摘要：2025年5月27日，上海保利·海玥外滩序BUND98售楼处，544组意向认购客户紧盯仅有的223套房源，平均2.4人抢购一套房。开盘仅数小时，开发商宣布所有房源售罄，单日销售额达30亿元。

544组购房者抢购223套房源，三个楼盘开盘当天清盘——上海楼市正上演“冰与火”的剧情。

2025年5月27日，上海保利·海玥外滩序BUND98售楼处，544组意向认购客户紧盯仅有的223套房源，平均2.4人抢购一套房。开盘仅数小时，开发商宣布所有房源售罄，单日销售额达30亿元。

同一天，普陀桃浦的润雲金茂府上演“开盘即秒光”的场面，88套房源36分钟售罄，销售额达14.5亿元；宝山杨行的金茂棠前264套房源同样日光。

而在另一端，金山和松江洞泾的两个项目却因认购不足取消摇号。

这一天浓缩了当下上海楼市的全貌：核心区域豪宅遭抢购，远郊项目无人问津。

五月的上海楼市，高端项目开盘“日光”已成为常态而非例外。5月11日，徐汇滨江的“绿城潮鸣东方”120套房源日光，单日销售69.88亿元；5月21日，黄浦区的上海壹号院64套房源1小时售罄，年内销售额破百亿。

5月27日三个日光盘各具特色：

保利·海玥外滩序BUND98：杨浦滨江核心地段，直线距黄浦江仅700米，均价12.64万元/㎡，认购率248%，限售5年仍被疯抢；

润雲金茂府：普陀桃浦改善盘，主力户型170-217㎡，均价8.9万元/㎡，开盘36分钟清盘；

金茂棠前：宝山杨行TOD项目，均价4.9万元/㎡，吸引超600组验资客户，二期房源被迫提前加推。

这些项目创造了惊人的销售速度——金茂棠前开盘现场“还有很多客户没有选到首开房源”，开发商不得不紧急提前推出二期新品。

地段稀缺性是高端项目日光的基础逻辑。

58安居客研究院院长张波分析，当前改善型需求高度集中于徐汇、黄浦、陆家嘴等核心区域1。这些区域凭借“顶级配套+稀缺资源”形成不可复制的价值。

保利·海玥外滩序所在的杨浦滨江“九宫格”、润雲金茂府所处的桃浦智创城，均属上海重点开发区域。而金茂棠前则坐享宝山站（在建中）+19号线（规划中）+合生汇（已签约）的三重规划利好。

购买力构成更揭示真相。

上海壹号院客户中，非沪籍买家占比70%，浙江（17.1%）、江苏（12.9%）领跑。绿城·潮鸣东方191组认购客户中，129组为非沪籍，占比三分之二。

“这些客户呈现显著的‘三高’特征：高净值、高学历、高审美。”上海壹号院项目负责人描述，买家包括企业家、艺术家，来源从长三角延伸至海外，年龄层更趋年轻化。

2024年以来上海连续出台的宽松政策为市场注入强劲动力：

“沪七条”将非户籍单身人士购买外环外住房的社保门槛降至1年；

取消普通住房和非普通住房标准，优化契税政策；

信贷环境空前友好，降低豪宅入市门槛。

政策效应在一二手房市场形成良性循环。上海中原地产分析师卢文曦指出：“二手房市场延续较高交易量，90㎡以上中大户型价格止跌上涨。这些卖房房东成为购买新房豪宅的重要客源。”

资金流向同样关键。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析：“在投资品市场深度调整及储蓄降息情况下，豪宅吸引力明显增强”。截至5月25日，上海总价3000万以上新房成交897套，接近2021-2023年全年水平，成交金额达466.2亿元。

从数据看，上海楼市反弹信号明确：

上周（5.19-5.25）新建商品住宅成交面积16.55万㎡，环比增长22.46%；

2024年上海商品住宅成交额破5400亿元，二手房成交近7500亿元，均列全国之首；

2025年前5个月，上海已诞生全国首个百亿单盘（上海壹号院）。

豪宅市场持续火热。2024年上海总价3000万以上高端住宅成交2530套，占全国61.6%；单价15万以上豪宅成交金额TOP10项目中，上海独占9席3。2025年趋势未改，预计全年豪宅成交金额将突破1000亿元。

土地市场同样传递信心。徐汇滨江小米地块、新杨思地块等高价地块频出，反映房企对上海市场的坚定看好。这些优质项目入市后，将进一步推高市场热度。

但是，市场分化仍是最大挑战：

5月27日同批开盘的金山、松江洞泾项目认购不足，取消摇号；

嘉定某项目82套房源仅获35组意向客户；

杨浦有项目被迫打出9.7折促销。

“上海楼市的分化本质是城市发展能级、产品升级匹配度的直接体现，”张波指出，“非核心区库存量大，去化难度高。”

上海楼市已呈现筑底回稳的清晰趋势。

卢文曦认为：“2025年上海新房价格可能小幅上涨，需考虑豪宅产品对整体价格的拉动效应。”

中指研究院上海分析师刘卓维补充：“2025年新房市场均价或将上涨，上海有望率先走出市场底部。”

专家认为，三个关键趋势将主导市场——

核心资产持续受捧：存款利率下行背景下，核心区域房产成为资金避险选择；

改善链条激活：二手房改善型房源价格止跌，释放的购买力转向新房市场；

政策优化空间仍存：外环外社保要求、房贷利率等政策尚有调整可能。

但远郊区域压力不容忽视。随着5月底静安曹家渡板块康定壹拾玖（认购率265%）、松江广富林国贸海上原墅（认购率188%）等项目入市，核心区与远郊的销售表现差距可能进一步拉大。

上海楼市正站在分化与复苏的十字路口。三个日光盘的火爆印证了核心区高品质住宅的强劲需求，而远郊项目的滞销则警示风险犹存。

中原地产数据显示，上周上海新建商品住宅成交面积环比增幅超22%，而国家统计局房价指数显示上海新房价格持续上涨，尤其是中大户型。这些数据佐证市场正积蓄复苏动能。

“在政策的呵护下，上海将先于其他城市实现回稳。”卢文曦的判断正在被验证。当548组客户争夺保利223套房源时，上海核心地段的住宅已成为高净值人群对抗不确定性的硬通货。而能否将核心区的热度传导至外围区域，将是上海楼市真正全面企稳的关键考验。

来源：地产锐评