摘要：杭州商业圈最近被一则重磅消息震动——滨江宝龙城，这座年销售额达33亿元、常年稳居杭州商场TOP4的"顶流"商业体，正在寻找买家，整体报价超过40亿元！这一事件不仅反映了宝龙地产自身的困境，也揭示了杭州乃至全国商业地产市场的深刻变化。

杭州商业圈最近被一则重磅消息震动——滨江宝龙城，这座年销售额达33亿元、常年稳居杭州商场TOP4的"顶流"商业体，正在寻找买家，整体报价超过40亿元！这一事件不仅反映了宝龙地产自身的困境，也揭示了杭州乃至全国商业地产市场的深刻变化。

01

顶流商场突然甩卖

宝龙资金链彻底断裂？

本地商业

Local Business

2025年夏季的杭州商业地产圈，被一则重磅消息引爆——滨江宝龙城挂牌出售，总报价超40亿元！ 这座年销售额33亿元、常年稳居杭州商场TOP4的"国际滨"顶流商业体，竟成为母公司宝龙地产的"救命筹码"。

·商业部分15.11万㎡报价28-35亿，日均人流量超5万却难掩颓势。

·写字楼7.8万㎡报价13.9亿，出租率暴跌至60%，租金从3元/㎡/天骤降至2.4元。

宝龙地产总负债1426亿元，一年内到期债务261.8亿，现金储备仅75亿。

02

辉煌与疮痍

冰火两重天的商业悖论

即使在工作日午间，滨江宝龙城仍人声鼎沸。白领们在凑凑火锅排队等位，家长带着孩子穿梭于乐高门店，但光鲜背后隐藏着致命隐患：

车库蒸笼模式：通风失灵温度超40℃，导视系统混乱如迷宫。

卫生间战争：异味攻击持续三年，保洁员坦言"管道设计缺陷无解"。

外街垃圾围城：餐饮垃圾桶溢出酸臭液体，游客掩鼻疾走。

"每次带孩子来都要做心理建设。"家住钱塘帝景的李女士苦笑，"但周边三公里只有这个大型商场，没得选。"

03

宝龙帝国的血色财报

53%业绩断崖与57亿巨亏

出售滨江宝龙城绝非偶然，而是宝龙地产全面崩盘的缩影：

2024年合约销售额127.87亿，同比暴跌53%，创历史最大跌幅。

股东应占亏损57.65亿，同比扩大117.3%，相当于每天亏掉1580万。

宝龙商业利润腰斩：净利润2.16亿下降52.3%，关联方债务拖垮现金流。

更致命的是，2025年2月境外债务重组失败，债权人支持率不足触发司法清盘风险。

04

杭州商业并购潮起

一年内百亿级资产腾挪

滨江宝龙城出售并非孤例。2024年以来，杭州已爆发多起商业地产重磅交易：

案例1：远洋乐堤港易主国资

2024年Q1，远洋集团以61.7亿元向浙商资管出售乐堤港。

核心诱因：远洋美元债违约，抵押优质资产回血。

借鉴意义：国资接盘后调改20%品牌，客流回升35%。

案例2：城西银泰城股权置换

银泰集团2024年末引入华润持股49%，变相出让运营权。

关键动作：华润接入万象会员体系，3个月导流200万新客。

行业启示：轻资产输出成出险开发商退出主流路径。

05

死亡围剿

龙湖华润夹击下的生存危机

滨江宝龙城更面临巨头绞杀：

东侧3公里：龙湖天街28万方巨无霸，2024年销售额52亿。

西侧1站地铁：华润万象天地加速建设，预计2026年开业。

"宝龙的硬件落后对手五年以上。"商业地产分析师张宇指出，"空调系统耗电是龙湖的1.8倍，停车效率仅为行业均值60%。"

06

收购迷局

14年回本周期劝退资本？

尽管中介宣称年利润2亿元，但潜在买家算起精细账：

若按28亿收购价，需14年回本，年化收益率仅7%。

改造投入黑洞：空调系统更新需1.2亿，车库改造耗资8000万。

租金天花板显现：周边写字楼空置率攀升至25%，租金承压持续。

2021年ABS发行失败早已预示风险——国信-国君杭州滨江宝龙城资产24.5亿融资计划遭上交所终止。

07

终极博弈

谁会接盘40亿烫金资产？

目前潜在接盘方呈现三足鼎立态势：

华润集团：最可能出手，补全滨江商业拼图。

浙商资管：复制乐堤港模式，国资托底不良资产。

中东财团：黑马选手，Q2曾考察杭州商业项目。

但无论花落谁家，硬件改造投入均需超5亿元，且需应对宝龙遗留的43家租约纠纷。

杭州商业洗牌启示录

滨江宝龙城出售案，映射出后地产时代残酷法则：

单点成功不敌系统风险——即便年销33亿，仍难逃母公司债务拖累。

硬件缺陷是致命伤——体验经济时代，落后设施直接驱离新生代客群。

巨头生态碾压单打独斗——华润/龙湖通过多项目联动碾压区域型开发商。

随着宝龙挂牌倒计时开启，杭州商业地产正迎来新一轮生死筛选。唯有穿越资本迷雾、重塑用户价值者，方能在这场40亿豪赌中笑到最后。

来源：地产老爷