摘要：原因是不知道应不应该把自己现在手头上的房子卖掉，还有就是要怎么置换，才能在接下来的行情里面最大化。

大家好，我是单敏。

一个在广深帮忙解决买房和贷款难题的家伙。

真诚的自我介绍：找到对的人，才能买对房

上篇文章：

国外永久产权很牛逼？呸！那都是骗术

产权不一样，含金量就不一样，价格又怎么会一样。

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@单敏聊买房

不能乱卖

上个星期沙龙，客户问到底行情哪时候起来。

原因是不知道应不应该把自己现在手头上的房子卖掉，还有就是要怎么置换，才能在接下来的行情里面最大化。

房友问，单总我有几套房，你帮忙看一下。

老家有两套新房，接下来准备拿证了，现在卖要交5.3%的增值税。

广州有3套，白云区有套老破小，天河北有1套，老黄浦有1套。

深圳有套公寓，佛山有套次新。

这几套房，我不知道接下来要怎么处理才好。

单敏说，你这些结构也算覆盖了各种置换的疑难杂症了。

要做这方案的要求，基本上就要具有穿透到未来去看到各个房子未来价格的能力才行。

直接进入主题吧。

老家的房子不用动，虽然小城市的房子不值钱，但基本上这个时间点也算跌到位了。

按小城市的供需平衡的话，拿着不会有大问题。但卖的话，现在就要硬扛增值税，反而有损耗。

小城市没那么多梦想，不会有拉杠杆博未来的动作，金融也不发达，也就大部分人买房都是全款。

同时大量的人手上有存款。

再叠加上，最近小城市开发商全崩了，短期内都不会有新的楼盘供应，所以市场是稳的。

这部分先不卖。

虽然后面大城市行情来了，它也不会涨。

如果没其他地方可以拿到钱，又或者你这套是贷款买的，每年都有损耗2年比增值税高，那可以考虑卖掉。

不然不着急钱，还要硬扛增值税就没必要。

广州的话，只有白云的老破小要卖掉。

原因是如果跌，它也会跟着跌。但涨它会很慢才涨。

这种标的在这个时期，并不是最优选。

别看我们平时买的都是20年楼龄的房子，但这些房子都在主流选择当中。

市场涨的时候，敏感度也非常高。市场有动静能随之而动。

这套房子除了是老破小外，还有就是区位偏冷门，且周围生活环境偏差。

在下一轮涨幅里面，涨幅幅度少且优先速度滞后的问题。

所以还不如就直接换个更优质的目标，卖的低买的也低，会是一个更好的策略。

至于天河北、老黄浦类的房子，留着就好。

板块本身经济和楼市本身都不错，所以不用动。市场来的时候全部跌幅都会连本带利吐回来。

深圳公寓的话，不是特别偏的话，留跟不留都没问题。

佛山的，则可以卖了。

佛山人到现在对二手房还是嫌弃，后面二手涨价很难动，所以别抱希望了。

供应大，有钱但整体财富密度低，这是硬伤。

还是把子弹打在更好的地方。

结合每个地方生态位的供需和经济，做未来的预判。

基本上生态位相差不大的情况下，别看一个在广东，一个在山东，这6年下来基本上都经历了一样的故事。

应该要卖掉的，要不接下来不涨少涨甚至会跌的，要不就是会吞噬你的利润的。

通通不要客气卖掉置换。

房子这东西不能乱买，也不能乱卖。

我们自己买卖房子这么多套后，是越买越谨慎。

这行赚钱容易，毕竟它有金融上的基础，但也难。

乱买情况下，还是能赏你个亏大发了的机会。

当年我在买郊区时候，AB郊区两个地方不同涨幅，然后再对比其他同时期一起买的朋友的其他区位房子。

对比完之后，才搞懂当时吹牛逼的中轴线，到底成色是怎么样。

哪些是真，哪些就只是吹牛逼。

也就到了后面广州说“东进南拓”，我也就知道又是宣传大于实际。

每一个价值锚定点都要靠真金白银去试验。

给客户的咨询建议，都是自己买过来的经验。

这样才能确保说的东西靠谱。

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（2025.6.4 单敏 minlmf）

来源：单敏聊买房