摘要：8月14日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”，00405.HK）公布半年成绩单，上半年整体经营保持稳健。
多项核心资产支撑力突出，带领公司穿越周期。
通过积极的租赁策略，推进资产改造的同时优化融资结构，
越秀房地产基金成功稳住经营局面。
8月14日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”，00405.HK）公布半年成绩单，上半年整体经营保持稳健。
具体来看，2025上半年，越秀房产基金整体经营收入9.66亿元（人民币，下同），物业收入净额6.79亿元；整体期末出租率82.2%，租金单价187.5元/㎡/月（不含酒店公寓）。
从财报披露情况来看，在复杂多变的市场环境中，越秀房产基金凭借多元化的资产布局、精细化的运营管理以及灵活的财务策略，进一步降低融资成本，以“战略定力+运营深耕”持续释放资产价值，夯实长期主义的发展“基本盘”。
01
写字楼贡献超五成营收，
四季酒店客房收入创新高
得益于优越地段资产与专业运营，写字楼业态仍是营收“主力军”，上半年经营收入5.32亿元，继续贡献55%的主要收入来源；通过多措并举加强招商，整体写字楼业态新签面积合计48,822㎡，同比增长7.5%，租户结构持续优化。
广州是越秀房产基金最重要的收入来源地。
其中，广州核心“地标”广州国际金融中心（广州IFC）写字楼续租率达70%，客户访问量和转化率正向提升，精装修单元去化率接近九成，去化周期仅约19天；越秀金融大厦上半年推出7089㎡带装修单元，顺利推进超六成的去化率。
究其原因，越秀房产基金聚焦当下灵活高效办公趋势以及Z世代办公需求，实施“一客一策+产品调改”策略，不断提升写字楼的品质和服务水平，强化其在市场中的竞争力。
同时武汉越秀财富中心通过单元局部微改造、软装提升、打造智能样板间等多种方式优化客户看楼体验，提升客户转化率，上半年实现续租率81%。
酒店公寓收入是越秀房产基金中期业绩的另一大亮点，收入占比达26%，客房收入和入住率表现均优于竞争群酒店公寓。
其中，广州IFC雅诗阁服务式公寓实现上半年经营收入和入住率的双双提升，上半年经营收入6030万元，创历史新高。
广州四季酒店上半年客房收入创历史新高，实现经营收入1.9亿元；平均入住率80.1%，同比增长1.1个百分点，每间客房可用收入（RevPAR）1,762元/间/晚，高于竞争群酒店30.5%。
紧抓外籍高净值客群市场需求成为越秀房产基金旗下酒店公寓突围的关键。
雅诗阁凭借卓越的品牌服务标准和灵活的产品策略，针对领事馆与外籍客户等商务客群需求深化服务，有效调整长短租比例，在高端服务式公寓市场中表现亮眼；四季酒店借助广交会等展会的外籍客群需求带动，拉升客房收入。
02
龙头地位继续凸显
白马服装市场出租率稳居95%
专业市场方面，越秀房产基金旗下的中国服装商贸龙头市场——广州白马服装市场，通过产业赋能与数字化转型，实现整体经营收入1.09亿元，出租率稳居95%。
在当前的市场环境中，始终能够保持如此高位的出租率，持续引领中国专业市场转型升级的创新风向，反映出越秀房产基金对市场趋势的精准把握。
而借十五运东风，广州白马服装市场以“体育+时尚”作为连接服装行业发展的桥梁，挖掘体育赛事的商业潜力，同时打造“白马智选”+“白马悦境通”双平台，构建线上精准引流体系，上半年累计接待165个采批团，促成采购金额1.4亿元，依托大湾区国际女装展、广交会等展会促进租户成交，继续凸显行业龙头地位。
随着全运会正式举办时间日益逼近，可预期下半年或将再迎一波新消费潮。
03
商场出租率保持96%以上高位，
引入广州首家且唯一市内免税店
在消费仍在修复的阶段背景下，越秀房产基金旗下的零售商场推进招调焕新，加快品牌迭代升级，持续开拓夜间消费，激发销售新增长点。
其中，广州IFC国金天地通过“品牌焕新+场景运营”组合拳，积极升级招商力，期末出租率96.4%，续租率97.0%，成功引入广州首家且目前唯一的市内免税店“中免免税店”，预计开业后将打造全新的免税购物地标，构建“赛事消费+免税购物”双引擎，持续赋能基金资产价值提升。
同时广州VT101维多利广场举办优衣库美好生活市集、巨型宝可梦及美好生活音乐等活动消费拉动作用明显，期末出租率96.2%，主力店“优衣库”上半年销售额同比增长0.3%，带动项目整体销售额同比增长0.6%。
04
财务稳健
平均融资成本降至近三年低位
财务管理能力是企业稳健发展的核心支柱，在复杂多变的利率环境下，越秀房产基金充分发挥其财务“灵活性”优势，坚持主动且审慎的财务管理策略，有效优化资本结构，显著降低融资成本。
报告期内，越秀房产基金融资成本为人民币4.03亿元，同比下降13.5%，较去年同期节省6300万元，平均融资成本降至近三年以来低位；上半年平均付息率3.92%，同比下降64个基点；外汇敞口管理得当，较上年同期降低31个百分点至28%。
这为越秀房产基金的稳健运营和持续发展提供了坚实的财务保障，有效控制风险。
2023年以来，越秀房产基金管理人主动管理，优化财务结构，人民币融资占比进一步提升至72%，较去年同期上升31个百分点，较去年年末上升12个百分点。
凭借稳健的经营表现、出色的资产管理能力和积极践行ESG的责任担当，越秀房产基金上半年继续获得国际评级机构标普、惠誉给予投资级评级，并进入“2025·中国不动产资管综合实力TOP10”榜单。
值得一提的是，越秀房产基金在中国银行间交易商协会取得重大突破，今年7月成功发行6亿元人民币三年期熊猫债券，票面利率低至2.70%，这也是全球首单上市REITs熊猫债券发行。创新的融资渠道和前瞻性的财务管控持续优化债务结构，为基金把握未来投资机遇、实现可持续发展奠定了坚实基础。
05
对未来审慎乐观，
下半年“体育+赛事”释放机会
即将迈入上市20周年，越秀房产基金多年来持续稳健增长的业绩证明了其多元资产布局战略的前瞻性和可持续性，既能抓住不同行业发展窗口期带来的机遇，又能在周期波动中通过业务结构调整实现稳健经营，还能利用资源整合带来的叠加效应拓宽收入来源。
展望2025年下半年，越秀房产基金表示，将以审慎乐观的态度坚持“以变应变、精准施策”。
现实基本面上，2025年下半年第十五届全运会将在广州举行，“体育+赛事”的热点将对酒店公寓和商场带来多重利好，有望进一步带动基金旗下酒店公寓项目的发展。
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来源：房地产导刊
