摘要：2009年上市后成为港股最大内地民营房企；2016年销售额达3734亿登顶行业第一，总资产破万亿并跻身世界500强；2017年还将许家印推上中国首富宝座。

8月25日，中国恒大正式从港交所退市，结束了16年的上市历程。

作为房地产黄金时代的代表，恒大曾有过辉煌时刻：

但仅三四年后，恒大就爆发债务危机。2023年9月，许家印被抓，而二号人物夏海军长期下落不明。去年初香港高等法院颁布清盘令后，恒大停牌18个月，最终触发条款退市。

不过退市不等于破产，当前最关键的仍是保交楼。恒大官网要闻还停留在2022年12月的保交楼会议，当时许家印称全年力争完成30万套交楼。

据21世纪经济报道披露，2021年债务风险爆发后，恒大有300多个项目停工；四年间，集团在全国已交付120多万套已售住宅，超95%已建成交付，仅洛阳、呼和浩特、福绥等地还有少数项目未交房。

随着保交楼进入尾声，多地恒大系公司因严重资不抵债、无重整价值，陆续进入破产清算程序。债务方面，恒大负债超2万亿，债权人涵盖内外，重组方案进展缓慢。

其架构复杂，在多个司法管辖区有3000多个法律实体，280多个城市有1300个开发中项目，物管业务下也有3000多个项目，再加上遍地的法律纠纷，债权人能否拿回钱充满不确定性。

8月12日，恒大发布首份清盘报告，承认清盘案价值极不明朗，清盘人暂无法提供债款摊还预期指引。

高管追责仍在推进：清盘人向许家印等人追讨60亿美元的官司持续进行，许家印、夏海军、前首席财务官潘大荣早已成被告，许家印前妻丁玉梅及相关实体也被追加为被告，资产遭冻结以防转移。

传统楼市旺季 “金九银十” 将至，各地持续松绑政策，上海、北京、苏州等城市先后出台新规。

8月25日，北京宣布符合条件的居民家庭在外环外购买新房和二手房不再限制套数；此前8月18日，国务院全体会议强调要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，同日北京已率先放开五环外购房套数限制。

上海紧随其后，松绑力度略大于北京：户籍居民家庭及成年单身人士限购范围缩小至外环以内，限购两套；非户籍居民家庭及成年单身人士在沪连续缴纳社保或个税满1年，外环外购房套数不受限制。

上海外环外，新房库存占全市70%，去化周期超20个月，二手房挂牌量占全市近40%，且新房与二手房争夺客户，部分小区价格已回到2016年水平。

同时上海调整信贷政策，银行不再区分首套房和二套房，根据经营情况与客户风险状况确定房贷利率，利于二套房贷利率下调，降低购房成本，刺激增购或置换需求。

此前上海是四大一线城市中限购最严的，外地居民需连续缴满5年社保或个税才能买房，成年单身人士即便满5年也无法在限购区购房。

上海新政落地次日，苏州取消市区范围内新房2年限售限制。这是继2022年取消二手房限售、2024年全面取消限购后的又一重大调整，有望提升市场流动性，支持居民 “以小换大”“以旧换新” 等改善性需求。

不过苏州楼市压力不小，新房、二手房价格指数均呈下行趋势，前7个月市区商品房成交面积同比减少约10%，且受上海外环外限购放宽影响，部分原计划在苏州买房的上海外溢需求可能回流，给苏州市场带来压力。

今年7月，上海土拍市场诞生了新的全国单价地王。徐汇区衡山路、复兴路历史文化风貌区的一宗地块，以20.03万/平米的楼面价成交，刷新纪录。

买家并非传统房企，而是上海祺祥望宇置业公司，其实际控制人叶淑琪是浙江台州 “汽车模具大王” 叶华彪之女，叶华彪的益丰集团长期为奔驰、宝马等车企供应模具和零配件。

该地块所处的衡复风貌区是上海的恒富之地，区域内有950幢优秀历史建筑和4000多幢保留建筑，近10年无新增住宅供应，二手房市场火热，成交价高达27万/平米，像霞飞别墅等稀缺洋房挂牌价更是飙升至49万/平米。

此次出让地块位于上海交大校门对面，容积率仅1.3，限高15米，起始楼面价就已高达16.36万/平米。

竞拍时，中海地产、招商蛇口、上海徐房集团等实力企业参与角逐，祺祥置业却半路杀出，最终以12.25亿总价拿下，溢价率22.4%。

由于地块仅能开发10套左右低密度别墅，开发成本高昂，技术要求极高，利润空间有限，外界普遍预计该地块可能不会开发入市销售，而是作为家族财富再配置和长期保值的手段。​

近年来，民企老板、高净值私人买家在核心城市购置土地、房产的现象逐渐增多。但非房地产行业的民企直接参与土拍买地建房仍较为少见。

在上海核心地段，购房者多为江浙老板和煤老板，他们多次刷新楼王价格 。​

自2022年起，各路神秘巨头纷纷涌入上海购置物业，背后涉及多个行业的企业，如食品行业的白象、亿滋，服装行业的安踏、李宁，科技领域的米哈游等。

这些民企行事低调，其布局不仅着眼于企业发展，还暗藏资产配置、税收筹划、政府关系、家庭财富规划等多方面考量。

来源：翼峰说历史