摘要：2025年8月6日，南宁现场截牌1幅青秀区凤岭北低密商住地块，地块编号GC2025-038，位于长虹路北侧、虎岭大道东侧（南宁火车东站附近），占地53.937亩，容积率上限2.2，最大计容建面约7.91万平方米，建筑限高54米，竞得者须在地块东侧配建一条市政道
文/克而瑞广西区域 分析师
克而瑞南宁土拍战报
今年南宁第6幅住宅用地成交！底价摘牌！广西本土民企凯誉汇2.09亿成功拿地，拓土南宁青秀区凤岭北！
2025年8月6日，南宁现场截牌1幅青秀区凤岭北低密商住地块，地块编号GC2025-038，位于长虹路北侧、虎岭大道东侧（南宁火车东站附近），占地53.937亩，容积率上限2.2，最大计容建面约7.91万平方米，建筑限高54米，竞得者须在地块东侧配建一条市政道路。
土拍现场，仅有1家房企到场（66号竞买人），最终地块以底价成交，地块竞得者——广西凯誉汇投资有限公司，成交总价20873.6538万元、成交单价387万元/亩、 成交楼板价2639元/㎡。
此次拿地，亦是凯誉汇深耕南宁4年，布局广西首府第10子，继去年落子凤岭南项目麒麟天樾后，再拓青秀区、首进凤岭北。
下面我们快速回顾本场土拍，以及速览8月南宁即将截牌的其他地块信息（部分地块已制作VR全景）、近期南宁土地预公告等。
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2025年8月6日的南宁土拍结果公示
南宁GC2025-038地块成交海报（制图：克而瑞广西区域）
本场土拍的GC2025-038地块，位于青秀区长虹路北侧、虎岭大道东侧，大致位置在火车东站的西北面，凤岭北的“北部待开发区域”（笔者小克自拟，仅供参考）。
地块占地53.937亩，绿地率≥35%，建筑密度≤30%，容积率＞1.3且≤2.2，最大计容建面合计约7.91万㎡（商业计容占比≤3%，其余为住宅），亦是今年南宁土拍成交住宅地块的用地面积TOP3和计容建面TOP3，仅次于中海未来之境 （约63.116亩）、邦泰悦九章（约56.8亩）。（点此回顾此前土拍的→中海拿地 →邦泰拿地）
地块建筑限高54米，或可建造地上17或18层以内的高层/小高层住宅（按照新的住宅规范，普通住宅层高3米）。
GC2025-038地块的出让起始总价20873.6538万元、起始单价387万元/亩、 起始楼板价2639元/㎡。
GC2025-038地块的地图位置示意
地块涉及轨道交通控制线范围，项目建设需符合轨道交通相关管控要求。其他规划设计要求按《南宁市自然资源局建设项目规划设计条件通知书》（审批号：2025-0045）及附图的规定执行。
根据此前南宁市自然资源局网站公示的《南宁市城市轨道交通线网规划（2020-2035）》，该地块恰好位于地铁1号线北延线（规划）线路上，地块南侧规划建设“长虹路站”。
目前，地块南侧约300余米，长虹路上设有BRT（快速公交）站点长虹凤凰岭路口站，B01路、B89路、B126路、地铁快巴9路等途经该站点，方便片区住户的公共出行，亦可快捷到达地铁1号线火车东站，再换乘其他地铁线路。
（温馨提示：地块及周边配套示意图，仅供参考，最终以实际建设为准。此前人民网“领导留言板”，有网友咨询过南宁相关规划地铁线路的问题，得到相关部门的回复信息中有提及相关信息，大致是“受分类加强政府投资项目管理政策的影响，轨道交通属于不得新建类项目，目前暂时不具备建设条件。”）
地块出让公告及出让文件还明确了配建市政道路要求，企业实际拿地成本有所增加，亦是对房企资金实力有一定考验。修建这条市政道路后，也将方便未来小区住户的进出。
竞得人须在地块东侧出资配建一条市政道路，道路名称为庄头岭路，最终以民政部门核定为准；道路长约451米，宽24米，北起金运路,南至长虹路，最终以自然资源部门核定为准。该道路用地划拨给竞得人，划拨地价款按74万元/亩计收，建成竣工验收后无偿移交给市市政园林局或其指定的单位。
小克于今年7月实探地块了解到，凤岭北北部、火车东站西北面的规划新区域，目前还是待开发的“原始状态”，规划新区域内的主干道金运路、庄头岭路、规划支路六、规划支路七等市政路网，待建设，未来或将逐步完善。
而新区域周边的主干道长虹路、虎岭大道西段（至合坡路）、凤凰岭路已通车使用，可快捷来往凤岭北核心区、东盟商务区板块、凤岭南板块、金湖广场板块、兴宁东板块等，去往南宁火车东站、凤岭万达广场、华丰城爱琴海城市广场、南宁山姆会员商店、南宁万象城、东盟盛天地、长虹路万科广场、长虹路万科里、南宁首创奥特莱斯、广西药用植物园、埌东公园、凤岭儿童公园、中山附属第一医院广西医院等，都是十分便利的。
GC2025-038地块及周边航拍实景（克而瑞拍摄于2025年7月）
根据相关规划，凤岭北北部这一规划新区域 ，规划有多宗城镇住宅用地、产业商业用地、产业商住用地，以及幼儿园、小学、初中用地各1宗。
网络地图测距显示，地块直线距翠竹实验学校、青秀区第一初级中学、滨湖路小学长虹校区（一期、二期）、二塘小学、金伦路小学（在建，园湖路小学金伦校区）约1.5公里~2.5公里。
