摘要：2025年成为中国城市更新的深化年，各地正通过政策创新与金融工具创新，推动城市更新从物理空间改造向功能再造、产业升级与社会治理多维转型。中央财政支持20个试点城市，覆盖京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群核心城市，城市更新进入“示范引领”新阶段。

导语：

2025年成为中国城市更新的深化年，各地正通过政策创新与金融工具创新，推动城市更新从物理空间改造向功能再造、产业升级与社会治理多维转型。中央财政支持20个试点城市，覆盖京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群核心城市，城市更新进入“示范引领”新阶段。

多元化投融资机制成为城市更新可持续发展的关键。《关于持续推进城市更新行动的意见》着重指出，城市更新项目需“健全多元化投融资方式”，通过财政资金、专项债券、金融机构信贷和社会资本等多种渠道解决资金问题。

城市更新的内涵与演进

城市更新是以可持续发展和人居环境改善为导向，对城市建成区进行空间重构、功能提升、活力再造的系统性工程。它超越了传统“旧改”范畴，成为推动城市转型升级的关键抓手。

当前城市更新呈现出四维融合特征：民生保障、产业升级、绿色转型与社会治理有机结合。从政策导向看，国家要求城市更新与公共服务供给深度绑定，聚焦“职住平衡革命”、“全龄友好基建”等领域。

城市更新的核心目标是实现“从空间改造到功能再造”的转变，推动城市从物理空间更新转向产业升级、社群营造等深层功能重构。

优化城市更新投融资模式的路径创新

1、投融资生态构建

城市更新项目成功实施亟需构建“政府引导—市场运作—公众参与”的投融资生态。政企合作模式正向运营端延伸，需要突破传统招商思维，聚焦“运营能力导向”的系统性选择。

政府需精准匹配项目需求与社会资本专业优势，重点考察企业在文旅运营、产业导入等领域的实操经验。同时，构建可持续的回报机制，通过税收优惠、规划调整等政策工具提升项目经济可行性，但须严守政府隐性债务红线。

2、金融工具创新

金融工具创新和政策协同是破解城市更新资金瓶颈的关键路径。在基金设立方面，广州、上海等地的“政府引导基金+区域子基金”模式通过财政资金撬动社会资本，重点支持拆迁安置和土地一级开发。

无锡的百亿级城市更新基金已带动社会投资超300亿元，资本放大效应显著。在金融产品创新上，应着力打通“存量盘活—资本退出”的全链条，推广ABS、REITs等工具。

北京金隅智造工场REITs成功募资11.36亿元，为老旧厂房改造提供了范例。江苏“城新贷”对重点领域的中长期贷款给予1-2个百分点的财政贴息，有效降低了融资成本。

3、全周期管理

强化项目全周期管理需要构建动态优化与数字赋能的双轮驱动机制。在项目储备阶段，应建立“项目池+资金池”的精准匹配体系，通过区域统筹实现“肥瘦搭配”，破解收益不平衡难题。

南通市通过搭建城市更新资金超市，整合金融机构、实施主体等数十家单位，实现“四个一”服务：一个窗口政策解读、一张清单申报条件、一套流程在线审批、一个系统动态监测。该平台使项目审批时效提升60%，资金到位周期缩短45%。

典型案例解析：多元模式与实践成效

（一）成都玉林东路特色街区改造

项目概况：玉林东路位于成都市武侯区玉林街道，全长约800米，用地面积约1.60公顷。东至人民南路四段，西至玉林北路。项目于2021年4月开工、11月全面竣工。

更新策略：项目同步升级“面子里子”，焕新烟火市井新玉林。全面更新了沿线商铺153家、调整业态品牌70余家，实现新旧业态功能互补与深度融合，呈现出国际化的新市井生活。

实施成效：开街后，沿街商铺招商率100%、开业率100%。商铺坪效从原本600元/平方/月提升为2000元/平方/月，租金从原本60-80元/平方/月提升为150-180元/平方/月。

更新两年后，人流量从约1万人/日升级到3-5万人/日，入店率提升近20倍，消费人群平均年龄从40-50岁迭代到30-35岁。

文化赋能：项目着重策划系列品牌活动，打造文化潮味新玉林。通过每年“玉林路民谣音乐季”、“玉林书拾”等线上线下系列品牌文化活动，提升武侯玉林文化的知名度和美誉度，形成了“像成都人在玉林那样生活”的时代IP。2023年9月至今，新玉林民谣音乐季品牌演出举办92场次，现场观演67万人次。

（二）成都东城锦带城市更新项目

项目概况：东城锦带项目位于成都东南门户、龙泉驿区大面东洪片区，是成渝双向发展的关键枢纽。项目包含成都市首批启动实施城中村改造项目2个，2024年7月以片区合伙人方式成功招引中国金茂、诺安资本、中国五冶联合体企业实施片区综合开发。

