摘要：作为马上要收房的新房准业主，自从我在某书平台搜了一次“新房解禁”词条后，很自然的让大数据锁定了。

作为马上要收房的新房准业主，自从我在某书平台搜了一次“新房解禁”词条后，很自然的让大数据锁定了。

于是，“新房破发”的话题对我发起了魔法攻击！

有意思的是，很多帖子和文章里，义正言辞“暴击”我的理据，还是我们一房一万文章中每年解禁的新房数据。

（这里顺带插播一句：我们一房一万发布的数据均具有独家版权，欢迎各位引用，但请注明来源出处哦！）

仿佛这些即将解禁的新房，只剩下两种命运：自住or立刻卖掉！

大家似乎自动忽略了第三种可能：出租。

假如，的确有一部分业主对楼市坚定不看好，解禁后就想出售。

从交房到可交易，大约两三年的时间里，自住级的装修显然不太可能，当然有人也许会空关。

但大部分人会选择出租，让自己收益最大化（或者说，损失最小化）。

更不用说，在那几年火热的打新潮中，不少人一头扎进楼市本来的目的，就是奔着短期收租，中期转手的想法。

至少，在我看到的几个刚交付和即将交付小区中，准备（已经）放租的业主并不少见。

本着一点“夹带私货”的动机，我请公司的数据分析师，帮我薅来了一份新鲜热乎的次新房租赁数据。

是为了自己，也是为了上海32万套新房（准）业主们（2020年2024年，全市一共成交了319901套新建商品住宅）。

或许在住和卖之间，

租，才是那条进可攻退可守，不用鱼死网破的选择。

注：文章中所有数据均为商品住宅数据，已剔除老破小、老公房、动迁房等房屋对租金的影响；文中所指“新房”均为2020年后入市的商品住宅。

01

新房租售比的冰火两重天

如今的租售比，已经成为牵动房东、租客、买家的一个核心概念。

这些刚刚流入市场的新房租售比到底怎样，甚至影响接下去房东对房子持有时长的决定。

于是一房一万根据已经在头部中介挂牌出租的新房数据进行分析计算，得出了一部分新房目前的租售比数据。

注：由于挂牌出租的房源存在阶段性的结构供应波动，因为数据代表近一个月左右的租售比情况，仅供参考。

我们分环线来看一下。

内环内的新房平均租售比在2.2%，是目前所有环线中最高的。

其中高于平均值之上的两类户型分别110-140㎡以及200㎡+。

受7090政策影响下的百平户型（80-110㎡），其租售比相对最低，约1.8%（目前上海二手住宅的平均租售比约1.73%）。

140-200㎡大概在2%左右，略低于环线均值。

而主要拉升内环内租售比，不出意外的是200㎡以上豪宅，平均租售比大约在2.7%。

这也意味着有一部分豪宅的租售比，也极有可能接近3%，甚至超越3%了。

由于目前上海豪宅的持有成本相较于很多国外城市来说偏低，所以实际的租售比应该还是比较可观的。

但我们先别急着下定论，再来看一下内中环，这里的平均租售比达到了2.1%。

其中，豪宅的租售比和内环内相近，甚至略高。

所以近两年整个中环线以内豪宅的热销，似乎也说的通了。

从高端购买力到高端租赁力，上海核心区依然很扛打，即使市场还处于疲软期。

另一个相同的则是过去大量供应的百平左右户型，仍然处于内中环之间的低位。

但和内环情况不同的，大户型的改善租赁表现上，这里显得更为稳定。

其实根据数据我们不难发现，中环线以内小户型的租售比其实并不讨巧，相反面积越大，租售比的表现越好。

也从侧面反映出，中环内豪宅大量供应背后，本质上依然是一场财富对土地和不动产价值的精准锚定。

然而一旦出了中环，租售比的情况就掉了个儿。

户型越小，租售比越高，是这里的整体趋势，也符合普通人对租房市场的印象。

尤其是中外环之间的百平户型，反倒成了这里的香饽饽，2.1%的平均租售比也远高于全市。

由于有两个区域近期没有大户型挂牌出租，因此这部分租售比有所缺失，但从外郊环间1.9%的数据来看，表现尚佳。

