摘要：在房地产行业有个形象的比喻，土地比作“面粉”，房子比作“面包”。正因为有面粉与面包的逻辑，土拍一直被视为房地产市场的晴雨表，每一次土拍的结果，不仅反映了房企对核心城市房地产市场的信心，也预示着未来房地产市场的发展方向。
青岛土拍新政试行商品住宅用地预申请制度，促进土地资源市场化配置；出台多批次利好政策，给予容积率支持，推动住宅品质提升——
“好房子”理念前置，“好生活”场景升级
在房地产行业有个形象的比喻，土地比作“面粉”，房子比作“面包”。正因为有面粉与面包的逻辑，土拍一直被视为房地产市场的晴雨表，每一次土拍的结果，不仅反映了房企对核心城市房地产市场的信心，也预示着未来房地产市场的发展方向。
今年以来，土地市场热度持续回升，房地产企业聚焦核心城市积极拿地，北京、杭州、成都等城市相继拍出高溢价地块。中指研究院发布的《2025年1—5月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，前5个月，TOP100企业拿地总额4051.9亿元，同比增长28.8%。
聚焦青岛，土地市场也逐渐回温。近段时间以来，多个拥有良好地理位置和区位条件的优质地块相继推出，如崂山王家村、市北原果品批发市场、高新区青岛中学旁等等。业内人士认为，土地市场的活跃，将有效稳定房地产市场预期。
一系列利好政策的释放，也在一定程度上刺激房企拿地的热情。今年4月，青岛试行商品住宅用地预申请制度，让地价与市场、预期、企业成本等接轨，促进土地资源市场化配置。此外，市自然资源和规划局还多批次出台优化土地供应政策，给予容积率支持，推动住宅品质提升，持续巩固房地产市场稳定态势。
土拍市场“回暖”
从核心城市的优质地块开始，土拍市场热度升温——5月29日，杭州拱墅区康桥单元住宅用地溢价率40.33%；5月23日，成都郫都区郫筒街道望丛东路17号溢价成交，溢价率59.34%；5月20日，北京海淀区半壁店宅地溢价率11.95%……
这样的结果折射出，地块属性决定热度分化，房企拿地策略聚焦“确定性”，当前房企拿地资金向聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜。
近期，青岛陆续推出多个优质地块，分布在市北区、崂山区、李沧区、西海岸新区等，且均位于热门板块。比如，市北新都心片区接连推出两个改善型地块，一个是原果品批发市场地块，另一个是双山商住地块，前者无论交通还是教育资源都十分完善，后者地处新都心片区腹地，紧邻凯德MALL等大型商场及写字楼。两个地块均为低容积率土地，分别为2.4和2.5。如今新都心片区正处于新房供应的空白阶段，这两个地块的入市将进一步激发该区域价值。
今年青岛的土拍政策端出现了一大变化，即试行商品住宅用地预申请制度。简单来说，就是在地块正式上市前，意向申请人提交预申请书并承诺愿意支付的土地价格，最终地块正式出让时以各房企的“意向价格”进行价格拟合，以确定最终楼面价格。
“预申请制度提前公布地块基本情况、规划条件、周边配套设施等，预申请公告时长原则上为20—30天，使企业有充足时间进行调研和测算，做出合理的投资决策。通过预申请，出让人可提前了解企业的参拍意向，充分了解市场需求，科学合理把握供地规模、节奏和方式，提高土地成交率。”据市自然资源和规划局总经济师常勇介绍，出让人可根据市场形势和预申请人的数量，合理确定用地供应价格，促进土地市场充分竞争，实现土地资源的最佳配置。
这一利好政策也得到了不少企业的积极反馈。“利用预公告期，意向企业可提前启动方案设计，预沟通政府规划意向，摘地后第一时间提交高质量方案，进而有助于打造‘好房子’。”青岛青特产城集团有限公司相关负责人告诉记者。
事实上，土地市场的回暖也源于需求市场的逐步好转。得益于一系列稳楼市政策显效，今年房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，以5月份为例，青岛新房交付7962套，环比提升71.4%。假期房产交易更为活跃，在刚刚过去的端午假期，青岛贝壳新房日均成交量较5月提升226%，二手房日均成交量较5月均值提升6%。
如今随着土拍市场的回温，在很大程度上也说明楼市信心正逐步修复，市场预期迎来积极重塑。
引导房企从源头建设“好房子”
近期，杭州、温州、北京等多地的土地出让公告相继释放出明确信号：要求住宅品质前置到土地端口，地方在出让条件中通过设立技术规范、设计导则等方式，引导房企从源头建设“好房子”。
青岛也不例外。记者注意到，在6月4日发布的两宗国有建设用地使用权出让预申请公告中，均备注需配建邻里坊、活动场地、物业管理用房、垃圾分类收集点等，其中一个地块还要求设置小型开放绿地。两宗土地位于李沧东李片区，容积率均为1.7，属低密地块，这些都符合“好房子”的建设要求。
“各地土拍从‘好房子’方向发力，通过在土地出让阶段设立相应的建设规定，引导开发商回归产品本身，推动行业良性发展。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，随着更多城市将“好房子”理念前置到土地出让环节，未来住宅市场或将呈现出以“高品质+合理溢价”为主导的结构性调整。
此外，越来越多的城市推出低容积率的住宅用地，打造高品质“好房子”。
自去年以来，青岛先后出台了两批次关于优化居住用地供应和规划管理措施及《青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则》，从架空层、下沉空间、邻里坊、住宅外立面、车行地下出入口、小区门卫室、屋顶设备间7个小区公共空间部分和住宅阳台、空中户属花园、室内挑空空间、住户设备平台、飘窗5个住宅套内空间部分，提出容积率支持措施。
“经过一年的实践，有30余个新建住宅建设项目使用上述各项政策，得到了房地产企业的普遍好评，提高了青岛新建商品住宅的市场竞争力，为打造‘好房子’提供了有力的政策赋能。”市自然资源和规划局总规划师胡雁表示，根据前期调研，今年青岛将以反映比较集中的阳台、风雨连廊、小区出入口大堂等要素作为新的着力点，为打造高品质住宅提出新的政策支持措施。
比如针对风雨连廊，青岛出台政策明确，新建居住小区内可局部设置单层、两侧无围护结构、顶盖宽度不超过3米的风雨连廊，计入建筑密度，不计入容积率。从而鼓励有条件的小区合理设置风雨连廊，疏解地面交通，丰富景观层次，打造“移步换景”的开放活力社区。
未来，随着更多“好房子”入市和政策红利持续释放，将推动城市住宅品质整体升级，满足广大群众住房需求。（青岛日报/观海新闻记者 王冰洁）
来源：信网一点号