摘要：总价1 亿以上豪宅2024年成交78 套，同比大增144%总价5千万-1亿的豪宅成交777套，同比大增97%总价3千万-5千万豪宅成交3501套：同比大增58%

近2年，豪宅走出了“独立行情”。

2025年，是中国豪宅“高光之年”。

1 ，顶豪大爆发

为何说豪宅迎来“高光之年”？

是因为这2年豪宅成交“总量、单价、面积、流速”都开启了爆发式增长。

2024年全国30 个重点城市3000万以上豪宅成交达4356套，同比大增65%！

拆开看，涨幅更惊人。

总价1 亿以上豪宅2024年成交78 套，同比大增144%

总价5千万-1亿的豪宅成交777套，同比大增97%

总价3千万-5千万豪宅成交3501套：同比大增58%

2024年火爆异常，那2025年又如何了？

答案是“更火爆”！

以中国豪宅头部一哥城市上海为例，截至5 月25 日，2025年上海总价3000万元以上新房成交就达897套；这小半年销售，已与2021-2023年“年度水平”相当。

上海总价3000万以上的新房成交套数与成交金额

2，看单价：顶豪单价拉升至6万~30万\平米

首先，顶豪这单价正在逆势攀升。目前北上广深一线城市顶豪普遍能维持在“20 万~30万\平”段位、而新一线城市顶豪开始冲击“6万~15万”新高度。

比如25 年合肥新顶豪“伟星T10”售价就迈入“6 万+”新高度，成为合肥单价新标杆。

同样，杭州2025年3 月新地王蒋村地块价格攀升至8.8万\平，业内预计该地块售价将高达15 万+\平米。

更惊艳的是，上海保利世博天悦最高单价30.27万/平米，而广州鹏瑞1 号顶复更是以56.6万\平米超级备案价，震惊地产圈。

其次，不仅仅是单价走高，顶豪总价和面积也迈入“2亿+”，“超千平”新高度。

2024年，仅仅四大一线城市就成交10 套2 亿+顶豪，面积上看，2 亿+成交顶豪中70%单盘面积超1000㎡。比如广州星河湾半岛五號1260㎡、上海翠湖天地1352㎡。

3，看流速：首开售罄、日光秒光

值得强调的是，顶豪销售流速这2 年也在提升。

截至2025年5 月底，上海单价10 万+以上豪宅就诞生了25 个“日光盘”。不仅仅是上海，北京宸园豪宅110亿快速售罄，深圳金地环湾城成为福田千万级豪宅冠军。

同时，众多新一线城市顶豪也流速快。比如

成都麓湖丽世缦华开盘最高单价12万\平米，取证3 天销售过半。

合肥伟星T10即使以合肥价格新标杆6 万+\平米，依旧首开售罄。

2，顶豪卖爆了，什么信号？

行业调整期，普宅去化困难，更多在以价换量，而全国顶豪，为何逆势售罄？

老潘总结下来，理由核心有三点。

1，顶豪是小众市场

首先，从产品而言，动辄数千万、单价20 万\平的顶豪，本质是“少数人的通行证”，是极度小众市场。毕竟大多核心城市中心地段楼盘都已进入存量时代，能够新开的城市中心住宅地块已是凤毛麟角。

其次、经济下行对富豪财富有影响，但对富豪落在豪宅的购买力影响不大。

整体而言，经济下行，对普通刚需和改善群体收入和信心有所影响，但对高净值人群而言，财务压力并不是太大，核心在于豪宅的成本支出在高净值人群整个财富池占比，并不高！

每个城市中心顶豪就那么几套，高净值人群购买力强劲，尤其上海都是江浙沪乃至全中国购买力的涌入，西安是陕北煤矿和整个大西北富豪的购买力涌入……所以顶豪购买力不是问题，关键还是看“购买意愿”是否到位的问题。

业内豪宅操盘手也纷纷表示：“正是因为经济、地产下行，很多行业开始缺乏赚钱机会，所以一些老板开始拿出本来用于投资实体的资金，配置了一二线房产。”

2，“不确定性、低利率，大放水”时代，富豪纷纷出手豪宅

当下，不用担忧高净值人群的“购买力”。理清富豪购房意愿，才是认识豪宅走强的关键！

比如24 年、25 年，到底是什么，触动了富豪们“纷纷出手”?