但不能发觉，在上海越往外围走，新房的租售比也越低。

比如以数据较全的外郊环来看，平均1.6%的租售比，就是最好的证明。

在上海这样一个不缺资本、人才和资源涌入的城市，新房中的大户型甚至是豪宅的租售比，显然更优于中小户型。

而小户型较低的租售比，反映了房价与租金，甚至收入之间一层很微妙的关系。

02

房龄对新房租金的加持力度

所以，各环线的新房平均租金到底怎样了？

我把新房和同环线的普通商品住宅的平均租金做了个对比。

两者间立马有了那么点高低立现的感觉。

除了郊环外，所有新房借住房龄的优势，都有着不小的租金优势。

而这个优势几乎和距离市中心的环线远近，保持着正相关。

缩小范围来看看。

租金差异最大的情况全部发生在中环线以内。

其中两房和四房的最大差价出现在内环，新房的平均租金优势高达61%和32%。

三房之间差异最明显的位置在内中环，租金平均差值可以达41%。

背后的原因，除了受到了地段、配套和居住品质，以及租客对租金承受度的综合影响。

还不能忽略另一点，就是中环线内，新房供应量长期以来都很少。

根据一房一万的数据统计，从2010年至2024年底，整个中环线内供应的新房仅占全市的11.9%。

这就在无形中造成了中环线内，房龄较新的房子流入租赁市场的量也变得极低。

大量早期、中期商品房充当了租赁的主角（本文暂时排除了老公房、老破小的租赁情况）。

随着这些年的新房陆续流入，加上内环新房中夹杂着不少豪宅级的大两房、大三房，一些综合因素都把市中心的新房租金推高。

从而与平均住宅租金间，形成了明显的价格鸿沟。

一旦离开中环往外走，新房与普通二手房之间的租金差异，就显得没那么剧烈了。

显然，在这里，租房时的空间实用性与性价比，比什么都重要。

03

一条中环线

内侧追求享受，外侧淘性价比

结合前文来看，尽管内环新房与普通住宅租金的差异高达61%，大概率是由豪宅带来。

但随着我拆解了各面积段最新的租金价格，倒也意外发现市区租赁市场的一点”异类“。

由于数据量比较多，考虑阅读习惯，我以中环线做了拆分。

比如在内环内，在同样面积段下，房间数量越少，租金反而更高。

以90-110㎡来说，两房的平均租金在20000元左右，但三房则为16500元。

再上升两档来看。

在140-200㎡面积段中，两、三、四房的情况也一样，面积越大，房间数量越少，它的租金收益会更高。

这个现象即使到了内中环也有不小的相似度。

我们都知道，租金通常不会过度偏离真实的市场，背后反映的必然也是一定的真实需求。

那么很显然，在上海最市中心的地段，对房龄需求很高的高端租客，往往有着另一个重度需求：

房屋空间的舒适度重要，且非常重要。

这一点在户型越大的区间内，表现的更为明显，足见高端以及豪宅租赁客户对空间绝对舒适性的高要求。

但出了中环线，情况又不同了。

看到这个租金，是不是就挺符合我们的传统认知了！

面积越大，房间越多，对应的总租金自然也越高一些。

尤其出了外环线，租金有了明显的下滑。

比如外郊环间，人均最高也止步在3000元左右，大部分新房的租金范围保持在人均1500-2500元之间，保持在比较具有性价比的状态。

某种程度上说，租赁市场是新房市场的价值延续。

近年来新房市场供应的结构改变，相信不出两三年，中外环线内外的这种新房租金差异还将进一步扩大。

截至目前，陆续入市的新房基本轮到了2023年之后的楼盘（一般新房工期在1.5年-2年左右），2022年的新房成交峰值已经过去。

所以从接下来，流入市场的租赁新房数量不太会出现波动较大的局面。

但反观豪宅租赁市场接下来的走势，似乎还留着许多悬念。

2024年至今，集中井喷的豪宅新房未来流入租赁市场后，究竟对高端租赁市场带来怎样的影响，或许明后年，我们就能见分晓了。

转自一房一万

来源：我爱工地