摘要：这不是开玩笑，是当年媒体严肃报道过的估算。上世纪80年代末，日本全国的地价总额达到了惊人的24万亿美元。而当时整个美国的土地价值，还不到这个数。

大家好好想想，在一个国家里，房价最疯狂的时候，地价能涨到什么程度？

日本在上世纪末给了一个堪称荒唐的答案：东京的地价一度高到可以买下整个美国。

这不是开玩笑，是当年媒体严肃报道过的估算。上世纪80年代末，日本全国的地价总额达到了惊人的24万亿美元。而当时整个美国的土地价值，还不到这个数。

那时候，有钱人靠买地暴富，普通人也贷款炒房，人人都觉得：只要房子还在手上，迟早都会升值。直到泡沫破灭，成千上万的人一夜之间从千万富翁变成了负债累累的穷人。

在这场动荡之后，日本人最终领悟的一条“真理”——实业救国。这条路，他们后来坚定地走了下去，直到今天。

1985年，一个对全球经济格局影响巨大的会议，在纽约广场饭店悄悄召开。

参加会议的五个国家分别是美国、日本、德国、法国、英国。这场会议的主要目标其实很明确：让美元贬值，缓解美国长期的贸易逆差。

美国当时的制造业正在衰退，而日本凭借出口狂飙突进，大量商品涌入美国市场，引起美国本土企业和政治家的不满。于是，“广场协议”出台，核心是让日元升值。

结果，日元从1美元兑240日元一路升到不到120日元，短短两年时间翻了一倍。

日本出口企业压力山大。政府急了，为了保住出口，就采取了“放水”政策：降低利率、鼓励信贷、刺激内需。

银行钱多了，贷款容易了，大家发现一个新机会：炒地皮。

80年代中后期，日本银行贷款条件极其宽松，甚至可以说是“只要你想借，就能批”。其中最容易拿到大额贷款的方式，就是用土地作抵押。

那时候，不少人和我一样，都听过一个段子：“在东京买一栋楼，只要押上一块地；拿这栋楼再抵押，就能买下一座山。”

听着像笑话，其实很多人就是这样发家的。银行敢借，企业敢买，普通人也不甘落后。

1986年到1990年，日本全国平均地价上涨了将近三倍。东京六本木、新宿这些核心地段，翻了五倍都不止。

房价也在飙升。1987年，东京23区的平均房价是每平米50万日元，两年后就涨到90万。一个普通上班族想买套房，可能需要不吃不喝还贷款30年以上。

尽管如此，大家还是拼命买。原因很简单：怕晚了买不起，怕错过发家致富的最后一班车。

我在一篇旧报纸的报道里看到过一个真实的故事，记忆很深刻。

东京一位姓井上的上班族，1988年贷款买了一套位于世田谷的公寓，贷款3000万日元。当时的他是典型的“升斗小民”，没有什么资产，但银行看在他有稳定工作的份上，直接批了全额贷款。

他很快发现，买房后几个月，房价涨了10%。他开始后悔当初没买更大一套，因为一边还贷款一边赚钱，听起来就像“资本主义美梦”。

于是他又贷款买了一块地，用作“投资”。1990年，他的账面资产达到了约1亿日元。

可好景不长。到了1991年，日本央行突然收紧货币政策，利率上调，贷款骤然收紧。银行停止对地产业发放贷款，整个房市像被抽掉了地基，一下塌了。

到了1993年，井上手里那套房子市值只有1500万日元，地皮更是没人接手。他还背着8000万的贷款，利息飙升，每月的支出几乎把他的工资吃光了。

最后，他把公寓贱卖套现，还了一部分贷款，剩下的债务继续还到2000年。那十年，是他人生最灰暗的时光。

井上的遭遇不是个例，而是整个日本中产阶级当时的写照。

1992年开始，房价一跌就是十年，东京核心区域平均跌幅超过70%。

几百家房地产公司倒闭，银行成批出现坏账。为了应对金融危机，日本政府不得不实施“零利率政策”，大量印钞、救市、重组银行体系。

日本经济学家清水義之曾说过：“90年代的日本，不是经济增长放缓，而是进入了冻结状态。”

最严重的时期，企业不愿扩张，家庭不敢消费，政府只能不断借债搞基建。经济学上称之为“失落的十年”，但其实日本自己知道，那是“痛苦的觉醒”。

他们终于发现，房子不是财富机器，土地不是提款机。

当时，日本社会上流行一句话：“我们以为自己是世界第一，结果只是站在泡沫上。”

到1995年以后，日本终于逐步反思当初的政策失误。特别是关于产业结构的调整，成了国家发展重点。

日本政府提出：“回归制造业，重建实业基础。”这不是一句空话，而是行动。

比如：丰田、本田、索尼、松下这些老牌企业在九十年代大规模投资技术研发，不再盲目扩张。

例如：政府鼓励“制造+出口”模式，再次强调外向型经济对国家命脉的重要性。

更关键的是，日本社会的价值观也悄然转变。年轻人不再热衷炒房，房地产变成了“避险资产”，而不是“投资爆点”。

我们今天回头看，就能理解为什么日本人在“互联网热潮”时期也没有放弃制造业。

在世界疯狂追逐虚拟经济、硅谷独角兽、各种平台概念的时候，日本依然把核心技术和基础制造业放在国家重点。

例如，全球半导体制造所需的高纯度氟化氢，80%以上来自日本。光刻机的高精镜头，90%来自日本精机公司。

再比如，日本在新材料领域，至今保持世界领先。碳纤维、电池材料、传感器、医疗设备，仍然是世界工业链中不可替代的部分。

他们经历过泡沫破灭后的恐惧，所以更懂得“实业立国”的分量。

日本用将近二十年的代价换来一句话：

“实业经济才是立国之本。”

这句话的背后，是无数家庭破碎、资产蒸发、社会失去信心的沉痛代价。

我们今天看房价，也许依然会感到焦虑。但你有没有发现，不管楼市怎么走，中国依然强调“房住不炒”。

为什么？因为我们早看到了日本的前车之鉴。

不止中国，德国、韩国，包括美国在过去几年也在重拾制造业基础。2021年美国提出“重建供应链”，本质也是实业回归。

金融可以提速，地产业能催热，但只有实业，能稳住国家根基。

今天的日本，依然有高房价、有年轻人买不起房的问题。但他们不会再让房地产绑架国家命运，也不会让人沉迷于“地价暴富”的幻想。

他们宁愿把钱投在工厂、实验室、研发中心，哪怕利润慢、见效晚。

因为他们知道：只有实业，才能穿越周期、撑起国家。

而我们，也该记住这段历史。

参考资料：

来源：宇宙骑士林黛玉