摘要：前两篇文章写的是深圳湾2000-2500万价位段的楼盘君汇新天与太古城北区，这一篇写恒裕滨城。

前两篇文章写的是深圳湾2000-2500万价位段的楼盘君汇新天与太古城北区，这一篇写恒裕滨城。

既要研究房子优劣，也要研究历史成交价及最新成交价和当下挂牌价。清楚每一套房在楼盘和区域中的价值与竞品情况，了解每一套房在历史上的价格变化和趋势才能做出正确的选择。

恒裕滨城

恒裕滨城包括一期和二期，基本上是以四房为主力户型，2500万以内的四房只有一种户型，这是深圳88平户型的天花板。

另外有三种户型也在2500万以内，分别是二期83平三房，一期113平标准三房和一期145平奢侈三房，为方便对比将这四种户型写在同一篇文章。

88平四房，位于二期四栋，东北朝向，标准四房两厅两卫，虽然市场上88平能做四房的也有不少，但恒二88平算是天花板。

总高45层，三梯四户，其中CD两户是88平米四房，AB两户是83平米三房，整栋楼共172户，88平与83平各84户，顶楼为复式户型。88平高楼层可以看海景，15年原价约900-1100万。

网传这种户型使用面积127平，根据户型图的数据计算是112平，即使是112平对比这几年的新房75%使率率相当于150平。

恒二88平一直是深圳湾所有88平户型中的遥遥领先者，价格一直对标其他楼盘的130-150平四房。

历史成交价

2019年初低楼层成交价1780万，中楼层成交价2000万左右。

19年中中楼层成交价达到2100万，超高楼层成交价达到2200万。

19年底超高层突破2300万，

20年初超高层突破2500万，

20年5月超高层突破2600万，

21年初高层成交价突破3000万，

21年初16楼降价成交2660万，

23年依然是高位成交，无法理解，

23年初12和17楼成交2700和2900万，

23年中20多楼成交两套3000万左右，

24年初再回落，三十余楼成交2550万，

24年度小幅回落，低楼层2380万，高楼层成交价2480万，

25年初十几楼成交价2400万左右。

现在挂牌价2400万，对比高峰期顶点下降约700万，对比19年高三四百万。某家朋友讲他们曾经成交过中层3350万，未经关注及核实过的不做记录对比，若准确现在下降约1000万左右。

88平四房根据现在可以拿到的成交价对比跌到2019年底的水平。

83平三房，位于4栋，西南向，超高楼层也能看海景，看的是蛇口方向的海，恒裕二是附近唯一的超高层，超高层单位可以看过去，这种户型实用面积约100平方，实用面积比润玺一二期120平还要大几平方。

历史成交价

2019年初高层成交价1730万，超高层成交价1830万，

2019年底中层成交达到1980万，

20年6月超高层突破2400万，

20年7月中高楼层突破2500万，

22年初超高层成交回落至2450万，

22-23年多套成交记录2500万左右，其中一套三十余楼成交达到2750万。

高峰持续三年，23年底开始降价，

23年底高层成交2100万，

24年1月超高层成交2250万，

24年10月十几楼成交跌破2000万，

24年底至25年初多套成交2000上下。

现在挂牌又进入僵持阶段，目前报价最低一套是2100万，根据最新成交价计算这种户型跌回19年底的水平，与88平米基本上保持同步。

恒裕滨城二期83和88平米深受年轻新钱的追捧，次新、品质、名气皆备。

根据83和88两种户型成交价变化可以发现直到23年中都一直是高位横盘，年底开始进入降价周期，这也与我在当时写的一篇文章非常吻合，其中对于恒裕滨城二期也做出了当时的预判，需要有20%左右的降幅才是安全线，降30%可能性不大。

个人观点，仅供参考，不绝对，毕竟有些事情是预料不到的。

搜索阅读：现在深圳房价最危险的是一线豪宅。

买房怎么选择呢？一个常问的问题，某某楼盘值不值得买？可以用这个案例回答。

比如恒二，如果2019年买恒二自然是很好的选择，如果22-23年买恒二很明显是很不好的选择。值不值得买，一是看价格看时期看到具体房产，二是看谁买。

原本计划恒裕滨城二期与恒裕一期写成一篇文章，篇幅有限，下一篇分享一期。

深房会，我们一直专注房产和楼市，研究楼市趋势和周期，研究房产价值和动态。

定位房地产综合服务商，包括选房咨询和买房委托，存量房产优化，售房策划代理，也包括房产抵押融资，买房垫资及再回款。

全流程办理才能把握好每一个环节，降低交易成本和风险，全局性考虑操盘才能做好资产配置应对楼市趋势和把握楼市周期。

来源：深圳房产研究会