摘要：仅限单户住宅的分区——其中大部分土地被专门用于传统的单户住宅开发——导致了全国的住房供应稀缺，并对房屋销售和租金价格产生溢出效应。通过允许低密度多户住宅来释放划为单户住宅开发的未充分利用的土地，是一项很有前途的策略，可以帮助城镇解决影响全国各地的住房短缺问题。
德克萨斯州奥斯汀的 Muskin Row Homes I（摄影：Likeness Studio |妮可·姆拉卡）
仅限单户住宅的分区——其中大部分土地被专门用于传统的单户住宅开发——导致了全国的住房供应稀缺，并对房屋销售和租金价格产生溢出效应。通过允许低密度多户住宅来释放划为单户住宅开发的未充分利用的土地，是一项很有前途的策略，可以帮助城镇解决影响全国各地的住房短缺问题。
自从我们在 2022 年发布关于这一策略的论文以来，一些司法管辖区和私人实体已采取措施，使建造低密度多户住宅 （LDMF） 变得更加容易，也称为平密度或缺失的中间住房。在新一期简报中 — Making it Happen： Scaling Low-density Multifamily Housing — 我们讨论了扩大经济适用房创新的机会，包括旨在促进某些形式的 LDMF 住房开发的监管改革，以及最近为 LDMF 开发提供资金的贷款产品。（了解有关 LDMF 外壳定义的更多信息)
图像
MPHA 家庭住房扩建 – 明尼苏达州明尼阿波利斯市 Sixplex（摄影：DJR）
以下是释放 LDMF 住房潜力以扩大这种住房战略并缓解供应和负担能力挑战的三种方法：
采用分区改革，允许在仅限单户住宅的分区区域进行某种形式的 LDMF 开发。促进 LDMF 住房的第一步是采用管辖范围内的土地使用和分区改革，允许在划为单户住宅的区域创建某种形式的 LDMF。全国许多司法管辖区已经颁布了分区改革，允许在仅限单户住宅的分区区域进行某种形式的 LDMF 开发，并承认这种类型的分区会导致一系列影响负担能力和供应的州和地方住房挑战。自 2022 年发布关于该策略的论文以来，包括亚利桑那州、科罗拉多州、蒙大拿州和华盛顿州在内的几个州已经通过了全州范围的分区改革，旨在促进某种形式的 LDMF 住房的发展。此外，一些地方司法管辖区已经采取了分区改革，包括弗吉尼亚州的阿灵顿;佛蒙特州伯灵顿;田纳西州诺克斯维尔;圣保罗、明尼苏达州和纽约市。然而，对立团体提出的法律挑战使一些改革努力停滞不前。此外，由于这些监管措施是最近才采取的，而且地理范围有限，因此尚未转化为全国范围内 LDMF 供应量的增加。其他司法管辖区采用类似的改革可能会导致广泛的州级改革，旨在促进 LDMF 住房的发展，使住房行业能够扩大 LDMF 住房的供应。图像华盛顿州西雅图的 Jansen Court（摄影：CAST Architecture）审查基本法规，以确保它们不会抑制或限制所需类型的 LDMF 住房的开发。
即使一个城市修改了其土地使用和分区法规，也可能有一套基本的分区法规，这些法规可能会抑制 LDMF 开发的物理和财务可行性或对其产生负面影响。虽然当地住房市场状况和 LDMF 住房生产的分区障碍因司法管辖区而异，但有兴趣解决监管障碍的市政当局可以颁布改革，消除或减轻突出的监管和分区规定。这些包括：确保基本的最小地块面积要求允许在以前为单户住宅开发保留的地块上开发 LDMF 住房。当地分区法规规定了最小地块面积要求，以确保为特定用途而开发的地块满足或超过大小要求（即至少 5,000、7,000 或 12,000 平方英尺）。提供满足开发批量要求的监管环境，即最大地块覆盖率、建筑高度上限和地块四条线路的最小后退区，这些允许并且不会对以前保留用于单户住宅开发的地块上 LDMF 住房的开发产生负面影响。放宽最低现场停车要求，以确保基本要求允许在以前为单户住宅开发保留的地块上开发 LDMF 住房，并且不会对其产生负面影响。图像科罗拉多州恩格尔伍德的恩格尔伍德被动房复式公寓（摄影：Shape Architecture Studio）创建适合 LDMF 住房开发需求的融资产品。
为 LDMF 住房开发量身定制的贷款产品的稀缺性对开发此类住房构成了最重大的挑战。LDMF 住房可能由新兴的小规模开发商开发，由于多种因素，他们经常面临获得贷款的障碍。追求 LDMF 开发的小型开发商通常会发现难以满足贷方和投资者设定的承销要求，包括满足流动性和净资产水平或业绩记录要求的门槛。一些投资者也可能认为此类开发商存在风险，因为他们认为他们缺乏财务和技术资源来成功应对住房开发和运营中的意外挑战。
为 LDMF 住房开发获得融资的其他障碍可能源于此类开发的规模。寻求资金建造 LDMF 住房的开发商在获得允许开发项目完成条款的小额余额贷款时可能会遇到挑战。此外，贷款承销商可能认为为 LDMF 开发项目承销贷款是令人望而却步的，尤其是当固定贷款发放费用（例如专职人员和法律费用）的成本超过预期的财务回报时。
为了克服这些挑战，一些私营机构为开发商推出了融资产品，以建造 LDMF 住房。此类贷款专为 LDMF 的建设提供资金，提供中小型贷款余额（即 $3-5M 贷款，在较大金额被视为大额贷款余额的市场中），以及灵活的条款，使拟议的 LDMF 开发项目能够实现，例如低息和低成本的小额贷款，涵盖总建设成本的更大份额（80% 或更高）。提供贷款担保和开发前赠款等工具还可以通过减轻贷款人和投资者的感知风险来帮助新兴的小规模开发商获得资金。
本简报是 Enterprise 的 Making It Happen 系列的第三篇。阅读完整的简报，“让它发生：扩大低密度多户住宅建设”。
这项研究是在摩根大通公司的慷慨支持下得以实现的。除非另有特别说明，否则报告中表达的观点和观点仅代表报告作者的观点和意见，并不一定反映摩根大通公司或其附属公司的观点和意见。
什么是 LDMF 外壳？
低密度多户住宅 （LDMF） 没有单一的、公认的定义，该定义因州和地方住房市场而异，主要取决于住宅开发模式。
这些模式在很大程度上受到土地使用和分区要求的影响——例如对建筑物覆盖的地块面积部分的限制、相邻建筑物之间的距离和建筑物高度——这些要求在开发时启用或排除了某些类型的 LDMF 住房。然而，随着时间的推移，这些法规的变化可能使今天在许多曾经允许建造类似房屋的地区成为非法。
LDMF 住房的有效定义也可能受到当前土地使用和分区要求允许的范围的影响，特别是在最近颁布了分区改革的司法管辖区，将 LDMF 住房的历史形式重新合法化。例如，俄勒冈州波特兰市 2020 年的分区改革侧重于允许最多拥有 6 个单元的 LDMF，而明尼阿波利斯 2020 年的分区改革侧重于允许最多拥有 3 个单元的物业。
我们的研究将 LDMF 开发描述为密度介于传统单户住宅开发（设计为由位于自己土地上的一个家庭居住的独立单元）和高密度多户住宅开发（广义上定义为拥有大量住房单元与建筑工地的总面积/面积相关）之间的住房。 最大化土地利用）。它在哪里取决于该地区的住宅开发模式。
来源：陈讲运清洁能源