摘要：上个月，中海地产以14%的溢价拿下普陀真如翠谷一期地块。而如今，上海城建则以总价52.4亿、楼板价79324/㎡的价格，拿下了隔壁更具吸引力的二期纯宅地地块，溢价率12.79%，一举夺得板块新地王。
五子登科，宝地尽揽，问鼎土拍，谁能争冠？
就在今天，上海第七次土拍落幕。
总起始价98.67亿元的五宗地块，最终以成交约111.16亿的亮眼成绩，找到了各自的归属。
上个月，中海地产以14%的溢价拿下普陀真如翠谷一期地块。而如今，上海城建则以总价52.4亿、楼板价79324/㎡的价格，拿下了隔壁更具吸引力的二期纯宅地地块，溢价率12.79%，一举夺得板块新地王。
而本轮土拍最大赢家中铁置业，则豪掷27.36亿，一举斩获本次土拍中热度最高的杨浦滨江地块，溢价28.1%。而这，也是杨浦近期拍出的区域楼板价次高地块，也是杨浦滨江板块地王。
随后，则是长江精工以总价5.46亿，溢价11.19%的价格，将体量较小、但板块成熟的闵行颛桥地块收入囊中。
青浦新城的迷你商住地块，以及宝山罗店的大体量低密地块，则以底价成交，分别由宇诚集团和建发摘得。
地块分布图
当核心区土地资源日益稀缺，每一块土地的用途都变得至关重要。本次土拍的五宗地块，无论区位如何，都显现出清晰的“改善”基调。上海的城市发展，正在从满足基础需求，转向追求更高品质的生活。
今天，艳姐就来和大家聊聊，魔都的第七批次土拍，究竟释放了怎样的信号。
五珠映土拍，中铁揽月来，群雄逐鹿日，旌旗展雄才。
01 杨浦滨江：
九宫格再迎新成员
本次土拍，最受关注的无疑是杨浦滨江的N090601单元I4-01地块，共吸引上海城建、华润置地、中铁置业、招商蛇口、中海、保利发展&上海建工、国贸、北京城建、越秀9家竞买人报名。
今天下午，它最终被中铁置业成功拿下。
这块地虽然体量不大，建面3万方，起价21.4亿，但各方面条件都不错。
尤其引人注目的，是它绝佳的位置。
地块坐落在杨浦滨江大桥东侧的“九宫格”核心区域，周边配套相当强劲：
南侧有预计2026年竣工的B站和美团总部，将带来强大的产业活力；西侧的三块绿地则如同天然屏风，有效阻隔了内环的噪音，在闹市中带来一方宁静。此外，周边还规划了复兴岛量子城市的美好蓝图，发展潜力十足。
这样的宝地，在整个魔都都可遇不可求。
而最重要的是，紧邻其东侧的，正是保利和建工合作开发的保利·海玥外滩序BUND98。
作为上海地产市场的“真顶流”，保利·海玥外滩序BUND98在2025年上半年是个绕不开的名字。
先是五月，它以248%的认购率震惊市场。随后，在5月27日首次开盘后，现有的223套房源更是在一个半小时内全部清盘，在内中环改善市场所向披靡、嘎嘎乱杀。
项目开盘现场图
这样的成绩，除了保利发展自身人尽皆知的硬核实力，也足以佐证杨浦滨江这一板块得天独厚的先天优势。
除此之外，九宫格内其他房企的竞争也相当激烈。
除保利外，中铁置业89街坊、中建壹品90街坊等其他住宅项目也在排队等待入市，准备分一杯羹。如此多的项目组队入局，足见这片区域对一众房企的巨大吸引力。
02 普陀真如：
为居住品质“加点料”
在第七次土拍中，同样为人津津乐道的，还有普陀真如翠谷的A03B-04、A03B-05纯宅地。
地块位置图
这两块地的故事，其实要从7月第六批次的土拍说起。
在那次土拍中，中海地产以65.25亿，拿下了位于它隔壁的宅地+商业组合地块，溢价率14%，成交楼板价约5.88万/㎡。
这一举动，在当时被业界普遍认为这是一笔稳健的投资，毕竟地块条件不错，溢价也在合理范围内。
实际上，在那场土拍中，还有一家颇具实力的房企：上海城建，同样对那块地表现出了浓厚的兴趣，并积极参与了竞拍。
虽然最终未能如愿，但现在回过头来看，那次土拍更像是为今日的“主菜”所做的一道精致“前菜”。
如今，当上海城建终于将普陀真如翠谷地块收入囊中。
随着城市副中心规划的落地，真如，这个长期被忽略的区域正迎来价值的全面重塑：
交通上，7、11、14号线三轨交汇的优势不言而喻；商业上，真如环宇城MAX、山姆会员店等高端配套已然成熟；产业上，真如智慧城的概念也正在逐步兑现。这些都为高品质住宅的开发奠定了坚实基础。
地块及周边设施示意图
更重要的是，自2021年以来，真如板块已接近四年没有大规模的新房供应，区域内的改善需求积蓄着巨大的势能。
目前，区域内二手房报价普遍高企：品尊国际均价约10.1万元/㎡，中海臻如府超11万元/㎡，高尚领域也同样处于11万元/㎡左右的价格。只要新项目在产品力和定价方面不拉跨，前途说得上是一片光明。
而本次被上海城建收入囊中的这块地，在规划条件也给了开发商充分的创作空间。
它没有中小套型限制，也无需配建保障性租赁住房，同时要求全装修标准不低于5000元/平方米。这些“光环”让中海可以心无旁骛地打造优质、纯粹的住宅产品。
