摘要：长沙开福万达广场，曾经是长沙的商业地标之一。‌2013年9月27日‌正式开业，开福万达广场由大型商业中心、商业步行街、高级酒店、商务酒店、写字楼、精装豪宅等组成，号称是当时长沙功能最齐全、档次最高的综合商业项目。

华声在线全媒体记者 卜岚 通讯员 管欣 叶彤

近日，王健林以500亿元价格打包出售48座万达广场，其中长沙开福万达广场位列其中，这也是万达集团继2023年以来第三次大规模资产出售。

消息发布后，人们纷纷将目光聚焦到已经出售的万达广场上。被打包出售后，它们将何去何从？

客流稀疏，部分区域出现空铺现象

长沙开福万达广场，曾经是长沙的商业地标之一。‌2013年9月27日‌正式开业，开福万达广场由大型商业中心、商业步行街、高级酒店、商务酒店、写字楼、精装豪宅等组成，号称是当时长沙功能最齐全、档次最高的综合商业项目。

如今，商场往日的风光已经不再。5月27日17时，长沙开福万达广场，商场内多数楼层客流量稀疏，部分区域甚至出现“空铺”现象。开福金街作为项目核心商业街，超过40%的商铺处于关闭状态，玻璃橱窗上“旺铺转租”的告示已泛黄卷曲。

“我们是2018年8月开业的，相比以前，目前商场的整体客流量出现了下滑，我们店还算稳定。这个门店在我们整个湖南来看，客流量属于中等的。”炊烟小炒黄牛肉相关负责人介绍，万达易主之后门店会继续经营，“品牌的经营需要商场的流量，但不能完全依赖商场，我们有自己的品牌和客群。”

在大碗先生开福万达广场门店，即便是到了饭点，也依然人流稀少，“门店一天大概能有五六十桌客人，上午的生意比下午好。但和五一广场附近的门店比还是要差很多，整体客流量不高。”该门店的工作人员介绍。

为了对比客流量，记者电话咨询了大碗先生华创国际广场门店。该店工作人员表示，“门店生意还不错，客流量较大。一天可以卖出一两百单，连外卖销售额都能破万元。”

不仅仅是餐饮门店，其他业态也是门前冷落。在商场一楼的“太空星际乐园”儿童游乐区，里面搭建了一个大型充气城堡，却无人问津。同样，在三楼的“1号机长超乐场”，十几台抓娃娃机整齐地排列在一起，设备稍显陈旧，也鲜少有人停留。

“商场人流量较少，尤其是周一到周三，店内顾客很少。但从周四开始会有所好转，周末人会稍微多一些。”谈及商场的情况，等于几捡瓷市集的工作人员感慨道。

商场更换了房东，但运营团队没有变化

此次交易的背后，也折射出商业地产行业的深度变革。传统重资产模式在电商冲击、消费习惯改变等因素下，正面临生存困局。

位于雨花区的吉联MALL就曾历经数次拍卖，仍然无人问津。据阿里资产平台信息，4月18日10时，在最新一轮的拍卖中，吉联MALL再度因无人竞价遭遇了流拍。

据戴德梁行数据显示，2024年，长沙甲级写字楼空置率达32.7%，租金环比下跌8.4%，商业地产整体承压。与此同时，长沙将迎来六大商业体的开业，包括招商梅溪湖花园城、湘江新区永旺梦乐城等，总体量达87万平方米，市场竞争将进一步加剧。

“目前我们商场的日均客流量在3、4万人左右，空置面积约为3000多平方米。虽然万达易主了，但只是房东发生了变化，我们运营团队并没有变化，招商和签约的流程还是一样。”大连万达物业管理有限公司长沙分公司相关负责人表示，相比前几年，商场的租金一直在下降，最高点的时候租金达到300元/平方米/月，现在比如4层的商铺，租金约为120元/平方米/月。

5月28日，记者在企查查上查询发现，长沙开福万达广场投资有限公司的股东仍是大连万达商业管理集团股份有限公司，不过标注的是股权出质的状态。

“五一商圈作为长沙传统商业核心，近年来面临前所未有的竞争压力。随着IFS国金中心、梅溪湖步步高、富兴世界金融中心等新的商业综合体的崛起，客流被严重分流。相比之下，开福万达业态单一，缺乏差异化竞争力，难以留住消费者。”业内人士认为，此外，电商和外卖平台的普及改变了消费者行为，尤其对服装、电子产品等标准化商品冲击显著。

通过剥离成熟物业，能快速补充现金流

事实上，万达广场的“卖卖卖”早已不是新闻。

据不完全统计，过去两年，万达出售超过30座万达广场。2023年、2024年，上海金山万达广场、广州萝岗万达广场、湖州万达广场等均发生股权变更。

据一位万达广场的管理者表示，万达广场的买家有不少险资机构，万达通过剥离成熟物业，能快速补充现金流，但核心资产流失可能会影响长期收益能力。万达过去依赖“自持物业+租金”的重资产运营，虽能沉淀优质资产，但也会抬高杠杆，轻资产转型是必然选择。

业内人士指出，对长沙开福万达广场而言，交易后的发展取决于两大因素：一是运营升级成效。万达需加快业态调整，引入首店、快闪店等新兴业态，提升体验式消费占比；同时借助腾讯的技术支持，优化会员系统与精准营销，增强用户粘性。二是资本运作空间。太盟投资等机构擅长资产证券化，未来可能推动长沙万达 REITs 发行，进一步盘活资产。若能实现上述目标，长沙万达有望在3—5年内重塑竞争力。

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