相关规划示意图，后期红圈标注即GC2025-038地块的位置
克而瑞数据显示，2025年1-7月凤岭北板块商品住宅成交量约19.44万㎡，成交均价16016元/㎡。2024年凤岭北板块住宅用地平均成交楼板价6496元/㎡。2025年1-7月，地块周边在售新建商品住宅成交均价8308-14145元/㎡不等，部分小区的二手房住宅挂牌成交均价10199-14221元/㎡不等。
总体来看
小克认为，此次出让地块位于青秀区凤岭北片区北部，属于新开发区域，地块起始单价和楼板价不算高，适合中小型房企“抄底”。但是，地块总价2个“小目标”，可开发体量近8万方，对于竞买申请的企业来说，需要足够的资金实力和丰富开发经验。
作为新区“开拓者”，机遇与挑战并存。一是凤岭北核心区域多个改善中高端产品的激烈竞争，再者是与周边相邻板块（兴宁东板块、那考河板块等），相比之下，本场土拍拿地的新项目，将如何能够做到超越“价格战”和产品创新“制胜”的差异化，值得企业思考与推敲。
这幅53.9亩低密商住地块所建的新项目，是否规划设计高拓展的第三代宅产品，或创新性的第四代住宅产品，有待项目未来入市前的官宣，我们敬请期待与关注。
GC2025-038地块的VR全景看地
下面，我们将目光聚焦这场土拍现场。
当天土拍现场，仅有1家竞买人（66号）到场，最终地块以底价成交，地块竞得者——广西凯誉汇投资有限公司，成交总价20873.6538万元、成交单价387万元/亩、 成交楼板价2639元/㎡。 （土拍直播回放，详见视频号“南宁微楼市”主页栏目）
此次拿地，亦是凯誉汇深耕南宁4年，布局广西首府第10子！同时，也是企业继开发青秀区凤岭南项目麒麟天樾后，首度布局青秀区凤岭北。
66号竞买人广西凯誉汇投资有限公司竞得GC2025-038地块（备注：照片后期特效遮脸）
GC2025-038地块成交后的现场签约
【拿地房企速览】
广西凯誉汇集团成立于2003年，深耕广西22载的本土民企，秉承“筑造精品”的人居理念，发挥自有资金投资开发、工程建设、物业服务的全产业链优势。企业从最初的建筑与工程建设，发展成为一家集城市基础建设、地产开发、建筑劳务等业务为一体的大型综合性集团，下辖有凯港成房地产、泽良地产、宝汇劳务等子公司。目前，凯誉汇在南宁、柳州、钦州、防城港、北海、河池、梧州、来宾、田林、田东、平果、上思、北流、陆川、东兰、都安等市县，独资及合资项目超30个。
凯誉汇深耕南宁主城4年，本土民企代表之一，近年来积极获取南宁多个城区核心板块优质地块。目前，凯誉汇已官宣的10个项目包括：西乡塘区（地理位置含高新区）的麒麟尊府、盛世誉府、麒麟·伴江悦、凯誉学府、麒麟云都、麒麟樾园，江南区（地理位置含经开区） 的麒麟云邸、星光宸玺，青秀区的麒麟天樾、凤岭北长虹路53.9亩新项目。
据了解，凯誉汇南宁在售/待售项目，亦有企业自身独立操盘、也有与“兄弟企业”宏鑫达合作开发，以及与鑫恒楷等本土民企合作开发等。凭借“高拓展户型+高性价比+配套齐全”等突出优势，项目区域表现突出，企业市场份额占比逐年提升。
今年7月，凯誉汇交出“亮眼”的成绩单，“又一次超越自我”，跻身南宁房企销售前三强。克而瑞数据显示，凯誉汇位居2025年7月南宁房企权益/全口径销售金额（商品住宅）TOP3、权益/全口径销售面积（商品住宅）TOP2。（→点此回顾2025年7月南宁楼市销售排行）
如今企业南宁10盘布局，今年多个新项目陆续入市，高拓展的第三代宅产品、创新性的第四代宅等产品，可圈可点。接下来，凯誉汇能否继续延续市场黑马本色，我们将继续持续关注。
2025年8月6日，广西凯誉汇在南宁拿地后的官宣海报（来源：朋友圈）
你觉得，今夏南宁最后一场土拍，
广西凯誉汇摘牌青秀区凤岭北长虹路53.9亩低密商住项目，将打造怎样的产品面积段，以及及定价多少合适呢，才能比较能满足凤岭北板块的购房者需求呢？
接下来的2025年8月南宁土拍截牌日：
迈入初秋
8月7日、8月13日、8月15日
8月20日、8月27日、8月29日
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地块分析，可见此前相邻地块成交推文→激战2小时、605轮！南宁东盟商务区约9亩商业地块成交地价“刷新高”
近期南宁土地预公告
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【本文互动话题】
以上即将土拍地块，您怎么看
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文章原创：CRIC广西。地块信息来源南宁市自然资源局网站、南宁市国土资源出让服务中心等；部分内容采用深度智联；如文中图表标注来源克而瑞，请转载请注明出处。本文提及的配套和规划信息仅供参考，不作为购房承诺，以实际建设为准。
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点；
来源：南宁微楼市
