摘要：讲述法治故事，传播法治声音。上海青浦法院官方微信推出“青法说案”栏目，聚焦社会民生，选择身边案例，以通俗生动语言，讲述发生在百姓身边的法治故事，向社会释法说理。

原创 上海青浦法院 上海青浦法院

讲述法治故事，传播法治声音。上海青浦法院官方微信推出“青法说案”栏目，聚焦社会民生，选择身边案例，以通俗生动语言，讲述发生在百姓身边的法治故事，向社会释法说理。

借朋友名义购买房屋

结果朋友被强制执行

名下的房屋亦被查封

向人民法院提出异议

要求停止执行

该异议能否得到支持？

潘二勇（化名）和张小敢（化名）是朋友。

2019年，潘二勇找到张小敢帮忙，称其与他人存在债权债务关系，不方便自行出面购房。因此，两人签订了《房屋代购协议书》，约定以张小敢名义购买商品房，购房款由潘二勇付至开发商账户，该房产归潘二勇所有，房屋的所有权益与张小敢无关，待潘二勇需要时，张小敢应配合潘二勇办理更名手续。

随后，张小敢以其名义向开发商购买潘二勇看中的该套商品房，潘二勇以自有账户向该房屋开发商支付购房款，开发商收到全额购房款后交付该房屋，并为张小敢办理了产权过户登记手续，房屋由潘二勇实际居住。

三年后的某一天，潘二勇突然收到了一份关于拍卖该房产的执行裁定书，深感惊慌，连忙联系张小敢询问情况，才知道他因借贷被债权人申请强制执行，张小敢名下的该房产亦被人民法院依法查封并准备拍卖。

潘二勇认为

该房屋实为其所有的合法财产，不应被当作被执行人张小敢的财产予以执行，遂向人民法院提起执行异议，以其为房屋实际所有人为由，请求停止对该房产的执行并解除查封措施。

青浦区人民法院经审查认为，案外人对执行标的主张权利的，由执行法院就系争财产所实施的执行措施的合法性予以着重审查。根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。

本案中，潘二勇认为在执行案件中需处置的房屋所有权应归属其所有，张小敢仅系代为持有，故要求停止对该房屋的执行。然该房屋登记在被执行人张小敢名下，被执行人至今未履行生效法律文书的义务，人民法院执行中处置该房屋符合法律规定。案外人的异议理由不足以排除申请执行人对该房屋的强制执行。最终，裁定驳回潘二勇的异议请求。

裁定后，当事人均未向人民法院提起异议之诉，案件现已生效。

“房屋代持”或“借名买房”，即当事人约定由一方出资，房屋登记在另一方名下的情形，通常发生在朋友、亲属等具有信赖基础及共同利益之间。究其原因，部分购房者出于逃避限购限贷政策、规避税费支出、躲避债务追偿、隐匿真实财产等原因，企图通过“借名买房”的形式钻政策漏洞，却忽视了其中存在的巨大风险。

01

不动产物权以登记为生效要件

物分为动产与不动产，其中不动产的物权变动依法登记，属于法律的效力性和强制性规定，不可改变。如想要取得房屋所有权，必须进行物权登记；如双方约定，不用产权过户，只要交付房屋即取得房屋所有权，该约定因违反物权法定而无效。动产包括普通动产（如手机、照相机）和特殊动产（如机动车、船舶和航空器），均以交付作为物权变动的标志，即交付取得所有权。

本案中，房屋登记在张小敢名下时，即发生物权变动效果，张小敢为该房屋的所有权人，当张小敢未履行生效法律文书确定的债务，法院查封登记张小敢名下的房屋，符合法律规定。

02

不动产未经变更登记不具有排除强制执行效力

一旦被借名人成为被执行人，借名人再想根据代持协议排除对房屋执行的想法很容易落空。因为房屋代持协议只能在合同签订二方之间产生债权债务法律关系，不能直接导致物权变动，借名人不能基于代持协议所享有的债权排除对房屋的强制执行，只能向被借名人主张债权。借名人花费大量钱财购房，却极有可能面临失去房屋的后果。

03

房屋代持协议仅具有债权效力

在借名买房不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据房屋代持关系要求被借名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系而直接被确认为房屋的物权人，其享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

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一、《中华人民共和国民法典》

第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十八条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十五条 对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；

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撰稿 | 顾雯雯

主审法官 | 李晶

供稿 | 执行裁判庭

编辑 | 杨怡伦

来源：澎湃新闻客户端