事实上，对全球富豪而言，他们并不缺房子，一个统计数据是全球富豪平均拥有3.6套房产，而亚洲富豪更是拥有超全球平均值的3.9套房产。

而在2024年，随着经济承压、利率下行，整个国内大类资产收益率、社会投资平均收益率持续走低，这也意味着投资，并无好的出路；另一方面，2025年应对关税战以及经济下行，中央采取了积极有为的“大放水”宏观救市政策，这让后市预期可能从当下持续通缩会演变为“适度通胀”，多数机构预测2025年中国CPI涨幅在 2.5%-3.5% 之间。

看中国M2（广义货币）数据，2024年中国M2破300万亿大关，这是2010年的约3 倍、2000年的约30 倍。而2025年底M2预计会增长到360万亿左右。

M2持续大增长、大放水时，何种资产更能保值？

答案是核心城市核心地段的豪宅！

豪宅价格增速跑赢 M2，既是货币宽松环境下核心资产（豪宅）的价值重估，也是财富分配格局演变的必然结果。

事实上，过去20 年，房价基本能跑赢货币发行量增速。

比如，北京豪宅板块朝阳公园二手房10 年房价翻10 倍。

比如，深圳顶豪“深圳湾壹号”单价从 2015 年约10 万元/㎡攀升至 2022 年超20 万 /㎡，七年翻1 倍。同期 M2 从 139万亿增至 266 万亿，增幅约 91%。显然，豪宅涨幅（100%）跑赢M2 增速（91%）。如果再考虑到该项目持有期间租金回报率约2.5%（高于普通住宅），最终实际增值能力将更加显著。

豪宅保值，中国是，全球也是。

根据美国经济研究机构NBER报告显示，在过去一个半世纪里，豪宅是最佳投资品，保值增值效果远超股票、债券等竞品。

首先，豪宅房产回报率很高，达到了6.6%，是所有典型资产中是最高的。相比之下，股票回报率是4.6%，低2 个百分点。

其次，豪宅风险相对较小。经济形势不好的时候，股票价格可能会大幅缩水，而拥有核心区位稀缺资源的豪宅价格则相对抗跌。

最后，经济承压期，富豪将资金一部分投向顶级豪宅，也是寻求对经济“不确定性”的对冲！

对此，58 安居客研究院院长张波也表示：“当下高端市场的火热，背后有一部分是居住性需求，也有一部分资产配置需求，在资金没有更确定性去处情况下，“豪宅热”还将持续。”

3，只有10%房子能穿越周期

老潘必须提醒的是——不是所有的房子都叫资产。

未来没有产业支撑，人口净流出的部分三四线楼市会逐渐“鹤岗化”。

全国看，中国大概率只有10%的房子能穿越周期。

10%的房产，即占据高能级城市、且绑定顶尖教育、产业、稀缺景观的豪宅，将能成为穿越这轮经济周期的“硬通货”。

唯有这10%资产，在下行周期“最抗跌”，在上升周期“可领涨”。

“领涨”非常快。以率先止跌回稳的杭州为例，杭州这一轮房价正在快速复苏，比如2025年一季度杭州地王三度连连刷新天价：1 月拱墅6.48万/㎡ → 3月滨江7.29万/㎡ → 3月底蒋村地王8.8万/㎡。

“抗跌”也显著。以深圳为例，眼下2024年深圳普通住宅房价已经回调至2016年水平，但深圳五大顶豪区（深圳湾、红树湾、蛇口、华侨城、香蜜湖）2024年成交均价仍稳守10-15万元/㎡，顶豪区房价已率先普宅回升至2019-2020年高水平。

3，唯有“三核豪宅”才能穿越周期

眼下，房地产经过4年大跌下行，有些人甚至已经看不上房地产了，认为中国房地产已经翻篇了。但实际上，这是对房地产趋势最大的误解。

一方面，常识是没有永远下行的市场。

中国房地产依旧中期处于8~10万亿的超级规模；

另一方面，中国房地产经过深度分化后，经济、人口、资本、产业等资源逐渐高度集中到10~20个最有价值的城市，这里会形成未来中国资产的“价格高地”。

未来十年，中国将在新一轮经济增长和城市竞赛中跑出10~20个最有价值的世界级城市。

在这样一个背景下，2024年、2025年核心一二线城市率先止跌回稳以及豪宅爆发，已经是这些10~20个优秀城市“产业领先、资金聚集，高净值人群增长、人口集聚”逐步形成“资产高地”的显露。

资产高地一个典型现象是——

2025年核心城市豪宅单价正在纷纷攀高，不断刷新单价记录。

1，顶豪价格本质：是城市竞争力的“风向标”