片区合伙人模式：这是一种创新模式，通过政企协同发力，推动“顶层设计”逐一“落地执行”。项目对标东京代官山、伦敦西区、香港西九龙三大国际前沿案例，首创绿道+场/馆/园一体化街区模式。

产业导入策略：项目产业导入遵循“独特定位、更高品质、创新业态”三大准则，聚焦“大文创+大数字”双核驱动。依托集“研发办公+主题场馆+产业街区”为一体的超级锦带，加速推进“数字产业集群、文化产业集群、应急产业集群”三大产业集群的落地。

（三）上海余庆里、耀华组合地块项目

项目概况：余庆里、耀华组合地块是上海市城市更新中心旧区改造招商工作的里程碑项目。2025年6月26日，项目正式在上海联交所挂牌交易，华润置地、南房集团组成的联合体，最终以244.7亿元的价格成为项目的最终受让方。

创新模式：该项目通过股权转让方式实施，政企合作旧改模式探索取得重大突破。项目通过衔接政府与市场，加快城市更新旧改项目招商合作，达到土地高效利用，实现政企合作旧改项目长期平衡。

政企协同：上海交易集团总监花赬表示，华润置地作为中国领先的城市综合开发运营服务商，具有卓越的城市规划、开发能力和运营经验；南房集团作为黄浦区属的重要企业，深耕区域发展，对黄浦的每一寸土地都怀有深厚的情感与责任。

（四）广州黄埔岭头片区项目

项目概况：黄埔岭头片区是全国首个美丽城市投融资示范项目之一，广州市黄埔区通过“生态治理+产城融合”模式，打造出可复制、可持续的城市绿色更新样板。

投融资创新：项目规划建设总投资约5.58亿元（已完成20%自筹资金投入约1.06亿元），与国家开发银行广东省分行签署4.37亿元融资贷款协议。这种创新模式实现了财政资金效能最大化，为粤港澳大湾区高质量发展提供了鲜活的“黄埔实践”。

多元业态融合：项目以“茶园生态基底、稻作文化传承、文旅产业赋能”为特色，建设了涵盖“黄埔红”岭头红茶创意园、黄埔红驿站等服务矩阵。历史宗祠经功能再造，既保留岭南建筑特色，又承载茶道研学、文创市集等新业态。

（五）河南首单国企商业综合体类CMBS

创新融资：2025年8月，河南东龙控股集团有限公司金融岛沿湖商业抵押贷款支持证券（CMBS）成功发行，规模9.7亿元，期限18年，票面利率2.49%，创河南省非省属国企CMBS发行利率新低。这也是河南省首单国有企业商业综合体类消费基础设施资产证券化产品。

资产盘活策略：此次CMBS项目成功落地，是东龙集团深入挖掘龙湖金融岛市场化运作模式的关键一步。企业通过金融创新撬动资本力量，将优质商业物业运营收入证券化，有效释放了物业潜在价值。9.7亿元新增资金为企业在商业运营优化、后续项目投资及战略布局等方面提供坚实资金保障。

城市更新的趋势与挑战

1、三大发展趋势

城市更新正呈现三大发展趋势：从空间改造到功能再造，城市更新从物理空间更新转向产业升级、社群营造等深层功能重构；从政府主导到多元共治，社会资本参与度提升，深圳“国企主导+民企运营”模式成为主流。

第三个趋势是从单一目标到系统集成，政策呈现“民生保障+产业升级+绿色转型+社会治理”四维融合特征。

2、实施挑战与对策

城市更新面临诸多挑战，首先是资金瓶颈。建议推广“更新贷”产品，探索公募REITs扩容至城市更新领域。其次是利益协调，需要建立“更新议事厅”协商机制，杭州已试点居民议事代表全程参与改造决策。

技术支撑也是关键挑战，需要推广BIM+GIS技术应用，雄安新区已建立城市更新数字孪生平台。

3、投资机遇预判

未来城市更新的重点赛道包括：保障性租赁住房（年均增速预计25%）、社区商业（业态复合化改造）、历史建筑活化（文商旅融合）。

潜力区域主要集中在：粤港澳大湾区城中村改造、成渝双城经济圈老旧厂区转型、长三角产城融合示范区。

结语

广州黄埔岭头片区通过国开行4.37亿元融资贷款，打造了全国首个美丽城市投融资示范项目；河南东龙集团成功发行9.7亿元CMBS，创下河南省非省属国企发行利率新低。

这些案例共同证明，只有通过“政府引导、市场运作、公众参与”的多元共治模式，才能实现城市更新的可持续推进。未来，城市更新必将从单一的物质空间改造，走向更加综合的功能重塑、产业升级与社会创新融合之路。

来源：堂前宴