摘要：杨浦滨江豪宅开盘即遭疯抢，认购率飙至248%；同一区域，3公里左右的楼盘开盘近2个月仅网签7套；浦东神盘“五开五罄”触发积分，同板块项目却一年半去化率只有70%……
杨浦滨江豪宅开盘即遭疯抢，认购率飙至248%；同一区域，3公里左右的楼盘开盘近2个月仅网签7套；浦东神盘“五开五罄”触发积分，同板块项目却一年半去化率只有70%……
2025年的上海楼市，正在上演一场残酷的“冰与火之歌”。
凤凰网房产上海站调查发现，进入到2025 年，上海新房市场的分化已进入“深水区”——从过去的“板块间冷热不均”，升级为“同区域、同板块内生死两极”。
01杨浦：一边“日光”一边滞销，豪宅也分三六九等
在寸土寸金的杨浦区，楼市正在经历一场“分化和折叠”。不同板块之间，市场表现截然不同。
东外滩板块无疑是本轮行情的大赢家。5月21日，位于杨浦东外滩板块的保利海玥外滩序BUND98结束认购，据项目官微喜报，截至认购结束，项目累计收获552组认购，认购率248%。
无独有偶，同样位于东外滩的中海云邸玖章也表现抢眼。4月30日首开的187套房源收获383组认购，认购率205%，开盘当日即告罄。该项目主打改善型产品，均价11.49万元/平方米。
然而，与东外滩仅一路之隔的黄兴板块却遭遇销售困境。
板块内北京城建与越秀合作开发的翎翠滨江项目，3月27日首推26套房源，虽开盘当日宣称"去化100%"，但网上房地产数据显示，截至5月23日，实际网签率仅为27%，19套房源仍处于可售状态。
据悉，4月底，翎翠滨江二批次房源已经过会，已于5月17日开始认购。这一批次，翎翠滨江拿出了最后全部的236套房源，售价也较此前下降了6314元/平方米。但截至5月26日，开发商仍未公布具体认购数据，市场反响存疑。
同样面临去化压力的还有中原板块的北京城建国誉府。该项目3月9日首开76套房源，虽然认购率达到113%，开盘当日去化80%，但截至发稿，项目已售住宅套数为45套，网签率仅为59%。
“这种分化现象在当前的上海楼市非常典型。”某业内资深人士指出，“核心地段的优质项目凭借成熟的配套和品牌溢价持续受到追捧，而位置稍逊或产品力不足的项目，即便降价也难以打动越来越理性的购房者。”
02宝山：南大板块“抢房”，月浦板块“摆烂”
这种分化现象并非杨浦区独有。在与杨浦区接壤的宝山区，同样上演着“冰火两重天”的楼市景象。一边是南大、淞南等热点板块频现“日光”盛况，另一边则是月浦、顾村等区域陷入去化困境。
位于南大板块的中环置地中心望雲项目年内已完成四次推盘，累计推售508套房源。数据显示，项目前三个批次开盘当日去化率均超97%，最新批次148套房源去化率达90%。截至发稿，项目整体网签率已达85%，成交金额突破40亿元。
同样表现亮眼的还有淞南板块。5月10日，位于宝山淞南板块的江湾金茂府开启认购，项目共推出192套户型面积约114-144公寓，均价6.95万元/平方米。截至5月14日认购期结束，累计收获214组认购客户，认购率约111%。5月21日，项目开盘，192套房源当天售出182套，去化率95%，成交总金额超14亿。
与上述火热场景形成鲜明对比的是，相距仅9公里的月浦板块却陷入销售困境。
板块内的上海长滩项目4月推出368套现房房源，均价较去年下调4430元/平方米至53188元/平方米，但认购率仅1.63%。网上房地产数据显示，开盘一个月后，网签量仍停留在个位数。
更严峻的情况出现在顾村板块。中建山水雅境项目自去年12月开盘以来，136套房源半年仅网签26套，去化率不足20%。
“南大板块受益于‘数字北上海’千亿级产业规划，吸引了大量高净值客群。淞南板块凭借紧邻新江湾城的区位优势，成功承接了外溢的改善需求。”某业内人士向凤凰网房产分析称，“而传统工业区转型的月浦板块，配套升级尚未完成，顾村板块新房热潮也已经退去，缺乏实质性利好的区域，已难以撬动市场。”
03浦东曹路：五开五罄VS打折促销
事实上，不止是同区域之间，存在分化，同板块之间也存在着分化，比如说浦东曹路板块。
曹路板块的金海汀雲台无疑是近年来浦东楼市的现象级项目。自2024年10月首开以来，该项目五次推盘均实现“日光”，并次次触发积分制。
收官之战更是创下312%的认购率，74套房源吸引231组客户争抢。项目官微数据显示，五批次累计推售458套房源，认购总数达1219组，平均认购率266%，入围积分维持在52分以上高位。
然而，就在同一板块内，直线距离项目4公里的涌潮府和建发联发青云上却深陷销售困境。涌潮府自2023年12月开盘以来，253套房源历时18个月仅网签8套，去化率低至3%。建发联发青云上情况稍好，但448套房源去化率也仅30%。
而这还是在打折促销的情况下取得的成绩。某社交平台显示，涌潮府目前购房不仅可享95折和车位券，还有5万元的返现；建发联发青云上买3万装修送10年物业费以及0.5%的返现。
凤凰网房产对比发现，尽管三个项目都位于曹路板块，但产品力差距明显：金海汀雲台项目距9号线顾唐路站直线约1公里，项目一路之隔就是金海湿地公园，曹路招商花园城等商业体都在项目1公里范围内；而滞销项目涌潮府和建发联发青云上周边仍以农房和空地为主，配套成熟度相差甚远。
写在最后：
2025年的上海楼市，用一个个真实案例宣告着“闭眼买房躺赚”时代的彻底终结。这场从区域分化到板块分化的市场重构，正在重塑整个行业的游戏规则。
“未来上海楼市将呈现‘金字塔’结构。”某业内人士分析称，“塔尖是核心区优质资产，中部是规划明确的发展区，底部则是配套滞后的边缘板块。不同层级的价差可能进一步拉大。”
来源：风财讯深度