老潘强调的是，顶豪单价，并不由产品决定，而是由“城市竞争力高低”决定。

某种程度上，一座城市顶豪价格预期，就是城市未来竞争力的当下折射。

顶豪，代言的是“城市竞争力”！

顶豪价格，就是城市竞争力的“货币化”折射！

无独有偶的是，2024年千万级豪宅成交量TOP5城市（上海、深圳、北京、杭州、广州），也正好与中国城市GDP/人均可支配收入TOP5排名高度重合。

而在豪宅单价上，老潘也看到，这2年类似杭州、成都、合肥等一些明星硬核城市凭借“产业领先、经济增长，人口增长”，其城市土地价格、顶豪单价都在同步登高，比如成都土拍破4 万+新记录，比如杭州土拍8.8万\平米新记录，比如合肥伟星T10售价6 万+的城市房价新纪录。

比较典型的案例是合肥。

首先，作为中国产业转型升级的黑马之城，合肥是中国近十年发展最成功的城市。

在近十年中，合肥经济GDP多次增速“全国第一”，而GDP从千亿到万亿的鲤鱼跳龙门，仅仅用了14 年，合肥这个GDP增速也被媒体誉为“合肥速度”。

其次、2024年合肥更是迎来高光“双万”时刻。一则合肥常住人口破1000万，GDP上升至1.35万亿，跻身为全国16 座“双万”城市。二则24 年合肥人口净增长21.9万，增量位居万亿城市全国第一。

就在2025年第一财经公布的《2025年新一线城市魅力排行榜》中，新一线榜单最大的变化又是“合肥”。

在过去1年，合肥一举超越了本在其之前的东莞、无锡、宁波、青岛等城市，排名上升4 名，成为中国新一线城市榜全国第11 名。

合肥速度，合肥模式铸就了合肥这座城市的快速蜕变和经济增长，与此同时，我们也看到合肥城市豪宅2025年迈入6 万+\平。

显然，合肥近些年城市上升浪与豪宅价格上升浪形成了“交相辉映”。

所以，一座城市顶豪的未来价格预期，既包含对城市未来 GDP 增长、人口流入、产业升级等硬指标的判断，也包含对城市治理水平、文化吸引力、国际影响力等软价值的评估。

2，新一线顶豪即将迈入10万+\平米。

历经这一轮全国房地产腰斩式下滑后，核心一二线城市在2024年，2025年率先迎来止跌回稳。

这其中，豪宅成为楼市回稳甚至复苏的“先锋”。

拆分看，全国新一线城市顶豪单价也形成三大梯队。

第一梯队（8 万~15万\平米），即杭州奥体、钱江新城、成都金融城豪宅单价位于新一线城市顶豪第一梯队，这些城市顶豪价格年均涨幅8%-15%。

第二梯队（5 万~8万\平米），即南京河西、苏州金鸡湖、合肥政务区天鹅湖、西安曲江、武汉二七滨江等等核心板块售价都普遍超5 万+\平米。

第三梯队（3 万~5万\平米），即重庆江北嘴、天津和平区等。

全国核心城市核心板块豪宅房价涨幅表

豪宅的分化，直接映射的是城市发展的不均衡性。

头部新一线城市“杭州、成都”依托领先数字经济、领先金融产业未来势必突破10 万+\平米门槛。

苏州作为工业园高端制造升级典范，合肥作为科创产业黑马之城同样，也带来苏州金鸡湖，合肥政务区豪宅的崛起。

但反过来，也要警惕核心城市新区核心板块“前瞻规划落地慢”，警惕核心城市非核心板块的豪宅价值塌陷。

比如深圳光明科学城部分“伪豪宅”项目因区域配套滞后，导致豪宅二手房价格较峰值下跌 35%，这反向证明了即使是强一线城市，非核心区域豪宅也依旧不抗跌。

比如武汉二七滨江豪宅均价冲6 万/㎡，但因为二七滨江商业空置率40%，这也导致二七滨江豪宅高单价后期销售严重承压。

所以，唯有“核心城市、核心地段、核心资源（景观\学位\高端产业）”三核资产才是顶豪抗跌、领涨的价值底座。

小结

在这一轮核心城市豪宅PK赛中，城市竞争力决定顶豪可持续增长的长期根基，而基于供求关系、库存去化周期则直接决定了核心城市顶豪价格的中短期波动。

短期看，目前杭州核心城区4.5个月，成都核心城区6~8个月，西安核心城区7~9月，合肥核心城区8~10月，证明这些城市核心区域豪宅供应不足，这种相对良性供求关系也会倒逼这些城市顶豪销售，乃至价格有望继续走高。

来源：潘永堂