然而，高起价和高预期也意味着更高的挑战。上海城建需要精准地把握市场需求，精细地控制成本，同时还要打造出足以支撑其高定价的产品。
这对上海城建而言，既是一次不小的挑战，也是一次充满机遇的蜕变之旅。
03 闵行颛桥：
低密亲水新思路
在本次土地拍卖中，闵行区MHC10402单元24A-06A地块的成交，让市场的目光再度聚焦到颛桥这片土地。
地块位置图
这块体量不大、总价不高的新宅地，最终被长江精工成功竞得，收入囊中。
在艳姐看来，这个建筑面积仅1.5万方，起价4.9亿的小地块，最大的亮点，恰恰在于它的“小”和“低密度”。
相比其他面积庞大的地块，这宗新地的容积率仅为1.6，限高50米。这意味着未来的社区将更加开阔、舒适。加上地块东侧有天然河道穿过，赋予了它独特的亲水属性。这些看似细微的优势，在当下的市场环境下，却具备了巨大的产品打造潜力。
此外，虽然地块距离5号线颛桥站约1.2公里，虽与“触手可及”的理想愿景之间还有一定的距离，但它周边商业配套非常成熟，从鑫都满天星广场到颛桥万达广场，商业中心环绕，学校、市场、公园等更是近在咫尺，生活便利度极高。
另一方面，从地块3.3万/㎡的起拍价来看，这个相对较低的门槛，对长江精工而言也颇有利好。
在当前市场环境下，长江精工以来都以稳健的策略布局核心区域。颛桥板块作为闵行的成熟板块，其区位价值和居住氛围都相对稳定。此次以较低的总价拿下这宗地块，不仅有效控制了拿地成本，也大大降低了开发风险，何乐而不为。
而且，在艳姐看来，长江精工对这个地块也同样有着别具慧眼的精准预判。
凭借更低的容积率和天然水系优势，这宗地块将区别于周边项目，大概率会打造成一个低密度的改善型社区。
这样的构想与产品，无疑能精准匹配那些对居住环境有更高要求的客群。如今长江精工拿下的这块地，本质上是拿下了一片潜在的高端改善市场。
未来，我们想必可以大胆期待长江精工在这里打造出与众不同的改善产品，为颛桥板块的高端住宅市场树立新的标杆。
结语：
本次土拍中，宝山罗店地块和青浦新城地块均以底价成交，分别被建发和宇诚集团摘得。它们作为区域内久违的宅地供应，同样为区域购房者带来了新的改善选择。
杨浦滨江和普陀真如的核心区地块，固然是舞台上光芒万丈的主角。在土地资源日益稀缺的城市中心，被赋予了高容积率使命的它们，分别被中铁置业和上海城建拍下。它们的故事，是关于高密度的诗意栖居，是城市垂直生长的缩影。
而闵行颛桥，一块被长江精工收入囊中的小地块，则是整个故事的另一个注脚。
它体量不大，总价不高，却懂得如何在成熟的城市肌理中，寻找那份稀缺的宁静与舒适。对于保利这样的头部房企而言，以较低的总价拿下这块地，既是有效控制风险的稳健之举，也是对市场细分改善需求的精准捕捉。
或许，在长江精工眼中，未来的土地，最重要的是它能否在有限的空间里，创造出无限的居住附加值。
而当我们将目光投向宝山罗店，故事的节奏变得舒缓。
宝山罗店地块位置图
这里出让的四块子地块，容积率都在1.2到1.6之间，与毗邻的美兰湖景区相得益彰。500米内的地铁距离和完善的商业教育配套，赋予了这片土地独特的语境。
在艳姐看来，城市并非只有一种生长模式。美兰湖是懂得留白，懂得让步的，它为那些渴望告别喧嚣、回归自然的城市人，提供一方宁静的港湾。
在这里，土地的使命不再是榨取最大的经济价值，而是为了满足人们对低密、健康、生态居住的深层需求。它吸引的，是那些以人为本的品牌开发商，是那些懂得如何用建筑回应自然的匠人。这块土地的故事，关乎城市如何向内探索，向外延伸，它在以一种更温柔的方式，拥抱并塑造生活。
再看青浦新城，一块仅1.7万方的迷你商住地，总价不过2.7亿元，是今年以来上海总价最低的一块土地。
青浦新城地块位置图
然而，微小的它却蕴含着城市未来的精妙伏笔。这块地距离地铁站300米，未来将实现三线换乘。更值得玩味的是，地块对拿地企业的商业运营能力提出了明确要求，它在引导开发商打造一个“小而精”的微型城市综合体，通过商业植入，提升整个区域的活力和便利性，以细微之处撬动区域的整体升级。
总而言之，艳姐从这次土拍中看到的，是上海这座城市在土地资源日益稀缺的背景下，正在进行的深刻变革。
城市的核心逻辑，已从过去的粗放式扩张，转向了精细化的改善生长。每一块土地，无论大小，无论位置，都被赋予了特定的改善使命。
未来的城市，将不再是千篇一律的复制，而是根据不同区域的特质和人群的需求，生长出多样而独特的形态。每一次土地出让，都是城市肌理的一次自我更新与完善，都是城市故事新篇章的开启。
在魔都这片日新月异的土地上，地产市场的下一章将会如何开启，我们拭目以待。
责编：行轮
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