摘要：但金茂通过差异化定位科技住宅+艺术设计）和地块位置微劣势（距地铁黄渠站700米，比朝观天珺远200米），主动将均价压低3000元/㎡至7.6-8.2万/㎡区间。

低价开盘的三大核心动因

联合开发成本优势，让利抢占市场

金茂满曜与竞品保利朝观天珺同属保利+金茂联合体开发的地块，双方交叉持股50%，避免了同区域价格战。

但金茂通过差异化定位科技住宅+艺术设计）和地块位置微劣势（距地铁黄渠站700米，比朝观天珺远200米），主动将均价压低3000元/㎡至7.6-8.2万/㎡区间。

这一策略既规避了直接竞争，又通过低价快速去化——首期200套房源开盘当日售出182套，认筹转化率超90%。

高周转压力下的“低开高走”策略

尽管项目预售证备案价达8.23-9.13万/㎡，但实际开盘价最低7.6万/㎡，并叠加“7天内签约3个99折”优惠。此举源于金茂对朝阳区245万㎡新房库存的警惕，需通过低价快速回款。此外，项目启动渠道分销（额外补贴5万+）进一步刺激销售，反映出开发商对市场去化速度的焦虑。

得房率与科技系统“隐性降价”

金茂满曜通过超高得房率（最高98.24%）和赠送面积（115㎡户型实得约138㎡）变相降低实用单价。

其搭载的十二大绿金科技系统（如地源热泵、毛细管网）虽成本高昂，但依托金茂规模化应用经验，单平米科技成本较竞品低30%，为价格下探提供技术支撑。

对朝青板块的三大市场冲击

二手房价格倒挂，挤压老旧社区生存空间

项目周边次新房如常楹公元成交价约7万/㎡，但得房率仅75%-85%，折算实用面积后满曜实际单价仅6.8万/㎡，形成明显倒挂。

预计将加速区域内2000年前后建成的老旧社区业主置换，推动板块“改善升级”进程。

重塑新房价格锚点，倒逼竞品调整策略

朝青板块此前新房均价锚定8.5万/㎡（如保利朝观天珺），满曜以7字头均价入市后，迫使竞品不得不通过精装升级或延长付款周期应对。未来新出让地块的楼面价测算可能因此下调，开发商利润预期回归理性。

科技住宅普及化，抬升区域产品标准

金茂将原用于10万+豪宅的科技系统（如恒温恒湿）下放至千万级产品，带动板块进入“科技内卷”时代。后续项目若缺乏同类配置，将面临客户流失风险——据调研，超60%满曜客户因科技系统下单。

长期影响：朝阳东部的“安全资产”新标杆

金茂满曜的低价策略本质是“以时间换空间”：通过牺牲短期利润，锁定朝阳北路板块的长期价值。项目所在的朝青-常营区域已形成“三轨交汇+十大公园+双商业中心”的成熟配套，叠加金茂品牌溢价（北京金茂府二手房溢价率达30%-50%），未来5年有望成为朝阳东部抗跌性最强的“安全资产”之一。

（注：本文数据及观点综合自金茂官方披露及第三方机构测评，市场动态请以实际为准。）

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来源：乐居网