土地开发业务收入达53.94亿元，成本23.26亿元，净利润30.68亿元。

要不是为了弥补票务亏损的部分（票务收入31.27亿元，成本54.12亿元，净亏损22.85亿元），武汉地铁的盈利能超过30亿。

那么，啥是土地一级开发？为啥这么挣钱？

土地一级开发的官方解释，指由政府或其授权委托的企业，对特定区域内的土地进行统一征地、拆迁、补偿及市政配套建设，使其达到“熟地”出让条件的过程。

说白了就是“把毛坯地变成精装地”。

▲不是这个生地和熟地

假设你买了一块荒地（即生地），这块地杂草遍布、没水没电没气没路，开发商看了直摇头，根本没法直接盖楼。

这时候，政府或者他们指定的公司（比如武汉地铁集团）就会来当“装修队”，干三件事，也就是土地一级开发的三大步骤:

步骤一是拆旧清场：把原来土地上的破房子全拆掉，垃圾全部清理干净，该赔钱的赔钱，该安置的安置，把地腾空。

步骤二是基础建设：通水通电、修路铺管，再种点绿化，把地收拾得整整齐齐，变成熟地。

这一步涉及两个概念: “七通一平”和“三通一平”。

简单理解为三通一平是简装套餐，七通一平是精装套餐。

三通一平指的是:

通水：接上自来水管道，能用上干净的水。

通电：拉电线过来，能用空调、电灯。

通路：修条水泥路通到地块门口，货车能进出。

一平：把坑坑洼洼的地推平，杂草石头清理干净。

三通一平之后的地，基本能用。适合工厂、仓库等对配套要求不高的用地，或者预算有限的情况。

如果想用燃气？想供暖？想上网？想排污？不好意思，得自己后期加钱搞。想买一个直接搞好的，那就是下面要说的七通一平。

七通一平指的是，在“三通”基础上，再加上高级配置：

通排水：修下水道，下雨不积水。

通燃气：接天然气管道，做饭供暖不用扛煤气罐。

通热力：集中供暖（北方常见），冬天不用自己烧锅炉。

通网络/通讯：光纤宽带、5G基站到位，直播开黑不卡顿。

一平：同样是土地平整，但标准可能更高（比如绿化预埋）。

当然更加到位的七通一平还包括通公交、通地铁，这可就是武汉地铁的长处了。

七通一平适合高档住宅、商业综合体、写字楼等对生活品质要求高的项目。

后续一级开发完成的土地价格，自然也价格更高。

步骤三是卖地回血：把“精装地”挂出去拍卖，开发商高价买走，武汉地铁赚取差价。

2022年至2025年，武汉地铁集团计划出让土地11572亩。

还有一个问题，武汉地铁为啥能拿到这么多地？

因为修地铁，得有地，有大量的地，不仅仅是地铁地下那一部分，还包括地铁沿线的地，这就为武汉地铁“以地养铁”的可持续模式提供了基础。

所以2022年到2025年武汉地铁出让的地块主要分布在1号线、2号线一期、3号线一期、6号线一期、7号线一期、8号线一期沿线及地铁小镇等区域。

开发商知道，未来这里会通地铁，所以都是高价买走。武汉地铁自然能狠狠赚一批。

武汉地铁还有一个盈利法宝，就是二级土地开发，说白了就是在七通一平，或者三通一平的土地上盖房子。

一级开发完成之后，地可以卖给开发商，也可以武汉地铁自己盖房子经营。

一块土地的一级开发和二级开发都由武汉地铁完成的话，连中间商赚差价的流程都没有了，自然利润率就高。

武汉地铁二级开发用的是“TOD模式”（公共交通导向开发），整合地铁站点周边的土地资源，开发商业综合体、住宅、写字楼等，通过租赁、销售物业获取收益。

截至2022年底，武汉地铁已开发109个物业项目，总建筑面积约600万平方米，涵盖广告、商铺租赁等衍生业务。

所以武汉地铁内外明显繁华，把商业直接开到地铁上盖，甚至地铁里面。相比之下，亏损最严重的北京地铁里，只有空荡荡的站台。

武汉地铁赚钱还有一点，就是票务收入。尽管从账面来看票务收入是亏损的，但票务收入越多，亏损的就越少。

武汉地铁里程不是全国最高的，但相对票务收入却排名前列。

一是地铁票价不便宜，这被很多人吐槽。甚至有人说一个寝室的大学生出去玩，坐地铁的成本比打车都贵。

二是武汉作为全国大学生最多的城市，地铁的受众群体大，自然票务收入不低。

来源：翰林冷知识