摘要：该项目地块作为越秀区自2020年以来首次公开出让土地，越秀地产2024年12月10日以5.96亿元竞得，项目占地面积5733.76平米，建筑面积18015平米，折合楼面价约3.3万元/平米，容积率约3.8。在扣除配建面积后，折合楼面价约4.61万元/平米。

观点网 6月23日，“断供”10年的广州越秀区老东山首个全新楼盘越秀?東山云起项目迎来了开盘之日。

据官方海报，该项目在开盘当日首推116套房源，均已售罄。但据有关中介反馈，目前项目90平米、122平米户型仍剩余少量房源可售。

该项目地块作为越秀区自2020年以来首次公开出让土地，越秀地产2024年12月10日以5.96亿元竞得，项目占地面积5733.76平米，建筑面积18015平米，折合楼面价约3.3万元/平米，容积率约3.8。在扣除配建面积后，折合楼面价约4.61万元/平米。

在拿地的一个多月前，广州市规划和自然资源局发布了该项目的批前公示。

规划显示，项目全盘仅有1栋住宅楼，38层高，每层四户布局，底部六层为配套设施，7楼为架空层，住宅区域从8楼开始。相当于是从8楼开始住人，总房源数仅为116套。

地块位于中山一立交西侧，周边交通网络密布，毗邻杨箕、五羊邨等地铁站，与珠江新城仅一路之隔，坐拥越秀、天河两个核心资源。

户型设计上，東山云起作为越秀东山区域内首个遵循新户型规范的产品，一共有4个户型，全部都是南向四房，分别是98平米四房两卫、118平米四房两卫、122平米四房两卫和139平米四房两卫。

得益于新规户型的加持，阳台不计容占比高达20%，使用率或达120%-130%，也成为越秀区首个使用率超100%的项目。

4个户型中98平米户型货量最多，有一半的货量，共58套。而139平米户型货量最少，只有15套。

该项目于2025年4月中旬亮相，曾于富力东山新天地32层的临时展厅开放展出99平方米三房、139平方米四房样板间。

6月23日正式开盘，通过此前冻资20万可享优先选房权，验资门槛分别为99平米户型200万元、139平米户型500万元。

资料显示，越秀区作为广州传统中心区域之一，近年来住宅用地供应稀缺。根据相关数据，过去十年，越秀区宅地供应仅3宗。2025年1-4月，越秀区和珠江新城新房成交共77套，但新房供应套数为0。

越秀区上一次住宅用地出让是在2020年3月10日，即越秀区越秀南AD013907地块成交，总用地面积为8296.7平米，计算容积率建筑面积为4.95万平米。成交总价23.57亿元，竞得人为广州市城市建设投资集团有限公司。

该地块后来转化为了广州城投·东园公馆项目。根据阳光家缘数据显示，截至目前，广州城投·东园公馆开盘两年网签了40套，还剩209套房源未售，去化率约16%。

据观点新媒体了解，广州城投·东园公馆项目规模较小，绿化花园、公共活动空间等空间有限，在开盘时曾定价到12-18万元/平米的高价，但被老城区、回迁房所包裹，而周边老旧小区二手房平均只有3-5万元/平米，或许是定价劝退了不少的购房者。

另外值得注意的是，越秀区东山口板块也已经接近十年没有新楼盘供应。根据安居客APP显示，上一次新盘供应要追溯到2015年的富力东山新天地，二手均价已高达9万多/平米，大户型成交价更是超过10万/平米。

2025年6月，东山口板块二手房价格均参考均价达到6.29万元/平米，在区域成交中占比较高，且成交价格相对稳定。

目前东山口板块市场上可供选择的新房项目极少，购房者若想在同板块置换，往往只能在存量房中挑选。然而，东山口板块的二手房市场主要都是楼龄20年以上的老旧小区，户型设计和使用率难以满足当下住房需求。

根据安居客的数据，2025年6月份越秀区新房楼盘的平均单价为10.8万元/平方米，价格保持稳定。

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来源：观点机构